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L’action en garantie des vices cachés est enfermée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, conformément aux dispositions de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil. Le vendeur est tenu de cette garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, aux termes de l’article 1641 du même code. L’acheteur a alors le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, ainsi que le prévoit l’article 1644 du code civil. La nature juridique de ce délai biennal a longtemps divisé la doctrine et la jurisprudence, certaines décisions le qualifiant de délai de forclusion, d’autres de délai de prescription, avant que la chambre mixte de la Cour de cassation ne tranche définitivement la question par un arrêt du 21 juillet 2023 promis à la plus large publication.
L’arrêt rendu par la chambre mixte le 21 juillet 2023 constitue, à cet égard, une décision cardinale dont la portée dépasse très largement le seul contentieux des vices cachés. La Cour y énonce, après avoir retracé l’évolution législative de l’article 1648, que « dans le silence du texte, il convient de rechercher la volonté du législateur » (Ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809, publié, § 15). Rappelant que le législateur a pris le soin de qualifier expressément de forclusion le délai du second alinéa de l’article 1648 tout en s’abstenant de qualifier celui du premier alinéa, la Cour se fonde sur les travaux préparatoires de l’ordonnance du 17 février 2005 et de la loi de ratification subséquente pour retenir que « le délai biennal de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription » (ibid., § 17). Cette solution, rendue au visa des exigences de la sécurité juridique, consacre l’abandon définitif de la qualification de forclusion qui prévalait de manière intermittente dans la jurisprudence antérieure de certaines chambres de la Cour de cassation.
La troisième chambre civile a, depuis lors, appliqué cette solution avec une constance remarquable, comme en témoignent plusieurs arrêts rendus au cours de l’année 2025 et du premier semestre 2026. Dans un arrêt du 11 décembre 2025, elle rappelle qu’il « est désormais jugé que le délai biennal de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription (Ch. mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809, publié) » et que « ce délai est donc susceptible de suspension en cas de mesure d’instruction ordonnée par le juge avant tout procès » (Civ. 3e, 11 déc. 2025, n° 23-19.474, § 14 et 15). En l’espèce, l’acquéreur d’un terrain bâti à usage de camping avait sollicité et obtenu en référé, par ordonnance du 30 juillet 2014, la désignation d’un expert, lequel avait déposé son rapport le 30 novembre 2018. La cour d’appel de Poitiers avait déclaré irrecevables les demandes formées sur le fondement de la garantie des vices cachés, en retenant que le délai de forclusion avait été interrompu par l’assignation en référé du 19 juin 2014 jusqu’à l’ordonnance du 30 juillet 2014, et qu’à défaut de tout autre acte interruptif, l’acquéreur, qui avait assigné les vendeurs au fond les 18 et 26 mars 2020, était forclos. La Cour de cassation censure cette analyse en relevant que « le délai biennal de prescription avait été suspendu entre l’ordonnance du 30 juillet 2014 et le dépôt du rapport de l’expert le 30 novembre 2018 » (ibid., § 17).
De la même manière, un arrêt du 26 mars 2026 sanctionne une cour d’appel qui avait persisté à qualifier le délai de l’article 1648 de délai de forclusion, en énonçant au visa des articles 1648, alinéa 1er et 2239 du code civil, que « le délai biennal prévu par le premier de ces textes pour intenter l’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension, en application du second, lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès » (Civ. 3e, 26 mars 2026, n° 24-14.729, § 10). Dans cette espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation avaient découvert l’effondrement du plancher d’un balcon le 3 mai 2008, obtenu la désignation d’un expert par ordonnance du 1er octobre 2008, et attendu le dépôt du rapport le 31 août 2012 pour assigner au fond les 26 décembre 2012 et 2 janvier 2013. La cour d’appel de Rouen avait déclaré l’action irrecevable en jugeant que le délai de forclusion était expiré à la date des assignations, sans tenir compte de la suspension du délai pendant la durée de la mesure d’expertise. La Cour de cassation censure cette décision en constatant que les expertises s’étaient poursuivies jusqu’au 31 août 2012, date du rapport, ce dont il résultait que la prescription n’était pas acquise.
