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De nombreux ménages ne peuvent concrétiser leur projet immobilier car l’accès au crédit leur est refusé. Non pas pour des raisons liées à leur capacité d’endettement mais à cause des taux d’usure, ces taux maximum au-delà desquels les banques ne peuvent plus prêter. Le phénomène s’installe malgré le relèvement de l’usure pour le dernier trimestre 2022. Des solutions existent pour contrer le problème.
Rappelons en préambule que le taux d’usure renvoie au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximum autorisé par la réglementation en matière de crédit immobilier. Cet indicateur du coût final du financement octroyé par la banque contient plusieurs éléments :
Le TAEG ne doit pas dépasser le seuil de l’usure sur la durée d’emprunt concernée. Depuis le 1er octobre 2022, le taux d’usure pour les prêts de 20 ans ou plus est fixé à 3,05%, contre 2,57% le trimestre précédent. Une révision salutaire pour des milliers de dossiers mis sur la touche depuis juillet dernier, mais le répit a été de courte durée. L’usure bloque toujours le marché car inadaptée à la réalité du terrain dans un contexte marqué par la remontée brutale et continue des taux d’intérêt.
Les taux d’usure ont été mis en place pour protéger les consommateurs contre d’éventuels abus bancaires, mais cette supposée protection se retourne actuellement contre eux. Devenir propriétaire en 2022 est une gageure : les conditions d’emprunt sont toujours propices à l’achat immobilier mais l’usure, immuable pour trois longs mois, instaure un plafond de verre, quand bien même le taux d’endettement serait inférieur à la limite autorisée (35% des revenus nets avant impôt, assurance incluse).
Ne pas s’avouer vaincu si votre demande de prêt a été une première fois refusée à cause d’un TAEG outrepassant l’usure. Plusieurs leviers existent pour diminuer le TAEG et rester sous la barre légale.  
Quels sont les éléments négociables dans le TAEG ?
La loi vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance emprunteur et à préférer une offre alternative jusqu’à trois fois moins chère que l’assurance groupe du prêteur, à garanties équivalentes. Même si la loi Lemoine induit une hausse des tarifs d’assurance prêt immobilier, les formules proposées par les assureurs externes sont plus compétitives que celles des banques.
Exemple :
vous empruntez 150 000€ au taux débiteur de 2,04% sur 20 ans, additionnés de 800€ de frais de dossier, de 1 700€ de frais de garantie et d’une assurance bancaire au taux de 0,54%. Votre TAEG atteint 3,20%, au-delà de l’usure. En utilisant un comparateur d’assurance prêt immobilier, vous obtenez un taux d’assurance de 0,28% et votre TAEG descend à 2,74%, pour un coût global de 41 200€.
Peu connu, le prêt gigogne ou prêt à paliers est une solution intéressante pour alléger le poids d’un crédit immobilier. Il est constitué de différentes lignes de crédit de durées différentes, destinées à financer le même projet immobilier. Le montage permet d’établir une mensualité constante qui doit obligatoirement respecter le taux d’effort maximum (35%).
Reprenons l’exemple cité plus haut :
ligne 1 : prêt de 100 000€ sur 20 ans au taux débiteur de 2,04%, couvert par une assurance déléguée au taux de 0,28% et complété par les frais de dossier (800€) et de garantie (1 300€). TAEG :  2,70%. Coût global : 27 467€.
ligne 2 : prêt de 50 000€ sur 10 ans au taux débiteur de 1,75%, couvert par une assurance déléguée au taux de 0,28%, et complété par les frais de garantie (850€). On prend le parti que la banque ne facture pas deux fois des frais de dossier. TAEG : 2,66%. Coût global : 5 938€.
Le coût du prêt gigogne est de 33 405€ au lieu de 41 200€, soit une économie de 7 895€.
Face à la hausse des taux en 2022, le prêt à taux variable peut être la clef pour contrer la problématique de l’usure. Inférieur au taux fixe sur une même durée, le taux variable peut augmenter ou baisser au gré de l’évolution monétaire, mais en capant le taux de +1% ou -1%, vous bénéficiez d’une relative sécurité. L’intérêt est de réduire le TAEG d’entrée de jeu pour décrocher le crédit.
