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Quelles tendances à Menton? La demande reste forte, même si les Italiens ont tendance à ne pas y garder leurs résidences secondaires. Résultat, les prix restent élevés. Qui achète et où? Décryptage.
Menton, ses plages,son centre ancien coloré, son marché typique, ses collines, sa douceur de vivre. La ville continue d’attirer. Beaucoup songent à y acheter. Mais à quel prix?
Selon la Fnaim 06 et sa section mentonnaise, il y a 14% d’acheteurs de plus que de biens disponibles. Une situation qui engendre des prix élevés, et la possibilité, si le marché reste aussi tendu, d’une nouvelle hausse.
A environ 5.000 euros le mètre carré en moyenne sur l’ensemble de la ville, pas facile, pour les jeunes actifs, les familles, d’acheter.
Le marché, de part sa dynamique de hausse ininterrompue depuis des années, attire les investisseurs.
D’où une large part de locataires, sur la commune: 40,4%, et 3,5% de personnes logées gratuitement.
Qui achète et où? Quelles sont les tendances par quartier? Décryptage.
Menton, ville chère, en termes d’immobilier? “Oui, mais…” répond Hervé Vialonga, président de la Section de Menton de la Fnaim 06. Cr la Ville a de nombreuses facettes, entre collines, vallons et littoral.
“Ça implique des disparités de prix, avec, tout de même, la possibilité de trouver des prix abordables, dans l’ancien, si on accepte de ne pas être proche de la mer…”
Menton affiche des valeurs immobilières assez élevées, à hauteur de 5.000 euros/m².
“Ce prix peut sembler très onéreux, mais reste cependant inférieur par exemple à sa voisine, Roquebrune-Cap-Martin, à 5.800 euros/ m²”, tempère Hervé Vialonga.
Selon la section mentonnaise de la Fnaim 06, “Menton a connu une augmentation remarquable des prix immobiliers depuis 2016 (+12% sur 5 ans), avec un ralentissement à partir de 2019 (+2,8% seulement)”. Pourquoi? Parce que la demande était forte et que l’offre en logements, elle, a stagné. “Mais entre 2017 et aujourd’hui, il y a eu, malgré les difficultés liées à la topographie de la ville, quand même pas mal de constructions…”, nuance Hervé Vialonga.
“Suite au premier confinement, cette hausse s’est faite plus discrète et semble se stabiliser actuellement”, indique la section mentonnaise de la Fnaim.
Mais le marché local reste dynamique, avec 14% d’acheteurs de plus que de biens disponibles, “ce qui doit en principe favoriser une reprise de l’augmentation des prix immobiliers sur la commune”, selon Hervé Vialonga.
Quels sont les quartiers les plus prisés de la ville ? Sans surprise, ça reste Garavan, sa verdure, voire sa luxuriance, et ses vues panoramiques sur la mer et le Vieux-Menton. À Garavan, les prix montent à plus de 6.000 euros le mètre carré pour les appartements, et à plus de 7.000 euros pour les villas.
Autre quartier qui a la cote: le centre-ville, où les prix moyens sont de 5.000 euros le mètre carré.€Et plus on s’approche de la mer, plus les prix montent, autour de 5 500 euros le mètre carré, voire 6.000 euros quand on s’approche de Roquebrune.
Quant aux collines de Menton? “Elles attirent toujours une clientèle aisée qui cherche une villa avec jardin entre 4 500 euros le mètre carré pour les appartements et 5.500 euros pour les villas”, indique Hervé Vialonga.
Quant aux vallées urbaines? “Le Borrigo principalement, mais aussi le Carei, se construisent beaucoup, et les prix sont aujourd’hui pour le bas des vallées voisins de 6.000€ et pour le haut, de 4.000€”.
“Sur le Careï, un peu au-dessus de la voie de chemin de fer, les appartements d’un immeuble neuf sont tout de même partis à 7.000 euros le mètre carré! Parce que c’était, aussi, une belle architecture, réalisée par Wilmotte…”
Reste le haut des vallées, en particulier le Careï, moins prisé: 3.800 euros du mètre carré en moyenne, avec certains biens autour de 2.600 euros le mètre carré.
Bref. Difficile, pour un couple de jeunes actifs, ou une famille, de trouver des prix abordables à Menton.
“Un couple moyen aujourd’hui qui veut une villa avec jardin doit souvent aller chercher vers les villages de Castellar Monti ou Sospel qui ont des valeurs environ 20% moins chères”.
Et de souligner: “Mais dans la ville de Beausoleil, aux portes de Monaco, les prix sont encore plus élevés! Les acheteurs doivent débourser 6.500 euros/m² pour acheter un bien dans la ville…”
Longtemps, Menton a été la ville préférée des Italiens à la recherche d’une résidence secondaire sur la Côte d’Azur. Aujourd’hui, l’heure est à la revente pour la plupart de nos voisins transalpins. La crise sanitaire n’a pas aidé. “Ils ont été trop pénalisés pendant les confinements successifs”, estime Émilie Romulus, conseillère immobilière de l’agence Marchetti.
Un impact de la fermeture du col de Tende?
“Ces propriétaires n’ont pas pu venir pendant un an, quasiment deux. Entre-temps, ils ont quand même continué à payer leur appel de fonds, les charges, le syndic, les impôts, les taxes foncières…“, détaille Florent Raccosta, co-gérant de l’agence Gim’seller.
Avant de pointer une autre cause, moins évidente, de ces départs: “Beaucoup de propriétaires italiens viennent de la région de Cuneo et mettent en vente leurs résidences secondaires à Menton du fait de la fermeture du col de Tende, consécutive à la tempête Alex. Avant, ils venaient par le tunnel et ça leur prenait une heure environ, désormais il leur faut passer par Savone et ils mettent deux heures de plus. Ça fait trop de route pour venir tous les week-ends”.
Qu’en est-il alors des autres acheteurs étrangers? “On voit dernièrement quelques Russes se positionner, moins de Nordiques, peut-être parce que leur monnaie a pris un coup, examine Florent Raccosta. La clientèle anglo-saxonne, elle, a disparu depuis le Brexit.”
16.828
C’est le nombre de résidences principales que compte la ville (2020).
12.912
C’est le nombre de résidences secondaires à Menton (Insee, 2017).
2.306
C’est le nombre de logements vacants sur l’ensemble de la ville, soit un taux de vacance de 7,9 % (Insee2017).
5.000
C’est en euros le prix moyen au m2 sur l’ensemble de la ville.
10.854
C’est le prix maximal au m2 constaté sur la ville, dans le quartier de Garavan, selon meilleursagents.com
2.658
C’est le prix au m2 le plus bas constaté, du côté du haut-Careï, selon meilleursagents.com
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