Le 1er janvier, le gouvernement fédéral du Canada a interdit aux étrangers d’investir dans l’immobilier. Conditionné par de nombreuses exceptions, limité à deux ans, ce règlement est plus politique qu’utile, assurent les promoteurs, et des mesures plus pertinentes sont attendues pour limiter la crise.
C’était une promesse électorale du Premier ministre canadien Justin Trudeau lors de sa campagne de réélection en 2019 : lutter contre la crise immobilière qui touche tout le pays, en interdisant aux étrangers d’acheter des biens immobiliers sur le territoire. C’est désormais chose faite depuis le début de l’année 2023, et le ministre fédéral du Logement, de la Diversité et de l’Inclusion, Ahmed Hussen, n’a pas caché sa satisfaction…
C’était une promesse électorale du Premier ministre canadien Justin Trudeau lors de sa campagne de réélection en 2019 : lutter contre la crise immobilière qui touche tout le pays, en interdisant aux étrangers d’acheter des biens immobiliers sur le territoire. C’est désormais chose faite depuis le début de l’année 2023, et le ministre fédéral du Logement, de la Diversité et de l’Inclusion, Ahmed Hussen, n’a pas caché sa satisfaction :
« Grâce à cette loi, nous veillons à ce que les logements appartiennent à des Canadiens et à des Canadiennes, dans l’intérêt de toutes les personnes vivant au Canada. »
Les professionnels du secteur, eux, dénoncent une mesure électoraliste :
« C’est une mesure politique, clairement. Je ne dis pas que ça ne va toucher personne, mais ça va être marginal, de l’ordre disons de 1 % à 2 % des achats au Québec, un peu plus au Canada. Ce n’est pas ça qui va changer la donne ! », fustige Philippe Carcone, dirigeant chez Immocanada, entreprise de conseil d’investissements immobiliers entre la France et le Canada.
Les étrangers représentent moins de 5 % des propriétaires de logements au Canada, et dans certaines provinces, c’est encore moins. Car le gouvernement fédéral avait déjà pris des mesures pour éviter que les investisseurs non résidents ne s’approprient des logements, souligne Michael Bourque, directeur de l’Association canadienne de l’immobilier.
« En Colombie-Britannique, les étrangers représentent moins de 2 % des propriétaires, alors qu’en 2015, c’était plutôt autour de 7-8 %, rappelle-t-il. Entretemps, le gouvernement a ajouté des taxes pour les étrangers et sur les habitations vacantes, qui ont vraiment aidé à réduire le nombre d’étrangers qui achètent des appartements pour placer leur argent, sans les mettre à louer. »

De nombreuses exemptions

La portée de la mesure devrait être d’autant plus réduite que de nombreuses exceptions ont été ajoutées au cours de l’élaboration. Les personnes étrangères mariées à un Canadien ou une Canadienne, les détenteurs de la résidence permanente ou les détenteurs d’un permis de travail ayant payé leurs impôts au Canada sur trois des quatre dernières années ne sont, par exemple, pas concernés.
« Sachant que généralement, quand on arrive et qu’on ne connaît pas le Canada, on n’achète pas tout de suite, ça peut arriver, mais c’est rare. En plus, cette loi n’est en application que pour deux ans, donc il suffit d’attendre », résume Philippe Carcone.
D’autres exceptions concernent le champ d’application de la loi. Les investisseurs étrangers pourront toujours investir dans les logements récréatifs, comme les chalets en montagne ou des résidences dans des zones hors tensions immobilières. Les transactions qui regroupent plus de trois appartements dans un immeuble seront aussi autorisées. Plus étonnant, si le logement coûte moins de 500 000 dollars, l’interdiction ne s’applique pas.
« Si cette mesure-là, c’est pour aider les Canadiens à accéder à la propriété, pourquoi autoriser aux étrangers l’achat d’un bien sous les 500 000 dollars ? Une autorisation au-dessus d’un million serait plus logique : le Canadien typique n’achète pas une maison à ce prix », s’interroge Michael Bourque.

L’enjeu de la construction

Cette interdiction symbolique n’influe donc pas sur les principales raisons de la crise actuelle : le manque de logements et, surtout, de logements abordables. Le gouvernement fédéral concentre ses efforts sur le neuf : il entend doubler le rythme annuel de constructions d’ici à 2031, pour atteindre 3,5 millions de logements neufs construits en dix ans.
Un objectif vital, alors que le fédéral ambitionne d’accueillir 1,5 million d’immigrés d’ici à 2025 pour pallier le manque de main-d’œuvre. Outre la construction, de nombreuses associations réclament des politiques plus ambitieuses en matière de logements sociaux, d’encadrement des loyers et de mesures d’urgences, car les loyers explosent. Le secteur immobilier, de son côté, réclame plus d’investissements dans les innovations.
« On construit des maisons exactement de la même façon qu’on le faisait dans les années 1950, pointe Michael Bourque. Si on était capable d’utiliser des usines, d’avoir beaucoup plus de standards, on serait capable de bâtir plus vite et plus efficace, avec plus de qualité. »
Reste un enjeu majeur : compenser le manque d’offre sans accentuer l’étalement urbain, qui s’effectue souvent au détriment des zones humides riches en biodiversité. Pour éviter d’aggraver la situation environnementale, les professionnels du logement préviennent : il faudra un changement social profond pour que le modèle une maison/une famille disparaisse au profit d’immeubles hauts et denses, plus économiques et plus écologiques.
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