Si sur le marché de l’ancien, tout le monde guette une baisse des prix immobiliers, on en est encore très loin dans le neuf. C’est ce que nous indique dans son dernier baromètre le Laboratoire de l’immobilier, qui compile régulièrement les données pour les logements collectifs dans plus de 100 grandes villes*. Le mètre carré dans le neuf s’est ainsi renchéri de 5,7% sur un an entre novembre 2021 et novembre 2022 (voir en bas de cet article, tous les prix ville par ville).
C’est certes un tout petit peu moins qu’en début d’année (+7% sur un an en mai dernier) mais la progression reste soutenue. D’autant que cela intervient après plusieurs années de forte inflation des tarifs. Sur 3 ans, la progression des prix est de 18% dans le neuf, selon le Laboratoire de l’immobilier. Soit légèrement plus que dans l’ancien pour les appartements (+17% en France métropolitaine du deuxième trimestre 2019 au deuxième trimestre 2022, selon les données de l’Insee) mais un peu moins que pour les maisons (+22% sur la période).
Le prix moyen du neuf (dans le collectif toujours) atteint ainsi 5495 euros par m2 en novembre. Si on regarde les 15 plus grandes villes de France, la progression des prix est la même (+5,7%) qu’à l’échelle nationale depuis un an. Dans la plupart de ces grandes communes, les prix oscillent autour de la barre des 5.000 euros du mètre carré. C’est par exemple le cas à Nantes (5477 euros par m2), Montpellier (5375 euros), Bordeaux (5212 euros), Rennes (5297 euros), Marseille (5142 euros) ou encore Toulouse (4864 euros).
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La capitale reste toujours hors concours, avec des prix du neuf à 13.475 euros en moyenne dans le neuf. Il s’agit cependant d’un micro-marché, avec très peu de programmes de construction chaque année. En mettant de côté la capitale, seules deux autres grandes agglomérations affichent des tarifs à plus 6500 euros: Lyon (6792 euros le m2) et Nice (6515 euros).
A l’inverse, on peut noter qu’il y a encore une grande ville où les prix du neuf paraissent assez raisonnables: c’est Le Havre, la seule des 15 plus grandes villes de France où les prix sont à moins de 4000 euros, avec une moyenne à 3720 euros par mètre carré.
Dans les communes plus petites, la région parisienne tient toujours une place à part. Il faut le rappeler, sur les 12 derniers mois, selon les dernières données du ministère de la Transition écologique datant d’octobre, la région parisienne représentait 30% des mises en chantier pour les logements collectifs (contre 16% de l’ensemble des mises en chantier en France, en comptant également les résidences et les maisons individuelles).
L’Ile-de-France est donc une région où il y a beaucoup de constructions d’immeubles neufs, avec énormément de demande et un foncier rare. Ce qui fait gonfler les prix. A Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt ou Issy-les-Moulineaux, on est ainsi proche des prix du neuf dans la capitale. Et même dans les zones plus populaires, cela reste très cher. Si on prend la Seine-Saint-Denis, même dans la ville la plus abordable pour le neuf, à Bondy, les prix ont bondi de 6,4% sur un an pour s’élever à 4357 euros du m2.
“C’est en Seine-Saint-Denis, pourtant considérée comme un marché de report pour les acheteurs plus modestes, que nous avons relevé les plus fortes hausses de prix sur un an”, explique dans un communiqué Kevin Brulin, chargé d’études du Laboratoire de l’immobilier. “Désormais, le prix moyen d’un appartement neuf dépasse 4300 euros/m² dans toutes les communes de la première couronne”, ajoute-t-il.
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Dans les mois à venir, il ne faut pas s’attendre à un inversement de la tendance sur les prix. Au contraire, malgré la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Dans l’ancien, l’ajustement des prix met déjà du temps. Mais dans le neuf, c’est encore pire car certaines contraintes ne bougent pas, même si le coût des prêts pour les acheteurs explose.
En effet, entre le moment où un promoteur achète le foncier et le moment où la construction se termine, il y a au mieux 2 ou 3 ans. Le prix du foncier des programmes qui seront commercialisés dans les prochains mois est donc déjà fixé. Or, dans les zones les plus tendues comme en Ile-de-France, le foncier peut parfois peser plus de la moitié du prix de vente.
Ensuite, les coûts des matériaux ont explosé, en particulier avec la guerre en Ukraine et la flambée des prix de l’énergie. Là encore, ces prix ne vont pas s’ajuster rapidement. D’ailleurs, comme le rappelle le Laboratoire de l’immobilier, il faut ajouter un dernier élément poussant les prix vers le haut: les nouvelles normes de construction. “Les premières opérations respectant la norme RE2020 font leur apparition sur le marché”, précise Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. “Pour le moment, leur nombre est encore négligeable pour avoir un impact significatif sur le prix moyen des biens neufs à l’échelle d’une commune. Cela signifie que malgré le net ralentissement des ventes des promoteurs au troisième trimestre, les prix des logements neufs vont continuer à augmenter fortement dans les prochains mois avec l’arrivée progressive des programmes RE2020”, estime-t-il.
En parallèle, les acheteurs les plus modestes vont disparaître du marché du neuf, avec la rapide hausse des taux d’intérêt. “L’année 2023 s’annonce difficile pour la commercialisation des logements neufs et par répercussion pour la production de nouveaux logements, ce qui va encore accroître les tensions sur l’offre de logements. Le coup de frein promet d’être brutal”, juge Franck Vignaud. Sur les neuf premiers mois de l’année, les mises en chantier sont déjà en repli de 3% par rapport à 2021. Ce qui va encore accentuer le manque de logements dans les zones tendues à plus long terme.
*”Les données utilisées pour cette étude sont les prix publics TTC (hors TVA à 5,5 %) des programmes immobiliers de logements collectifs neufs (hors résidences de services) relevés sur les communes de France métropolitaine de plus de 45.000 habitants (selon le recensement Insee de 2019) dans le cadre des études de marché effectuées par le Laboratoire de l’Immobilier. Les prix s’entendent stationnement inclus, sauf à Paris où de nombreuses opérations ne disposent pas de stationnement. Seules les valeurs des territoires (communes ou arrondissements) sur lesquels au moins 3 programmes en cours de commercialisation ont été identifiés sont diffusées”, précise l’étude.
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