Une opération immobilière est un moment important dans un parcours de vie, qu'on achète sa résidence principale, secondaire ou un bien destiné à la location. Quels sont les pièges à éviter ? On vous a répondu dans ce Facebook Live du 3 avril.
Quels sont les pièges à éviter quand on achète un bien immobilier ? Une opération immobilière n’est pas une démarche anodine, elle engage souvent sur le long terme et implique un investissement financier important. C’est pour cela qu’il convient d’en connaître les écueils les plus fréquents, afin de mieux pouvoir les déjouer. Ces pièges concernent tout aussi bien le vendeur que l’acquéreur d’un bien, et ils peuvent se rencontrer à la fois dans le processus de vente lui-même que dans les caractéristiques physiques ou juridiques du bien objet de la vente.
Le vendeur devra éviter d’afficher un prix trop élevé, pas en phase avec le marché, qui pourrait ralentir la vente du produit. Il n’est pas utile non plus de multiplier les mandats de vente. Cacher les défauts du bien n’est pas une bonne idée non plus. L’acquéreur doit de son côté éviter toutes précipitations dans sa démarche. S’assurer au préalable auprès de son conseiller financier préféré de sa capacité budgétaire est le minimum requis. Dès le compromis de vente signé, les deux parties sont engagées et on ne se retire pas d’une transaction immobilière d’un simple claquement de doigts.
I – Les pièges à éviter au stade du processus de vente
A ce stade, le vendeur et l’acquéreur doivent être particulièrement attentifs aux différents pièges car ils sont souvent seuls.
La consultation préalable d’un professionnel, voire son accompagnement dans ce processus se révèle souvent un atout.
1/ Du côté du vendeur
a) Un prix trop élevé
Le vendeur doit être particulièrement vigilant à la détermination du prix de vente de son bien, au risque de « tuer le produit ». Avant même de mettre son bien en vente, soit par le biais d’une agence, soit entre particuliers, il doit étudier attentivement le marché (consultation des sites en ligne, des statistiques des notaires etc …) afin d’être au plus près de celui-ci.
L’expérience nous montre que si le vendeur ne reçoit aucun appel suite à son annonce, c’est que le bien est au moins 20% au-dessus du prix du marché. S’il reçoit des appels mais que cela ne déclenche aucune visite, c’est que le bien est entre 15% et 20% au-dessus du marché et, s’il reçoit des visites mais aucune proposition, c’est que le prix est 10% à 15% trop cher.
Lorsqu’un bien n’a reçu aucune proposition sérieuse pendant plusieurs semaines, il est préférable, lorsque cela est possible, de le retirer de la vente pendant plusieurs semaines ou mois avant d’effectuer une nouvelle tentative.
b) Multiplier les mandats de vente
Autre piège récurent qui peut aboutir à la désaffectation des acquéreurs potentiels : une trop grande exposition du bien à la vente, par le biais de plusieurs agences différentes.
Il est souvent préférable de ne donner qu’un ou deux mandats de vente maximum, voir un seul mandat exclusif si l’on accepte de ne pas se laisser la possibilité de vendre soi-même le bien, ou semi exclusif dans le cas contraire.
Les avantages du mandat exclusif sont les suivants :
– une meilleure motivation de l’agence immobilière qui est seule à vendre le bien et qui sait qu’à défaut d’être performante elle pourra perdre son mandat à l’issue de son délai de validité ;
– une meilleure implication de l’agence pour recevoir des propositions de qualité, quitte à les rejeter si celles-ci ne sont pas en phase avec le marché.
c) Cacher les défauts du bien
Le vendeur d’un bien immobilier doit une information complète et loyale à son acquéreur. A défaut il engagera sa responsabilité si des défauts qu’il ne pouvait ignorer ont été cachés, même après la signature de l’acte de vente et pendant une durée de 10 ans.
