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Le nombre de mises en chantier a atteint 299 589 unités au pays en septembre dernier, soit 11 % de plus qu’en août.
Photo : Radio-Canada / Axel Tardieu
Malgré une forte hausse des mises en chantier au pays en septembre, l’offre de logements neufs a malgré tout reculé dans les grands centres urbains du pays de janvier à juin, constate la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).
Selon les plus récentes données de l’agence fédérale, le taux annuel désaisonnalisé des mises en chantier au Canada a atteint 299 589 unités en septembre dernier, soit 11 % de plus qu’en août.
Il s’agit de la cadence de mises en chantier la plus élevée observée depuis novembre 2021, souligne la SCHL.
Les mises en chantier dans les centres urbains, qui atteignaient 276 142 unités en septembre, ont crû de 12 % par rapport à septembre 2021, alors que les chantiers de logements locatifs ont augmenté de 16 % à 216 549 unités, toujours dans les zones urbaines. Les chantiers de maisons individuelles y sont demeurés relativement stables à 59 593 unités.
Dans les secteurs ruraux, on estime que 23 447 unités ont été mises en chantier le mois dernier au pays.
Or, en dépit de cette augmentation, l’offre de logements neufs n’arrive toujours pas à suffire à la demande dans les six plus grands centres urbains du pays, a constaté la SCHL dans son Rapport sur l’offre de logements (Nouvelle fenêtre) publié aujourd’hui en marge des statistiques de septembre.
Freinées par les coûts croissants de la construction, la pénurie de matériaux et de main-d’œuvre et les hausses de taux d’intérêt, les mises en chantier d’habitations neuves ont en fait reculé de 5 % entre janvier et juin 2022 dans les six plus grandes Régions métropolitaines de recensement (RMR), rapporte la SCHL.
Une tour à logements en construction dans le Quartier des spectacles, à Montréal.
Photo : Radio-Canada / Émilie Hamon
Ce ralentissement touchait essentiellement la construction d’appartements dans les grands centres urbains, ce qui n’est pas une bonne nouvelle pour l'offre de logements à prix abordable dans les grandes villes.
Le principal problème qui nuit à l’abordabilité du logement au Canada est que l’offre ne suit pas le rythme de la demande. En termes simples, le Canada fait face à une pénurie de logements, prévient la SCHL dans son rapport.
« Les coûts croissants de la construction et la pénurie de matériaux se sont fait sentir dans tous les marchés. Ces facteurs ont retardé l’achèvement des bâtiments et miné l’abordabilité. »
Dernièrement, la SCHL estimait qu'il faudrait plus de 3,5 millions d'unités de logement supplémentaires pour atteindre l'abordabilité dans l'ensemble du Canada d'ici 2030.
Si le taux actuel de construction se maintient, nous prévoyons que le nombre de logements augmentera de 2,3 millions entre 2021 et 2030, pour atteindre près de 19 millions d’unités d’ici 2030, évaluait l'agence dans son rapport de juin (Nouvelle fenêtre).
Si le taux actuel de construction se maintient, nous prévoyons que le nombre de logements augmentera de 2,3 millions entre 2021 et 2030, pour atteindre près de 19 millions d’unités d’ici 2030.
Dans sa dernière analyse du marché immobilier des régions métropolitaines de Vancouver, Calgary, Edmonton, Toronto, Ottawa et Montréal, la SCHL estime que la flambée des taux hypothécaires et les pénuries pourraient continuer d’affecter le nombre de nouveaux appartements neufs pendant encore des mois.
En effet, en dépit de cinq hausses consécutives cette année de son taux directeur qui atteint aujourd’hui 3,25 %, la Banque du Canada a à peine réussi à faire fléchir l’inflation qui oscillait autour de 7 % en août dernier. Ce qui laisse présager de nouvelles hausses des taux d’intérêt hypothécaires, et par ricochet celui des loyers, puisque ces augmentations de coûts sont en général refilées aux locataires.
Bien que la construction ait ralenti au cours des six premiers mois de l’année dans la métropole, les mises en chantier d’habitations sont tout de même demeurées plus élevées que les années précédentes.
Les mises en chantier ont baissé au premier semestre de 2022 pour tous les types d’habitations, plus particulièrement pour les maisons en propriété absolue. Cette baisse s’explique par l’essoufflement de la demande d’habitations de grande taille, qui avait temporairement augmenté au début de la pandémie, explique l'économiste Francis Cortellino dans le rapport de la SCHL.