Le prêt semi-fixe est un entre-deux : vous remboursez à taux fixe sur un tiers de la durée de remboursement, pour passer ensuite à un taux variable capé. Cette option est intéressante si vous envisagez de revendre à court terme.
Ces montages financiers sont complexes et nécessitent l’accompagnement d’un courtier, l’expert en crédit immobilier à même de négocier ferme avec les banques. Son rôle est d’optimiser votre dossier et de mettre les établissements en concurrence. Lui seul connaît le prestataire le plus ouvert à tel ou tel profil d’emprunteur.
La présence d’un courtier en octobre 2022 se justifie d’autant mieux que le robinet du crédit fait du goutte à goutte. Certaines banques ont décidé de ne plus distribuer de crédits immobiliers pour éviter de prêter à perte, puisque l’usure les empêche de définir leurs barèmes à la hauteur du contexte monétaire. D’aucuns craignent un arrêt complet de la production de crédits immobiliers d’ici la fin de l’année en raison d’une réglementation figée de l’usure, incapable de prendre en compte l’évolution rapide des taux d’intérêt. Pour accélérer la hausse de l’usure en 2023, les banques ont tout récemment présenté l’idée à la Banque de France de calculer l’usure sur les offres de crédit proposées et non sur les crédits octroyés.
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Le bilan 2022 pour le secteur de l’immobilier neuf est peu reluisant, avec une chute de près de 30% des ventes de maisons individuelles et une baisse de 22% des permis de construire délivrés. L’inflation galopante qui propulse les coûts de construction et les restrictions d’accès au crédit immobilier n’ont pas facilité la tâche aux ménages porteurs d’un projet dans le neuf. À quoi s’attendre en 2023 ? 2022, année noire pour l’immobilier neuf L’immobilier neuf est à la peine en 2022, entre l’inflation qui renchérit les coûts de construction et de l’énergie, et les difficultés d’accès au crédit immobilier marquées par la forte remontée des taux d’intérêts et la problématique de l’usure. L’immobilier ancien a quant à lui bien résisté d’après les chiffres chocs des notaires, même si le resserrement du crédit bancaire n’a pas permis d’égaler le record de l’année passée (1,2 million de transactions). Les ventes dans le neuf se sont effondrées en 2022. Selon un communiqué de presse de la Fédération Française du Bâtiment datant d’octobre dernier, le marché de la maison neuve accuse une chute brutale, avec des ventes à fin août en repli de près de 17% sur un an et de 28% sur trois mois en glissement annuel. 114 800 ventes sont comptabilisées sur douze mois à fin août, contre 139 600 unités réalisées en 2021. Le logement collectif subit le même sort avec un recul de 9% des réservations sur les deux premiers trimestres en comparaison annuelle. Les mises en vente fléchissent quant à elles de près de 10%. Promoteurs et constructeurs sont frappés de plein fouet par la cherté du foncier, l’augmentation des prix des matériaux de construction et les nouvelles normes environnementales qui tirent les prix vers le haut. Les ventes en bloc plongent de 35,8% au troisième trimestre 2022 par rapport au T3 2021. Les dispositifs pour l’immobilier neuf en 2023 L’immobilier neuf est en pleine crise et les professionnels demandent au gouvernement de relancer l’accession à la propriété. Dispositif fiscal phare pour acquérir sa résidence principale, le PTZ ou Prêt à Taux Zéro est reconduit en l’état jusqu’au 31 décembre 2023. Malgré les appels des acteurs du bâtiment pour rétablir la quotité de 40% sur l’ensemble du territoire, cette proportion restera réservée aux seules zones tendues (A, A bis et B1), les zones B2 et C ne donnant droit qu’à une quotité de 20% du montant de l’opération. Le PTZ fera néanmoins partie des solutions pour réussir un premier achat immobilier en 2023. Les changements dans l’immobilier en 2023 visent la perfection environnementale, ce qui devrait resserrer davantage l’accès à l’investissement neuf comme ancien. À compter de janvier 2023, le Pinel commence à perdre son avantage