Il est donc nécessaire, avant de mettre le bien vente, de lister les défauts ou vices éventuels, de les corriger si possible et, à défaut, d’en informer l’acquéreur en lui rappelant que le prix a été fixé en considération de ces défauts.
d) Cacher une situation financière difficile
Si le vendeur est en procédure de surendettement, il doit en informer le rédacteur de la promesse de vente avant même la signature, car le plan de surendettement peut dans certains cas soumettre la vente a autorisation. Il serait dommage de découvrir la situation après la signature de la promesse, au risque que la vente soit empêchée.
De même, si le vendeur sait que le prix de la vente ne sera pas suffisant pour rembourser le banquier qui détient une hypothèque sur le bien, il doit donner cette information avant la signature de la promesse car cette situation, qui sera forcément découverte par la suite par le notaire, risque de retarder voire de rendre la vente impossible.
Là encore le vendeur, par son silence, risque d’engager sa responsabilité.
2/ Du côté de l’acquéreur
a) Se précipiter
L’acheteur d’un bien immobilier doit prendre son temps et se méfier des achats « coup de cœur ». En la matière rien ne vaut une étude approfondie du marché dans un premier temps, par la consultation des différents sites d’annonces immobilières puis, dans un deuxième temps, par des visites.
C’est le gage d’acheter au juste prix et, surtout, d’acheter ce que l’on recherche exactement, tout en pensant à la revente ultérieure qui est un paramètre essentiel à prendre en considération.
b) Minimiser le coût des travaux ou les frais « cachés »
C’est malheureusement l’un des pièges les plus fréquents. On se focalise sur un prix de vente attractif, on se projette sur la rénovation où l’amélioration du bien et, souvent, on minimise de 20% environ ce que cela va nous coûter !
Il est donc essentiel, en la matière, de se faire accompagner par des professionnels compétents (architecte, maître d’œuvre) dont c’est le métier d’établir un coût prévisionnel de travaux en fonction d’un projet, et dont le jugement ne sera pas faussé par des considérations affectives ou impulsives.
Il est également important de ne pas oublier qu’une opération de construction, d’agrandissement ou de transformation qui nécessite des autorisation d’urbanisme (permis de construire par exemple) va générer des taxes d’urbanismes dont les montant peuvent s’avérer importants, et qui bien souvent n’ont pas été budgétés. Il est donc essentiel de se renseigner auprès des professionnels (mairie, architectes, notaires) pour savoir si le projet envisagé va ou non générer des taxes, et si oui de quel montant.
c) Ne pas s’être assurer au préalable du financement
Il est impératif, avant même de s’engager dans la signature d’une promesse de vente, d’avoir une discussion préalable avec son banquier ou un courtier en crédits immobiliers, afin de savoir si le projet est réalisable.
Un refus de prêt durant la promesse de vente, même si l’obtention du financement constitue presque toujours une condition suspensive, est toujours un moment difficile à vivre. A la fois pour l’acquéreur qui devra renoncer à son projet, souvent à contrecœur et en y laissant quelques centaines d’euros en frais préalables, mais également pour le vendeur qui sera particulièrement attentif à vérifier si l’acquéreur a parfaitement respecté les conditions de la promesse de vente.
C’est une situation qui génère du mécontentement, de la tension et du stress, et qui peut, dans certains cas, s’avérer couteuse.
d) Acheter avant d’avoir vendu
Si le financement d’un nouveau bien doit en tout ou partie être assuré par la revente du bien actuel, il est souvent préférable de revendre dans un premier temps et, une fois l’apport personnel sécurisé, de s’engager dans un nouvel achat. Quitte à partir en location entre temps.
Bien entendu il est possible de solliciter un prêt relai auprès de sa banque, mais bien souvent ce prêt ne couvrira qu’une partie seulement de la valeur estimée du bien à vendre et, en outre, la durée du prêt est relativement courte (en moyenne deux ans) et son taux d’intérêt supérieur aux taux des prêts long terme.
Une fois l’acquéreur engagé dans un prêt relais, la situation peut très vite devenir compliquée si la revente de son bien tarde, ou ne se fait pas au prix initialement escompté. Le risque financier est réel et il convient donc de bien l’analyser au préalable, surtout si le bien à vendre se situe dans un marché difficile.