La construction de logements locatifs qui a baissé de 47 % sur l’île de Montréal par rapport au premier semestre de 2021 a cependant été compensée par l’augmentation des mises en chantier d’appartements (+8 %) dans plusieurs secteurs de la banlieue, notamment à Laval (+17 %), sur la Rive-Sud (+7 %) et sur la Rive-Nord (+5 %).
Au moins 70 % des nouveaux logements locatifs mis en chantier lors du premier semestre 2022 se trouvaient en banlieue de Montréal.
La Ville Reine est quant à elle demeurée la championne du nombre de mises en chantier d’habitations au premier semestre 2022, affichant des augmentations notamment dans la construction de maisons en rangée et d’appartements en copropriété.
Les appartements en copropriété sont le type de logement le plus construit dans la RMR de Toronto. Au premier semestre de 2022, 11 992 appartements en copropriété ont été mis en chantier, en majorité (71 %) dans les villes de Toronto et de Mississauga. Il s’agit d’une augmentation de 7 % par rapport au premier semestre de 2021 (11 257 unités) et du troisième niveau en importance jamais enregistré, soulignent les analystes Dana Senagama et Christopher Zakher.
Tout comme à Montréal, la mise en chantier de logements locatifs a été à la baisse à Toronto au premier semestre 2022, accusant un recul de 24 % par rapport à la même période en 2021.
Le nombre de mises en chantier est demeuré au-dessus de la moyenne des cinq dernières années, et ce, en dépit d’une baisse de l’activité dans le secteur de la construction.
La diminution des mises en chantier de maisons individuelles et d’appartements en copropriété a fait baisser l’activité globale au premier semestre de 2022 par rapport à un an plus tôt. À l’opposé, les mises en chantier de maisons en rangée et d’appartements locatifs ont augmenté, explique la SCHL.
La densification a augmenté plus rapidement à l’intérieur de la ceinture de verdure, mais la construction d’appartements est également en hausse à l’extérieur de celle-ci, selon l'agence fédérale de logement.
Dans le Grand Vancouver, le nombre de mises en chantier d’habitations a reculé de 23 % au cours des six premiers mois de l’année par rapport au premier semestre de 2021.
Paradoxalement, les mises en chantier d’appartements locatifs – qui ont crû de 18 % par rapport au premier semestre 2021 – ont atteint un sommet inégalé depuis des décennies, selon Eric Bond, spécialiste principal du marché à la SCHL.
Les faibles taux d’inoccupation, la migration record vers la Colombie-Britannique et la pression à la hausse qui se maintient sur les loyers ont encouragé les promoteurs à aller de l’avant avec leurs projets d’ensembles locatifs durant la première moitié de l’année, explique M. Bond.
La reprise de l’immigration post-pandémie accroît par ailleurs l’offre de main-d’œuvre dans le secteur de la construction sur la côte ouest, ce qui n’empêche cependant pas les retards de chantier et la hausse des coûts de construction des nouveaux projets d’habitation.
À Edmonton, la forte demande pour des maisons individuelles et jumelées a dominé au premier semestre 2022. La demande pour les logements en copropriété a elle aussi augmenté.
Le taux d’inoccupation élevé a ralenti les mises en chantier d’appartements locatifs, qui avaient atteint un nouveau record en 2021, leur plus haut niveau en plus de 30 ans, souligne cependant la SCHL.
Ici aussi, les problèmes d’approvisionnement et d’inflation entraînent leur lot de retard sur les chantiers de l’agglomération urbaine où la durée moyenne de la construction des habitations s’est allongée.
Chez sa voisine albertaine, Calgary, les mises en chantier de tous les types de logements sont demeurées élevées au premier semestre de 2022 par rapport à l’année précédente.
Alors que l’activité a ralenti dans d’autres régions métropolitaines du Canada, les mises en chantier à Calgary ont été plus élevées qu’au premier semestre de 2021, tous types de logements confondus. Plus particulièrement, les mises en chantier d’appartements ont augmenté de près de 30 % et ont représenté une part de la construction résidentielle supérieure à la moyenne, explique Michael Mak, analyste principal, connaissance du marché à la SCHL.
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