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Depuis cet automne, peu de biens arrivent sur le marché immobilier de la Côte d'Azur. Dans le neuf comme dans l'ancien. Selon les experts, la pénurie de logements provoque l'explosion des prix de l'immobilier. Mais pas seulement…
Le marché immobilier est sous tension sur la Côte d’Azur. Dans le logement neuf, les ventes baissent depuis plusieurs années et les promoteurs ne réussissent toujours pas à surmonter les effets de la crise sanitaire notamment en raison de la baisse des permis de construire accordés. Dans l’ancien, les stocks ont été vidés sous l’effet d’une frénésie d’achat post-confinements.
Conséquence: des prises de mandats toujours plus compliquées pour les agents immobiliers et des biens qui ont tendance à être surévalués.
“C’est chaud patate, il y a une pénurie de biens. On est à peu près à un logement pour six clients alors qu’il n’y a même pas cinq mois on avait quand même un panel de produits assez large”, se souvient Thomas Lloze, de Bogalet & Associés.
Mais voilà, les stocks se sont vidés cet été. “On a observé un volume de transactions exceptionnel en 2021, c’est un retour de manivelle, on ne peut logiquement pas démultiplier l’offre”, analyse Benoît Pican, directeur de l’agence immobilière BôMarché, sur l’avenue Borriglione, à Nice.
1.182.000 ventes sur l’ensemble de l’année: l'immobilier bat des records en 2021 en France
“Le ralentissement s’opère depuis juillet-aout”, note Sébastien Butruille, gérant de Century 21 Albert Ier, à Antibes.
“Depuis deux mois, tout le monde rame”, selon les agents immobiliers, qui constatent la poursuite de la hausse des prix.
Après une véritable ruée vers les appartements et les maisons avec terrasse et/ou jardin, actuellement la perle rare, le bien que tout le monde cherche, c’est le grand 2 ou 3-pièces, entre 70 m2 et 80 m2, pour un budget compris, à Nice, entre 320.000€ et 360.000€… En bon état général, en étage élevé et bien exposé: c’est bien simple, il n’y en a plus!
Le mécanisme est pernicieux mais les premières “victimes” de cette pénurie de biens immobiliers sur le marché azuréen sont naturellement les candidats à l’achat.
“L’évaluation des biens par l’expertise est malmenée par les vendeurs qui se permettent, dans 80% des cas, de réclamer une mise en vente plus haute que le prix estimé. Ils disent assez franchement qu’ils ne voient pas de biens équivalents. Par conséquent, ils partent du principe que leur biens sont rares”, constate Thomas Lloze.
Au cabinet Loquis, Charles-Henri Régent regrette aussi quand “les vendeurs font de l’auto-estimation en regardant Le Boncoin”. Une négation du métier d’agent immobilier alors que celui qui a été élu “chasseur d’appart” dans l’émission de M6 de Stéphane Plaza en 2018 s’astreint à croiser statistiques et diagnostics pour proposer “une juste fourchette de mise à prix resserrée aux propriétaires”.
Et la bataille que se livrent les agents immobiliers pour décrocher des mandats de vente affecte directement les prix affichés. Pour l’emporter, des agents n’hésitent pas à gonfler le prix d’un bien déjà évalué pour promettre davantage aux vendeurs.
Quand les clients demandent un prix hors-sol, ils prennent quand même à tout prix le mandat.
“En ce moment, on constate que la loi Hoguet qui régit l’exercice des professionnels de l’immobilier est très peu respectée en fracassant le respect des honoraires”: sur le territoire de la communauté d’agglomération Sophia Antipolis aussi, Sébastien Butruille déplore “le jeu de la surenchère”.
“Des agences passent derrière en rajoutant plusieurs dizaines de milliers d’euros, ils gonflent le prix et leur commissions”, rage l’agent commercial de la place Alexandre-Médecin, à Nice. De 8% assez couramment et parfois de 10%. “Par conséquent, soit le bien est grillé, soit ils vont mettre huit mois à le vendre… Et on passe pour des blaireaux ou des incohérents”.
Un exemple à partir d’une recherche type du moment, un deux-pièces proche des commodités en étage élevé bien exposé avec un extérieur passe artificiellement de 250.000 euros à 290.000 euros.
“Avec un marché euphorique, avec des prix non maîtrisés” entretenus par des clients d’un axe Lille-Paris-Lyon qui veulent leur place au soleil, “ça a pu marcher”, reconnait Sébastien Butruille “mais le phénomène ralentit…”
Et moins de mandats c’est moins de trafic acheteur. Donc, une concurrence féroce entre les agences?
“ça a toujours été un peu le cas”, reconnait Benoît Pican, quartier Libération, à Nice tout en admettant que “ça se durcit depuis septembre.” Le principe de l’offre et de la demande. Toujours. Quand l’offre diminue, les appétits sont plus aiguisés.
De la prospection intensive avec un mot dans la boîte aux lettres, une promesse plus juteuse sous la porte: pour parvenir à leur fin, des professionnels du secteur n’hésitent pas à user “de méthodes de vendeurs d’aspirateurs pour piquer les clients”, note acerbe, un confrère.
De ce fait, “Tout le monde a faim, tout le monde est sur le même bifteck. Dès qu’on a un mandat, ça devient un secret, plus personne ne le communique sur la plateforme de partage. Même dans le même réseau d’agences”, confie Charles-Henri Régent.
Les conditions des collaborations entre les agences évoluent en même temps. “J’observe des agents qui repoussent des acquéreurs sûrs amenés par un confrère, qui préfèrent vendre le bien par eux-mêmes plutôt que de collaborer, ce n’est pas très confraternel”, déplore Thomas Lloze.
Et quand les collaborations sont encore possibles, “la rareté du produit fait qu’aujourd’hui celui qui a le mandat est en position de force et le partage de la commission en cas de vente se fait sur la base d’un 60%-40%”.
Un autre élément perturbe la profession: le recours massif des agences aux négociateurs en statut d’autoentrepreneur. Les acteurs de l’immobilier sont deux fois plus nombreux qu’il y a trois ans sur la Côte d’Azur. Avec la crise Covid, “beaucoup plus de mandataire indépendants se sont reconvertis”, indique Sébastien Butruille spécialiste sur Antibes, Golfe-Juan et Vallauris.
“C’est un monde de requins, les gros réseaux sont obligés de faire du chiffre, des statistiques avec des logiciels qui relancent sans cesse pour rentrer des biens. Ils embauchent des mecs qui sont agent immobilier le jour et serveur le soir”, déplore un agent implanté au cœur de Nice depuis plus de dix ans.
Sollicitée, la FNAIM 06 n’était pas en mesure de réagir dans l’immédiat à ces tendances.
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