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Pierre Pailler
Le paquet de mesures fiscales exceptionnelles qui avait été introduit au printemps 2024 pour redynamiser le marché du logement est prolongé de six mois, jusqu’à la fin du mois de juin 2025. Les députés ont adopté mercredi après-midi une loi en ce sens.
Concrètement, la hausse à 40.000 euros du crédit d’impôt «Bëllegen Akt» pour l’acquisition d’une résidence principale est prolongée, de même que le crédit d’impôt location à hauteur de 20.000 euros pour l’investissement dans le logement locatif.
En outre, le taux (6%) et la durée (6 ans) de l’amortissement accéléré des logements construits pour les actes de vente en état futur d’achèvement (VEFA) sont aussi maintenus à la hausse, de même qu’est conservée la non-imposition des plus-values immobilières investies dans la location sociale ou la performance énergétique.
Enfin, la réduction du taux d’imposition des plus-values au quart du taux global est préservée et, afin de maximiser l’effet incitatif de cette mesure, le délai de spéculation est maintenu à deux ans (jusqu’au 30 juin 2025).
Cette décision de prolonger les aides a été prise «afin de pas freiner la relance actuelle en matière de transactions immobilières», explique le ministère des Finances. De fait, la relance est bien présente, notamment l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers résidentiels, du fait de «la baisse combinée du prix de l’immobilier, des taux d’intérêt et de la fiscalité», selon le ministère.
Cette relance du nombre de transactions «poursuit sa progression au quatrième trimestre 2024», remarque l’Observatoire de l’habitat dans sa publication «Le logement en chiffres» publiée en mars. Ce qui confirme une reprise après une année 2023 très difficile, marquée par un nombre de transactions très limité.
«Sur le marché des logements existants, le nombre de transactions revient même à des niveaux supérieurs (pour les appartements existants) ou proches (pour les maisons existantes) comparativement aux standards des années d’avant-crise (2017-2021)», constate l’observatoire.
Sur le marché des appartements en construction, la progression de l’activité est encore plus forte, même s’il faut préciser que celle-ci a été stimulée par les achats par l’État ou la Ville de Luxembourg au cours des derniers mois. Le nombre de transactions global représente toutefois à peine la moitié du niveau moyen d’avant-crise dans ce secteur.
Suite à une motion de la députée Paulette Lenert (LSAP) des mesures pourraient d’ailleurs être prises d’ici à l’été pour mieux protéger et ainsi rassurer les acheteurs potentiels de logements sur plan ou en construction, plus vulnérables face aux défaillances de plus en plus fréquentes des constructeurs dans ces schémas de vente.
Ces aides, si elles visent donc à ne pas freiner cette reprise du marché immobilier, ne devraient toutefois pas être prolongées à nouveau une fois l’échéance de fin juin atteinte. Durant l’examen du texte en commission, le ministre des Finances, Gilles Roth (CSV), a en tout cas précisé qu’il partait du principe que ces mesures ne seraient pas prolongées et que l’action du gouvernement se concentrerait par la suite sur l’offre.
Les mesures pourraient engendrer un effet négatif dans la mesure où elles pourraient contribuer à faire monter les prix des logements.
Deux raisons à cela: «Les mesures pourraient engendrer un effet négatif dans la mesure où elles pourraient contribuer à faire monter les prix des logements», a-t-il expliqué. Cette hausse des prix s’est d’ailleurs déjà fait ressentir au cours du quatrième trimestre 2024: les prix des logements (appartements et maisons confondus) ont ainsi augmenté de 1,4% par rapport au quatrième trimestre 2023, selon les derniers chiffres de l’observatoire de l’habitat. Or, il s’agit d’une première hausse annuelle depuis fin 2022, a constaté ce dernier.
Cette hausse est d’autant plus remarquable pour les logements existants: ceux-ci ont connu une hausse de +2,4% sur la même période (+3% pour les maisons et +1,8% pour les appartements). La moyenne globale des prix est en effet tirée vers le bas par les prix des appartements en construction, qui ont de leur côté baissé de 2,4% par rapport au dernier trimestre 2023 (du fait du nombre de transactions très limité dans ce secteur, les évolutions restent très volatiles).
À côté des prix de l’immobilier, reste bien sûr la question non négligeable du coût des aides. Le “déchet fiscal” dû à l’application de ces mesures pour l’année 2024 se chiffre à 133,5 millions d’euros, selon le ministère des Finances. L’impact budgétaire de la prolongation du paquet de mesures pour les 6 premiers mois de l’année 2025 est quant à lui estimé à 27 millions d’euros pour le «Bëllegen Akt» et à 4 millions d’euros pour l’amortissement accéléré à 6%.
Le marché immobilier luxembourgeois montre des signes de reprise au premier trimestre 2025, avec une légère hausse des prix des maisons anciennes et un rééquilibrage du marché locatif.
S’ils ont dégringolé de 5,1% en moyenne sur un an, les prix de l’immobilier sont restés similaires, début 2025, à ceux pratiqués lors du trimestre précédent.
Tour d’horizon des mesures qui entrent en vigueur ou évoluent ce 1er avril, et qui concernent votre vie quotidienne au Luxembourg et dans la Grande Région.
Selon le Statec, les prix de l’immobilier ont augmenté de 1,4% au dernier trimestre de 2024 par rapport à celui de 2023. Les tarifs connaissent donc leur première hausse annuelle depuis fin 2022.
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