La rédaction de L'Indépendant vous propose un état des lieux du marché de l'immobilier dans les principales communes de l'Aude et les perspectives à venir grâce aux regards des professionnels du secteur. Décryptages.
Loin, très loin des sommets atteints sur Narbonne et le littoral : voilà la première caractéristique des biens proposés sur Carcassonne. À 1070 € le m2, les appartements anciens flirtent ainsi avec la moitié du tarif médian narbonnais (2 000 € le m2).
Un fossé observé aussi du côté des maisons anciennes : respectivement de 145 500 € et 155 000 €, les tarifs médians de Carcassonne (+7,9 % sur un an) et de la périphérie carcassonnaise (-7,7 %) sont à bonne distance des prix de Narbonne (209 000 €). Un facteur positif pour le marché : "C'est toujours aussi dynamique au niveau des ventes, assure Magali Bardou, élue carcassonnaise, à la tête de l'agence Bardou Immobilier. On a des prix au m2 qui sont largement abordables, et cela permet d'attirer des investisseurs de l'extérieur."
Louer à des étudiants d'octobre à mai, puis basculer sur du saisonnier
Un marché sur lequel se positionnent aussi les Audois, assure-t-elle. Avec "toujours autant d'investissements pour proposer ensuite des locations en Air BnB. Ce matin encore (jeudi 17 novembre, Ndlr), j'ai fait une visite Achille-Mir (le long de l'Aude, à deux pas de la Cité, Ndlr) pour quatre appartements. L'acheteur veut y faire du locatif saisonnier touristique et de la location sur du plus long terme." Des projets mixtes, déclinés sous d'autres formes : "Certains achètent pour louer à des étudiants d'octobre à mai-juin, avant de basculer sur du saisonnier." Un tourisme qui pèse dans la stratégie immobilière au cœur d'une ville au double classement Unesco (Cité et canal du Midi, Ndlr). Avec la perspective, à l'automne 2023, de l'ouverture à la visite de la totalité des 1,5 km de remparts de la Cité, Magali Bardou entrevoit un idéal appel d'air : "Ceux qui ciblent et investissent dans le meublé saisonnier ont sans doute raison."
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Des achats qui vont aussi bon train en périphérie proche, avec des prix qui, rappelait le notaire Me Ribéra, dépassent allègrement les tarifs du chef-lieu : "En termes de tarifs, Carcassonne n'est pas moteur de sa zone, à la différence de Narbonne, où les prix médians dépassent ceux de Coursan, Gruissan, Fleury."
Une périphérie carcassonnaise où, juge Magali Bardou, "les parcelles plus grandes et les piscines" jouent sur des tarifs à la hausse. Des biens qui, pour certains, sont désormais délicats à espérer : "Les dossiers sont plus lents et plus difficiles à constituer. Et nous avons des ventes qui capotent après des refus de prêt." De quoi amener à réviser les ambitions, et à scruter une carte des prix qui, à la seule échelle de Carcassonne, a tout du grand écart : de 130 000 € dans les quartiers Ouest (Viguier, Pasteur), le prix des maisons anciennes explose à 201 900 € dans les hameaux de Montredon et Montlegun.
De toutes les villes audoises, la sous-préfecture résume bien à elle seule l'embellie du marché de l'immobilier observée au moment du surgissement de la crise de la Covid. Cela s'est traduit par une hausse importante des transactions allant de pair avec une flambée des prix et une raréfaction des biens. Mais cette tendance a-t-elle vocation à se prolonger à l'avenir dans un contexte où la cité audoise a de réelles difficultés de développement urbanistique laissant présager un volume de biens disponibles assez restreint ou à envisager des programmes immobiliers moins consommateurs de foncier et donc construits davantage en hauteur ?
Directeur de l'agence Stéphane Plaza immobilier à Narbonne, Clément Vie nous explique pourquoi la ville a connu de tels bouleversements. "Depuis la Covid, on est entré dans les années folles de l'immobilier sur Narbonne. Les prix se sont envolés. À hauteur de 50 % pour une maison de 100 m² avec un jardin ou pour les appartements T2/T3 avec terrasse. L'explication tient au fait que nous sommes depuis 2020 sur un marché de vendeurs. C'est-à-dire que ce sont eux qui font la loi car il y avait peu de biens à la vente. À l'agence, nous sommes par exemple passés en 2019 de 220 mandats – biens à la vente – à seulement 40 à la fin de l'année 2021. Et dans le même temps avec la progression du télétravail, l'attractivité du Sud et le besoin de s'évader, beaucoup d'acquéreurs originaires des régions du Nord, de l'Est et de l'Ouest se sont positionnés sur le marché de Narbonne. Ils ont davantage de moyens que les locaux et n'hésitent pas à surenchérir conduisant cette hausse des prix avec parfois des situations aberrantes".
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Mais voilà, selon ce professionnel reconnu sur Narbonne, la donne devrait changer dans les mois à venir surtout pour ce qui concerne les prix. "On est sur le sommet de la montagne. La situation tend à s'inverser, et on devrait passer d'un marché de vendeurs à un marché d'acquéreurs. On ne peut pas dire exactement quand cela va se traduire mais les prix vont baisser, comme le nombre de transactions et d'acquéreurs potentiels, et le nombre de biens disponibles va lui repartir à la hausse. Cette situation ne sera pas facile à faire comprendre aux vendeurs puisque les prix seront différents que ce que l'on connaît depuis deux ans et que nous aurons moins d'acquéreurs potentiels".
