Connu pour la douceur de son climat, le Portugal est depuis peu devenu célèbre pour sa fiscalité favorable aux retraités français. Côté coût de la vie, c’est aussi le paradis. Et lorsque l’on regarde les prix de la pierre, le Portugal a tout d’un Eldorado… Le point sur le marché immobilier au Portugal.
Selon l'Institut national de statistique du Portugal, le mètre carré moyen s'établit à 1 014 euros, 1 217 euros à Lisbonne et 937 euros à Porto.
L'Express
Le Portugal, quel paradis fiscal pour nos compatriotes retraités ! Depuis le 1 janvier, à la condition de passer au moins 183 jours au Portugal, soit six mois, un retraité français est exonéré d’imposition sur sa pension de retraite déclarée au Portugal, et ce pendant dix ans*. ” Une cerise sur la gâteau “, répondent unanimement des retraités français déjà sur place. Attention, il est à noter que cet avantage ne concerne pas les fonctionnaires retraités. Dans leur cas, la France garde le droit d’imposer les pensions qu’elle verse.
Mais revenons à notre retraité (non issu de la fonction publique donc) qui s’installe au Portugal. A l’exonération d’impôts s’ajoutent la douceur des températures, un coût de la vie 30 à 40 % moins cher qu’en France et un prix de la pierre bien plus abordable. ” Pour 400 000 euros, vous pouvez dénicher dans le sud du Portugal, dans la région de l’Algarve, une maison avec piscine et terrain, indique, Directeur Tourisme du Portugal en France. Comptez, si ce n’est plus, plutôt le million d’euros sur la côte d’Azur ! “, Jean Pierre Pinheiro, directeur Tourisme du Portugal en France. Ce mètre carré, plus accessible, est la conséquence d’une importante crise immobilière éclatée bien avant la crise de 2008. Les prix ont commencé à reculer en 2007 et si la situation semble un peu se redresser ces derniers mois, les dégâts sont bel et bien encore présents.
A l’origine de cette crise, un trop plein de construction de logements. Le marché immobilier étant un équilibre entre l’offre et la demande, cette quantité de logements sans vrai besoin en face a inévitablement conduit à une baisse de prix. En outre, la crise économique et les différents plans d’austérité ont mis de nombreux Portugais dans une impasse et dans l’impossibilité d’honorer leur engagement de crédit.
Résultat, les saisies immobilières ont été nombreuses, les crédits plus rares et les transactions beaucoup moins nombreuses. De 300 000 transactions en 2005, seules 100 000 se sont concrétisées en 2013.
En conséquence, les prix ont dévissé de 30 % depuis l’éclatement de la crise immobilière. ” Toutes les villes ont été touchées, mais avec des disparités entre le centre-ville, qui a subi une baisse de 10 %, par exemple à Lisbonne, Coimbra, Faro, Porto et la périphérie de ces villes où le recul a dépassé 25 % “, souligne Miguel Poisson, directeur général des agences immobilières du groupe Era au Portugal.
Malgré le contexte économique toujours morose, des signaux positifs ressurgissent avec, désormais, une stagnation des prix depuis trois mois. ” Nous sommes à un point d’inflexion où les prix vont difficilement aller plus bas. Ils ont même tendance à reprendre quelques pourcents dans le coeur historique de Lisbonne “.
De fait, faut-il sauter le pas avant que les prix ne repartent vraiment à la hausse ? Bien évidemment à être sensible aux paysages portugais, à être précautionneux dans le choix du bien immobilier, extrêmement attentif à l’emplacement et à la qualité du bien acheté, c’est une solution à privilégier. Et pour cause. Les prix de l’immobilier devraient être boostés par une demande étrangère de plus en plus importante, avec, in fine, des perspectives de plus-value.
” Nous avons de plus en plus de demande d’expatriation et de visiteurs sur notre site spécialement conçu pour les futurs expatriés Français, livinginportugal.com, confirme Jean Pierre Pinheiro. Nous comptons 20 000 ressortissants Français au Portugal donc 10 % sont retraités. Dans quelques années, d’après nos prévisions, ce chiffre sera porté à 15 000, si ce n’est plus “.