fiscal, les critères d’éligibilité restant les mêmes : Durée de l’engagement locatif Réduction fiscale en 2022 Réduction fiscale en 2023 Réduction fiscale en 2024 6 ans 12 % 10,5 % 9 % 9 ans 18 % 15 % 12 % 12 ans 21 % 17,5 % 14 % Pour continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein en 2023, il faudra investir en Pinel +, un Super Pinel assorti de nouvelles contraintes : surface minimale du logement : 28m2 pour un appartement 1 pièce, 45m2 pour un T2, 62m2 pour un T3, 79m2 pour un T4 et 96m2 pour un T5 double orientation à partir du T3 présence d’un espace extérieur minimum allant de 3m2 pour un studio à 9m2 pour un T5 niveau de performance énergétique renforcé : classe A du DPE et jalons 2025 de la RE2020. À compter de janvier 2025, seul le Pinel + sera accessible. Pour mémoire, la réduction d’impôt est accordée pour un investissement d’un montant limité à 300 000€ (dans la limite de 2 logements), avec un plafond du prix du mètre carré de 5 500€, quelle que soit la zone où se situe le logement. Autre changement qui concerne cette fois le logement neuf meublé : la loi Censi-Bouvard s’éteint au 31 décembre 2022. Passé cette date, le dispositif fiscal est supprimé. Pour investir dans une résidence de services ou réaliser un investissement neuf meublé, il faudra s’appuyer sur le statut LMNP ou LMP pour optimiser sa fiscalité.
Être bien couvert par une complémentaire santé est important à tout âge, mais devient indispensable quand on entre dans la catégorie senior. Les besoins changent, s’intensifient et nécessitent que la protection soit renforcée. Voici nos conseils pour choisir la mutuelle senior adaptée au meilleur prix. Quand souscrire une mutuelle senior ? En matière d’assurance santé, on est senior dès 55 ans, voire 50 ans. C’est tôt, direz-vous, surtout quand on est en pleine forme, mais à partir de cet âge, les besoins de santé augmentent, c’est statistique. Déficience auditive, problèmes de vue, défaut de réfraction, douleurs au niveau du squelette, arthrose, diabète, maladies cardio-vasculaires, dépression, etc. ces pathologies sont courantes passé le seuil des 50 ans et l’Assurance Maladie n’adapte pas ses remboursements, qui restent les mêmes pour tous les assurés, sauf en cas de maladie de longue durée (ALD). Les mutuelles dites solidaires et responsables sont obligatoirement souscrites sans l’étape du questionnaire de santé, contrairement aux formules commercialisées par certains assureurs. Vous renseignez votre âge, votre lieu de résidence, mais n’avez pas à donner d’information concernant votre état de santé. Il n’y a pas de discrimination pour raison de santé lors de la souscription à une mutuelle responsable, le tarif dépendra de l’âge et du niveau des garanties choisies. Pourquoi une mutuelle senior ? Les besoins de santé évoluent avec l’âge. À 20 ans, en l’absence de pathologie, on peut se contenter d’une mutuelle d’entrée de gamme ou low cost. Face aux changements biologiques, la couverture doit être adaptée pour assurer la protection de la famille. Une fois les enfants échappés du nid, les garanties maternité et orthodontie deviennent obsolètes pour laisser place à d’autres postes dont certains essentiels le cas échéant : Consultations de spécialistes : ce qui implique des dépassements d’honoraires Optique : lunettes progressives et chirurgie réfractive de l’œil Dentaire : prothèses et implants Audition : appareils et entretien. Avec la réforme 100% Santé, quel que soit votre âge, vous êtes intégralement remboursé de vos dépenses d’optique (remboursement lunettes de correction), de dentaire (prothèses) et d’audition. Dès lors que vous sélectionnez un équipement du panier 100%, vous n’avez plus aucun reste à charge après intervention d’Ameli et de votre mutuelle santé. Insistons sur la garantie hospitalisation qui reste la protection centrale de toute mutuelle, quel que soit l’âge. Que le séjour en hôpital ou en clinique conventionnée ait été programmé ou ait lieu suite à un accident, les restes à charge sont conséquents voire insurmontables, même en cas de séjour de