Un arrêt du 28 mai 2026 vient compléter ce panorama en rappelant, toujours au visa des articles 1648, alinéa 1er, et 2239, alinéa 1er, du code civil, que « le délai biennal pour intenter l’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l’article 2239 de ce code (Ch. mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809, publié) » (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-11.258, § 9). Dans cette affaire, douze propriétaires de lots avaient découvert en 2009 une forte teneur en plomb dans le sol de leurs parcelles et, après expertise et contre-expertise, avaient assigné le vendeur et les revendeurs le 20 octobre 2020. La cour d’appel d’Orléans avait déclaré l’action irrecevable en retenant, à tort, que le délai biennal était un délai de forclusion insusceptible de suspension. La Cour de cassation réaffirme avec force que ce délai est « susceptible de suspension pendant toute la durée de la mesure d’expertise » (ibid., § 12).
La qualification du délai biennal de l’article 1648 de délai de prescription, et non de délai de forclusion, emporte des conséquences procédurales considérables dont la jurisprudence récente permet de mesurer toute l’ampleur. La première de ces conséquences est la possibilité de suspendre le délai de prescription pendant la durée d’une mesure d’instruction ordonnée par le juge, en application de l’article 2239 du code civil, aux termes duquel « la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès » et « le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ». Cette suspension, qui produit ses effets pour la durée intégrale de l’expertise, du jour de l’ordonnance la prescrivant jusqu’au dépôt du rapport, permet à l’acquéreur de ne pas précipiter son action au fond avant de connaître les conclusions du technicien, et constitue un aménagement procédural essentiel du droit de la vente immobilière.
Par ailleurs, la qualification de prescription autorise l’interruption du délai par une demande en justice, même en référé, conformément aux dispositions de l’article 2241, alinéa 1er, du code civil. Cette interruption, dont l’effet est de faire courir un nouveau délai de même durée à compter de la décision mettant fin à l’instance, se distingue de la suspension qui, elle, arrête temporairement le cours du délai sans effacer le temps déjà écoulé. La jurisprudence de la troisième chambre civile a été amenée à préciser l’articulation entre ces deux mécanismes dans le contexte spécifique de l’action en garantie des vices cachés, en distinguant soigneusement, d’une part, l’interruption résultant de l’assignation en référé-expertise jusqu’à l’ordonnance désignant l’expert, et d’autre part, la suspension prenant effet de cette ordonnance jusqu’au dépôt du rapport.
Une autre conséquence majeure de la qualification de prescription réside dans la possibilité d’étendre l’effet interruptif d’une action à une autre, lorsque ces deux actions tendent à un seul et même but. L’arrêt du 11 décembre 2025 précité consacre cette solution en jugeant que « si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à l’autre, il en est autrement lorsque les deux actions, quoiqu’ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but » (Civ. 3e, 11 déc. 2025, n° 23-19.474, § 20). Appliquant ce principe, la Cour retient que « l’action de l’acquéreur tendant à obtenir de son vendeur des dommages-intérêts en réparation de ses préjudices résultant de l’existence de vices ou non-conformités non révélés lors de la vente, tend aux mêmes fins qu’elle soit fondée sur la garantie des vices cachés ou sur le dol » (ibid., § 21). Il en résulte que l’assignation en référé-expertise délivrée dans le délai biennal de l’article 1648 interrompt non seulement la prescription de l’action en garantie des vices cachés, mais également celle de l’action en responsabilité pour dol, ce qui offre une protection procédurale renforcée à l’acquéreur qui n’aurait pas encore déterminé le fondement juridique le plus approprié à son action au moment de solliciter une mesure d’instruction.