La demande étrangère vient non seulement des Français mais aussi des Anglais, des Hollandais ou encore des Américains. Et les atouts sont si nombreux que cette demande devrait encore augmenter dans quelques années, avec en conséquence, des prix tirés vers le haut. Il est donc fortement conseillé de se positionner maintenant, au plus bas. Non seulement si vous souhaitez acquérir un pied à terre dans un quartier historique de Lisbonne, acheter une maison secondaire sur les côtés portugaises ou dans l’Algarve.
Si vous comptez mettre en location le bien acquis, sachez que les loyers au Portugal ne sont pas mirobolants et que beaucoup de Portugais, compte tenu du contexte économique encore instable, peuvent avoir des difficultés à payer leur location. Soyez donc prudent à la mise en location même si le locataire est plus facilement mis à la porte. Et placez-vous davantage dans une perspective de plus-value que dans une optique de fort rendement locatif.
Selon l’Institut national de statistique du Portugal, le mètre carré moyen s’établit à 1 014 euros, 1 217 euros à Lisbonne et 937 euros à Porto.
Dans le centre historique, les acheteurs en quête d’un habitat ancien, typique, aux façades recouvertes d’azulejos -ces traditionnels carreaux de faïence- pourront trouver leur bonheur. Si vous êtes davantage en quête d’habitat neuf, il vous faudra davantage prospecter dans les terres, en banlieue. Dans tous les cas, vous achèterez à un prix bien moins élevé qu’en France ou qu’en Espagne.
Exemple de transaction, en Algarve, à Loulé, à une quinzaine de kilomètres de Faro, capitale de la province de l’Algarve, l’agence Era propose un deux-pièces de 68 mètres carrés à 120 000 euros, avec deux chambres, salle de bain avec en prime un grand terrain et une piscine collective. A l’opposé, à Tavira, à l’est de Faro, un trois-pièces d’une centaine de mètres carrés est en vente au même prix, offrant un grand salon et une cuisine toute équipée.
Entre Porto et Lisbonne, direction Coimbra. Un grand et beau deux-pièces se vend 110 000 euros, un autre 125 000 pour 80 mètres carrés.
Enfin, à Lisbonne, présente à Lumiar, à un peu plus de cinq kilomètres du centre historique de Lisbonne, l’agence Era propose un appartement de 65 mètres carrés offrant une salle de bain et un garage à 115 000 euros, soit 1 769 euros le mètre carré. ” Les acheteurs privilégient la côte de l’Algarve et Lisbonne. Ils vont moins dans le nord car ils recherchent avant-tout le soleil “, constate Miguel Poisson. Il faut dire que la région de l’Algarve offre les températures les plus clémentes. ” Elles ne descendent jamais sous la barre des 12°C “, renseigne Jean-Pierre Pinheiro. Comme le reste du Portugal, cette région est sûre, il n’existe aucun problème de sécurité. Cela constitue aussi un atout de taille pour le Portugal.
Intéressé ? Le meilleur moyen reste tout d’abord de se renseigner sur le pays et sa culture, auprès de l’office de tourisme du Portugal à Paris, intégrée à l’ambassade. Vous pouvez aussi commencer à prospecter des biens immobiliers par le réseau d’agences immobilières Maison au Portugal implanté à Paris. Et pour bien bâtir votre projet, sachez que, côté financement, il vous faudra présenter un apport plus ou moins important selon la nature du bien immobilier. Si le bien a fait l’objet d’une saisie par la banque portugaise, vous pourrez être financé à 100 %. Dans le cas inverse, il vous faudra réunir 20 à 25 % d’apport si ce n’est plus si vous ne présentez pas un dossier bien ficelé. Enfin, sachez que les banques portugaises ne proposent généralement que des prêts à taux variable indexés sur certains taux des marchés financiers court terme (Euribor 3 mois et 1 an).
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