courte durée. Vous pouvez renforcer cette garantie en optant pour un remboursement à 200% voire 300% du ticket modérateur, avec prise en charge des frais de confort (chambre individuelle, lit accompagnant). Si vous êtes adepte des médecines douces (ostéopathie, chiropraxie, acupuncture, naturopathie, etc.), tenez-en compte lors du choix de votre mutuelle. Certains organismes sont plus généreux que d’autres s’agissant du remboursement médecine douce via leur forfait prévention. Sachez enfin que certaines mutuelles senior proposent des prestations d’assistance en cas de coup dur (hospitalisation de longue durée ou immobilisation à domicile après une hospitalisation) : aide à domicile portage des repas et des médicaments ergothérapeute en situation de dépendance garde des animaux domestiques. La performance d’une complémentaire santé se joue également au niveau des délais de remboursement et de la qualité du service client. Sur ce dernier point, un tour sur les forums en ligne vous permet d’en savoir plus ! Combien coûte une mutuelle senior en 2023 ? Les contrats seniors sont les plus chers du marché de la complémentaire santé. Les besoins accrus de soins et de produits de santé impliquent une couverture spécifique, souvent renforcée sur les garanties hospitalisation et médecine de ville, deux postes qui vont générer des prestations récurrentes. En moyenne, une mutuelle senior coûte près de 1 500€ par an pour une personne entre 66 et 75 ans. Au fil des ans, la prime va augmenter. Chaque année, les tarifs des mutuelles sont tirés vers le haut. 2023 n’y échappera pas, d’autant que l’inflation vient renchérir les coûts à la charge des organismes. Les experts prévoient une hausse comprise entre 3% et 5%. Si vous êtes déjà couvert par un contrat senior, attendez-vous à un nouvel ajustement du tarif de votre mutuelle senior en 2023 et si vous estimez payer trop cher, faites jouer votre droit à résiliation à tout moment, applicable sans avoir de motif à fournir après la première année de souscription. Retrouvez nos conseils pour changer de contrat de mutuelle à tout moment. Comment économiser sur sa mutuelle senior en 2023 ? Vous recherchez une bonne mutuelle senior au meilleur prix ? Mettez les meilleures offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Après avoir rempli le formulaire en ligne, vous avez accès à plusieurs devis parmi les complémentaires les plus compétitives du marché. Vous pouvez également sélectionner la mutuelle qui correspond à vos besoins avec un conseiller en mutuelle : le service est gratuit et sans engagement, et vous permet de mieux appréhender les subtilités des conditions générales de contrats d’assurance santé, qui peuvent manquer de lisibilité, notamment sur le niveau des remboursements. Voici 3 précieux conseils pour réduire le coût de votre mutuelle senior : choisissez des garanties adaptées à vos besoins : analysez vos besoins et anticipez les dépenses sur certains postes. Si une opération chirurgicale est prévue au cours de l’année à venir, renforcez la garantie hospitalisation pour minimiser le reste à charge. Attention toutefois à l’effet d’aubaine : un délai de carence jusqu’à 6 mois peut s’appliquer sur la garantie hospitalisation. souscrivez en couple : à deux, c’est moins cher ! Entre 10% et 20% de remise pour une souscription commune. Il faut cependant que les besoins soient quasiment de même niveau pour assurer une protection optimale pour chacun. payez à l’année : si vous avez le budget, optez pour une cotisation annuelle plutôt que mensuelle ou trimestrielle. Faites valoir cet effort financier auprès de l’organisme pour obtenir un tarif préférentiel. Seule la comparaison peut vous aider à contrer l’augmentation des tarifs des mutuelles. En 2023 comme les années précédentes, l’exercice est salutaire, vous permettant de faire des économies sur votre mutuelle santé. Le marché des complémentaires santé est vaste ; avec un comparateur comme Magnolia.fr, vous pouvez sélectionner en toute transparence la mutuelle senior adaptée à vos besoins au meilleur prix.