Cette solution, qui puise sa source dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation — la troisième chambre civile l’ayant déjà retenue dans un arrêt du 19 mai 2010 — trouve une application renouvelée dans le contentieux immobilier contemporain. Elle permet notamment à l’acquéreur qui découvre progressivement l’ampleur d’un vice, au fil des opérations d’expertise, de ne pas se voir opposer la prescription de l’action en dol au motif que l’assignation en référé-expertise n’aurait interrompu que le délai de l’action en garantie des vices cachés. En conséquence, la qualification de prescription du délai de l’article 1648 ne se borne pas à autoriser des mécanismes d’interruption et de suspension dont la forclusion eût privé le plaideur ; elle produit également des effets d’entraînement sur les actions voisines, contribuant ainsi à renforcer la cohérence du système de prescription en matière de vices du consentement et de défauts de la chose vendue. Par ailleurs, cette extension de l’effet interruptif évite au plaideur de multiplier prématurément les assignations au fond, dans une logique de gestion diligente et économe des procédures judiciaires que promeut la Cour de cassation.
La détermination du dies a quo — le jour à partir duquel le délai commence à courir — constitue un enjeu contentieux central de l’action en garantie des vices cachés. L’article 1648, alinéa 1er, du code civil dispose que l’action doit être intentée « dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». Cette formule, d’apparente simplicité, a donné lieu à une jurisprudence abondante et nuancée de la troisième chambre civile, qui retient que la découverte du vice ne se confond pas avec la simple perception d’un désordre ou d’une anomalie, mais suppose la connaissance, par l’acquéreur, de la cause du désordre et de son caractère rédhibitoire au sens de l’article 1641 du code civil. La jurisprudence exige, en d’autres termes, que l’acquéreur ait eu connaissance du vice dans toute son ampleur et ses conséquences, ce qui implique qu’il ait été en mesure d’identifier, non seulement la manifestation matérielle du vice, mais également sa cause technique et sa gravité.
L’arrêt du 8 janvier 2026 apporte, sur ce point, une illustration topique des exigences de la Cour de cassation en matière de motivation du point de départ du délai. Dans cette espèce, l’acquéreuse d’une maison d’habitation avait été avisée, dès le 29 mai 2009, par la compagnie EDF, d’un niveau inhabituel de consommation électrique. La cour d’appel de Montpellier avait déduit de cette seule notification que la prescription biennale avait commencé à courir à cette date, pour en conclure que l’assignation en référé-expertise délivrée le 25 septembre 2014 était tardive. La Cour de cassation censure cette analyse, au visa de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil, en relevant que la cour d’appel avait elle-même constaté, d’une part, que « le défaut d’isolation de l’immeuble, constaté par l’expert et dû à un choix de matériaux non certifiés, caractérisait un vice caché antérieur à la vente diminuant l’usage du bien », et d’autre part, que « le rapport d’expertise avait été déposé le 25 février 2015 » (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 24-12.714, § 8). En statuant ainsi, la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations : la simple connaissance d’une surconsommation d’électricité ne saurait être assimilée à la découverte d’un vice caché, lequel suppose la connaissance de la cause du défaut, en l’occurrence l’absence d’isolation résultant du choix de matériaux non certifiés, cause qui n’a été révélée que par le dépôt du rapport d’expertise.