En attendant ces baisses de prix envisagées, l'attractivité de certains quartiers de Narbonne ne devrait pas changer selon les professionnels de l'immobilier. À savoir le secteur La Mayolle, Convention, la zone de la rue de Mazagran près de l'hôpital et du cœur historique restent les plus prisés du marché à Narbonne.
Concernant les villes du Narbonnais, et sans surprise, ce sont les communes du littoral et celles situées au pied du massif de la Clape, qui restent les plus attractives pour les acheteurs. Première commune citée : celle de Vinassan. Mais aussi, non loin de là, celle Armissan. "Les biens ne se vendent ici que sur le bouche-à-oreille et partent très vite" confie un agent immobilier. À noter que deux autres communes de l'agglomération se démarquent par leur attractivité : celles de Fleury-d'Aude et de salles-d'Aude.
Avec 17% du volume des affaires pour les maisons anciennes, Lézignan et l'Ouest narbonnais se classent en deuxième position du marché audois, juste derrière le littoral. Stéphane Martinez, agent immobilier de Terre du Sud, peut en témoigner. "On a un bon volume de transactions qui reste sur la dynamique de l'an passé. Mais on sent que ça commence à freiner en raison de la remontée des taux d'usure mais aussi du manque de biens à vendre qui se fait sentir". Son confrère, Valentin Ferret, pour Plazza immobilier, est sur la même longueur d'onde : "Depuis un mois, on sent une contraction du marché de l'ancien qui constitue la grosse partie de nos transactions. On pense que l'on va revenir à une activité normale d'avant Covid : le contexte économique est tendu et l'accès au crédit est plus difficile."
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Du côté des prix, là aussi, comme l'an passé, une augmentation de l'ordre de 9 % à 10 % a été relevée. La conséquence d'un déséquilibre entre l'offre et la demande. "La rareté des biens tire les prix vers le haut, confirme Valentin Ferret. Les villas avec deux ou trois chambres et 400 m2 de terrain partent tout de suite. On a aussi des acheteurs qui viennent d'autres régions qui vendent chez eux à bons prix et qui, quand ils arrivent au soleil, ne négocient même pas". La tendance du petit pavillon avec extérieur, succès d'après Covid, ne se tarit pas à Lézignan, mais aussi dans les Corbières et l'Ouest narbonnais, Canet-d'Aude et Ornaisons en tête de pont.
Dans le secteur immobilier audois, Limoux et sa périphérie se démarquent d'abord pour les prix de vente. Dans son rapport, la Chambre des notaires de l'Aude indique en effet que ceux-ci "ont reculé de 5,9%, ce qui est rare". Une tendance que les professionnels du secteur ressentent sur le terrain. "Les acheteurs se rendent comptent qu'à Toulouse un appartement coûtent 350 000 à 400 000 euros, alors qu'à Limoux pour le même prix, ils ont une villa avec piscine", souligne Sébastien Fois de l'agence Era immobilier. Dans un autre ordre d'idée, le prix médian d'achat pour une maison ancienne est de 103 500 euros, soit le plus bas du département.
Là encore, "rien de surprenant" selon Sébastien Fois: "le prix et les délais de livraison de matériaux font que les acheteurs se tournent plus vers le rachat que la construction". Christophe Bac, gérant de l'agence immobilière éponyme, est du même avis : "le marché des terrains à bâtir existe avec des prix deux fois moins cher que sur Carcassonne, mais les matières premières et les taxes refroidissent les acheteurs".
Au-delà de ces prix attractifs, c'est "la qualité de vie" qui attire les acheteurs limouxins et alentours, mais aussi français et étrangers (Anglais, Américains, Belges) sur le secteur.
"On a des profils très différents, détaille Christophe Bac. Des citadins venus de régions à forte densité comme le sud est, qui viennent chercher une nature préservée, de l'espace. Même si la clientèle concerne surtout des retraités." Quel que soit leur profil, les acheteurs ont deux points communs: ils cherchent sur Limoux "une résidence principale" et "paient comptant". "Seul un quart des acquéreurs font un prêt, souligne Christophe Bac. Ce sont souvent des personnes qui vendent leur maison pour refaire leur vie ailleurs."
Si la Haute Vallée est trop souvent perçue comme un endroit "reculé", Christrophe Bac signale tout de même "un regain d'intérêt" de la part des acheteurs sur ce secteur, même au-delà de Quillan. "Il s'agit tout de même de résidences secondaires, avec en premier cercle de recherche des villes comme Couiza, Espéraza ou Antugnac. En deuxième cercle on retrouve Quillan. Au-delà, c'est plus compliqué."
L'agent immobilier, qui travaille sur le Limouxin et la Haute Vallée, explique que "le manque d'accès au soin joue sur ce choix d'achat". Laurent Jammes, du cabinet immobilier éponyme basé à Quillan, note plutôt de son côté "une arrivée des Français de Marseille ou Montpellier, mais aussi des Belges". Selon lui "ces acheteurs ne se fixent pas sur une commune en particulier, ils aiment le coin. Le covid et le télétravail ont vraiment changé la donne".
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