Mécaniquement, les taux d’usure vont augmenter à partir du 1er janvier 2023. Cette révision devrait permettre de relâcher la tension sur le crédit immobilier, qui sévit depuis plusieurs mois et met un coup d’arrêt à un trop grand nombre de projets. Saisissez cette occasion sans attendre, car la fenêtre de tir risque de se refermer rapidement avec la progression de taux d’intérêts. Production de crédits immobiliers à l’arrêt fin 2022 La problématique de l’usure aura marqué l’année immobilière 2022. Depuis juin dernier, en raison de la remontée significative des taux d’intérêts à un rythme rapide, le système de l’usure s’est révélé obsolète et facteur de blocage. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens (Taux Annuels Effectifs Globaux) et augmentés d’un tiers, les taux d’usure des prêts immobiliers se sont vite heurtés à la progression constante des taux débiteurs, provoquant le redouté effet ciseau. Pris en tenailles, les ménages emprunteurs se voient refuser l’accès au crédit immobilier, quand bien même leur solvabilité ne serait pas en cause. Et pourtant, les taux débiteurs, dont le niveau n’est pas de nature à empêcher l’accession à la propriété, devraient être plus élevés si les banques disposaient de toute la latitude pour rehausser leurs barèmes en conséquence de l’évolution monétaire (inflation et taux de refinancement). Elles aussi sont pénalisées par l’usure qui reste un plafond de verre immuable pour trois longs mois, indépendamment de l’augmentation régulière des taux d’intérêts. Le résultat est sans appel : les banques ferment le robinet du crédit immobilier en décembre 2022 en attendant de retrouver une profitabilité suffisante sur les nouveaux prêts et d’aucuns se demandent si l’on pourra emprunter en 2023. Le taux d’usure à 3,60% en janvier 2023 ? La révision des taux d’usure au T4 2022 avait ouvert une courte fenêtre de tir pour les ménages emprunteurs. Le taux maximum légal s’est alors établi à 3,05% pour les prêts de 20 ans et plus, et à 3,03% pour les prêts d’une durée inférieure. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen sur 20 ans titrait 2,09% en octobre, avant de grimper à 2,25% en novembre. Le baromètre de décembre témoignera sans doute de la dégradation des conditions d’emprunt, mais force est de constater qu’il y a toujours plus d’exclus du crédit immobilier en décembre 2022 à cause du taux d’usure. Les possibilités d’accéder au prêt bancaire se sont rétrécies à mesure de l’augmentation de taux débiteurs. Car au taux d’intérêts s’ajoutent tous les autres frais liés à l’obtention du crédit immobilier : la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution) les frais de dossier l’assurance emprunteur les frais d’expertise du bien les frais de courtage et les parts sociales de la banque mutualiste le cas échéant. La marge de manœuvre pour intégrer tous ces frais dans le TAEG s’est réduite au fil des semaines, jusqu’à devenir illusoire. Le relèvement des taux d’usure au 1er janvier 2023 devrait rouvrir l’accès au crédit immobilier. Selon l’annonce faite par François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, dans les colonnes du Journal du Dimanche le 17 décembre, le taux d’usure devrait connaître un « nouveau relèvement d’ampleur d’ici la fin décembre », ce qui porterait l’augmentation entre 50 et 55 points de base d’après les professionnels, soit un taux d’usure à 3,6% pour les prêts de 20 ans et plus. Confirmation dans quelques jours. Ne laissez pas filer le temps si vous avez un projet immobilier en cours. Présentez ou représentez votre dossier de financement dès les premiers jours de janvier 2023 pour profiter de la révision de l’usure, qui risque, encore une fois, d’être peu efficiente si les taux d’emprunt poursuivent leur progression. Des taux à plus de 3% sont attendus dès le premier trimestre 2023, et les prévisions les hissent autour de 3,50% au printemps prochain. Rappelons que les critères pour emprunter en 2023 seront les mêmes que ceux qui ont prévalu en 2022 : un apport personnel significatif (au moins 20% du montant de l’opération) un niveau de revenus élevés (certaines banques prêtent à partir de 5 000€/mois) une épargne de précaution suffisante. Il faut aussi respecter les normes d’octroi :  taux d’endettement limité à 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse durée de remboursement plafonnée à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou avec gros travaux). Le taux d’effort est apprécié par la banque au regard du reste à vivre. Un profil aisé pourra emprunter à la marge des 35%, tandis qu’une personne avec des revenus plus modestes devra afficher un taux d’endettement inférieur au seuil imposé pour espérer accéder au financement bancaire.

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