Cette solution est confortée par l’arrêt du 13 novembre 2025, dans lequel la Cour de cassation censure la cour d’appel de Cayenne pour n’avoir « pas recherché, comme il le lui était demandé, si, le rapport de l’expert n’ayant pas relevé de vice de construction, l’acquéreure n’avait eu connaissance de l’existence d’un vice caché dans toute son ampleur et ses conséquences qu’à une date postérieure à l’assignation en référé-expertise et au dépôt du rapport de l’expert » (Civ. 3e, 13 nov. 2025, n° 23-19.372, § 11). L’acquéreure d’un immeuble en l’état futur d’achèvement avait saisi le juge des référés le 7 mai 2018 en invoquant l’inondation de l’immeuble et des remontées capillaires, mais le rapport de l’expert déposé le 22 février 2019 n’avait révélé aucun vice de construction. La cour d’appel avait néanmoins retenu que le vice était connu dès l’assignation en référé, en considérant que cette assignance faisait état des désordres allégués. La Cour de cassation considère que cette motivation est impropre à caractériser la connaissance d’un vice rédhibitoire, et impose aux juges du fond de vérifier à quelle date précise l’acquéreur a eu connaissance du vice dans toute son ampleur.
Par ailleurs, la troisième chambre civile rappelle avec constance que le point de départ du délai ne saurait être fixé à la date de la vente elle-même, ni à la date à laquelle l’acquéreur aurait pu ou aurait dû découvrir le vice en faisant preuve de diligence. Dans un arrêt du 26 juin 2025, rendu en matière d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, la Cour juge que « la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat » (Civ. 3e, 26 juin 2025, n° 23-21.812). Elle censure ainsi la cour d’appel de Paris qui avait retenu que l’acquéreur aurait dû s’informer de la valeur réelle du bien dès la signature de l’acte authentique, en rappelant que le délai de prescription ne court qu’à compter de la connaissance effective du dommage par la victime, et non de la date à laquelle elle aurait pu le découvrir. Cette solution, qui fait prévaloir la réalité de la connaissance sur une obligation abstraite de se renseigner, s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle résolument protectrice de l’acquéreur confronté à une information incomplète ou trompeuse lors de la conclusion du contrat de vente immobilière.
L’articulation des mécanismes interruptifs et suspensifs constitue l’un des apports les plus significatifs de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile en matière de computation du délai de l’article 1648. L’arrêt de la chambre mixte du 21 juillet 2023 a posé les principes directeurs de cette articulation, en retenant que « le délai de deux ans prévu à l’article 1648, alinéa 1er, du code civil pour intenter l’action en garantie des vices rédhibitoires est interrompu par une assignation en référé conformément à l’article 2241 de ce code » et qu’il « est en outre suspendu lorsque le juge a fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès en application de l’article 2239 du même code, le délai recommençant à courir à compter du jour où la mesure a été exécutée » (Ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809, publié, § 19). Cette solution, qui distingue soigneusement les deux phases du processus probatoire que sont la saisine du juge des référés et l’exécution de la mesure d’instruction, permet de maximiser la durée utile dont dispose l’acquéreur pour engager son action au fond.
L’application pratique de cette articulation se décline en trois séquences temporelles successives. La première séquence débute à la date de découverte effective du vice par l’acquéreur et court jusqu’à la délivrance de l’assignation en référé-expertise. Si cette assignation intervient moins de deux ans après la découverte du vice, elle interrompt le délai de prescription, faisant courir un nouveau délai de deux ans. La deuxième séquence commence avec l’ordonnance du juge des référés désignant l’expert et se poursuit jusqu’au dépôt du rapport : pendant toute cette période, le délai de prescription est suspendu, c’est-à-dire qu’il cesse de courir sans que le temps déjà écoulé soit effacé. La troisième séquence débute au jour du dépôt du rapport d’expertise, date à laquelle le délai recommence à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, conformément aux dispositions de l’article 2239 précité. L’acquéreur dispose alors de cette durée résiduelle pour assigner le vendeur au fond.
La mise en œuvre de ce mécanisme est illustrée de manière éclairante par l’arrêt du 28 mai 2026, dans lequel la Cour de cassation rappelle que « la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès et le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée » (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-11.258, § 10). Dans cette espèce, les acquéreurs avaient obtenu la désignation d’un expert le 6 septembre 2016, l’expert avait déposé son rapport le 1er novembre 2019, et l’assignation au fond avait été délivrée le 20 octobre 2020, soit moins de deux ans après le dépôt du rapport. La cour d’appel d’Orléans avait néanmoins déclaré l’action irrecevable en retenant que le délai était un délai de forclusion ayant commencé à courir le 6 janvier 2016. La Cour de cassation censure cette décision au motif que la cour d’appel aurait dû prendre en compte, non seulement l’effet interruptif de l’assignation en référé, mais également l’effet suspensif de la mesure d’expertise pendant toute sa durée.
Cette jurisprudence consolide la protection de l’acquéreur en neutralisant le temps de l’expertise judiciaire, souvent long — plusieurs années dans les dossiers techniques complexes — pendant lequel l’acquéreur ne dispose pas encore de tous les éléments lui permettant d’évaluer l’opportunité et les chances de succès de son action au fond. La Cour de cassation impose ainsi aux juges du fond de distinguer très précisément, dans la computation du délai, les périodes pendant lesquelles le délai a couru, celles pendant lesquelles il a été interrompu, et celles pendant lesquelles il a été suspendu, sous peine de voir leur décision censurée pour manque de base légale. À cet égard, l’arrêt du 26 mars 2026 fournit une grille de lecture utile en relevant que, dans l’hypothèse où plusieurs expertises successives ont été ordonnées, la suspension du délai couvre l’ensemble de la période comprise entre la première ordonnance et le dépôt du dernier rapport, dès lors que les mesures d’instruction s’inscrivent dans une même finalité probatoire et que les opérations se sont poursuivies sans discontinuité significative (Civ. 3e, 26 mars 2026, n° 24-14.729, § 12).
En conséquence, le régime du bref délai de l’article 1648 du code civil, tel que précisé par la jurisprudence de la troisième chambre civile au cours des trois dernières années, repose sur une double évolution : la qualification définitive du délai en prescription extinctive, parachevée par l’arrêt de la chambre mixte du 21 juillet 2023, et l’articulation rigoureuse des mécanismes interruptifs et suspensifs encadrant ce délai. Ces deux avancées procédurales, dont les décisions les plus récentes de 2025 et 2026 assurent l’application systématique, concourent à un rééquilibrage significatif du contentieux des vices cachés en faveur de l’acquéreur. Elles lui garantissent un délai utile raisonnable pour agir, en neutralisant les périodes d’investigations techniques au cours desquelles il ne disposait pas encore d’une connaissance complète du vice, et en lui offrant la sécurité juridique d’un délai de prescription, seul susceptible d’interruption et de suspension, à la différence d’un délai de forclusion qui eût enfermé son action dans un carcan temporel rigide, incompatible avec la complexité technique et procédurale du contentieux de la vente immobilière.
L’étude de la jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 révèle une refonte substantielle du régime temporel de l’action en garantie des vices cachés dans la vente immobilière. La qualification du délai biennal de l’article 1648 en délai de prescription, consacrée par la chambre mixte le 21 juillet 2023, a ouvert la voie à l’application des règles de droit commun de la prescription extinctive, qu’il s’agisse de la suspension pour cause d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 2239 du code civil, de l’interruption par une demande en justice sur le fondement de l’article 2241, ou encore de l’extension de l’effet interruptif à des actions tendant au même but. Parallèlement, la détermination exigeante du point de départ du délai, subordonnée à la connaissance effective du vice dans toute son ampleur et ses conséquences, empêche qu’il soit opposé à l’acquéreur une prescription fondée sur la seule perception d’un désordre dont la cause et la gravité n’étaient pas encore établies. Ces évolutions jurisprudentielles, conjuguées au récent arrêt publié du 28 mai 2026 qui admet l’action en indemnisation d’un excès de prix pour dol sans passer par la nullité du contrat, dessinent un paysage contentieux dans lequel l’acquéreur immobilier dispose désormais d’un arsenal procédural substantiel pour faire valoir ses droits face aux vendeurs de mauvaise foi ou négligents.
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