II – Les pièges liés aux caractéristiques physiques et juridiques du bien
Comme nous l’avons vu, le vendeur doit une information complète et loyale à son acquéreur. Mais parfois, le vendeur ne prend pas la mesure des conséquences de certaines situations, ou ne les connaît même pas car il ne connaît pas ou peu le bien vendu (bien provenant d’une succession par exemple).
Certes, les diagnostics techniques obligatoires peuvent donner à l’acquéreur une bonne vision de l’état du bien (électricité, gaz, superficie, amiante, termites, mérules, risques naturels ou technologiques etc…), mais cette vision ne sera pas exhaustive car elle sera limitée à certains sujets particuliers.
Au stade de la promesse de vente, et à condition qu’il en soit le rédacteur, le notaire va procéder à un véritable “interrogatoire” du vendeur, afin de lister avec lui les questions qui ne sont pas abordées par les diagnostics immobiliers et qui peuvent se révéler des pièges redoutables, tant pour lui que pour son acquéreur.
1/ Un assainissement non conforme
Piège très fréquent depuis une quinzaine d’années, suite à différentes réglementations qui ont considérablement augmentées les obligations des propriétaires en la matière. Ce piège cristallise une partie importante du contentieux en matière immobilière. Deux situations peuvent se rencontrer :
a) Le bien vendu (une maison le plus souvent) n’est pas raccordée au réseau collectif
Dès la promesse de vente, le vendeur doit faire établir par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) un diagnostic de l’installation, et le produire à l’acquéreur avant qu’il ne s’engage.
Si l’installation est conforme pas de problème. Le diagnostic et valable 3 ans, et l’acquéreur devenu propriétaire devra le refaire au-delà de ce délai s’il revend son bien avec, le cas échéant, un risque de non conformité si la réglementation s’est durcie entre temps.
En revanche, si le bien se trouve par la suite desservie par le réseau collectif, l’acquéreur aura 2 ans pour se raccorder à ses frais à ce réseau. Il convient donc d’en tenir compte, car le coût peut dans certaines situations être important (en se renseignant par exemple avant de s’engager auprès de la mairie).
Si l’installation individuelle n’est pas conforme, l’acquéreur disposera d’un délai d’un an seulement à compter de la vente pour procéder à sa mise en conformité, à ses frais. C’est pour cette raison que dès le stade de la promesse de vente, nous préconisons fortement qu’un devis soit établi afin que l’acquéreur s’engage en connaissant parfaitement le coût de cette mise en conformité, qui est souvent lourd (entre 7.000 et 20 .000 € parfois !). Le prix de vente doit donc être convenu entre le veneur et l’acquéreur en considération de cette situation.
b) Le bien vendu est raccordé au réseau collectif
Très bien, mais encore faut-il que ce raccordement soit régulier. Bien souvent, à l’occasion de la création du réseau collectif il y a de nombreuses années, les propriétaires, afin de limiter les coûts de raccordement, ne se raccordaient pas « en direct » au réseau en conservant la fosse septique existante, sans la shunter, et en raccordant uniquement la surverse de cette dernière au réseau.
La fosse existe donc toujours, récupère les eaux usées, et c’est uniquement la surverse qui se déverse au réseau. D’où des odeurs dans la maison, et la nécessité de vidanges périodiques.
Les tribunaux considèrent que bien que l’installation, au final, soit raccordée au réseau, elle doit être considérée comme « non raccordée », car ce raccordement ne peut s’entendre que de manière directe. Si le vendeur n’a pas déclaré cette situation à son acquéreur il en sera responsable, sans pouvoir s’exonérer de sa responsabilité, pendant 10 ans après la vente. En résumé, il devra payer les travaux nécessaires à la suppression de la fosse et au raccordement direct de la maison.
Pour terminer sur cette question, le vendeur doit également informer l’acquéreur de l’existence d’une « pompe de relevage » des eaux usées, mécanisme qui permet de renvoyer sous pression les eaux usées au réseau lorsque celui-ci se trouve plus haut que la maison et qu’un écoulement gravitaire n’est pas possible. En effet, cette installation nécessite une alimentation électrique et un entretien annuel ce qui, dans certain cas, peut rebuter les acquéreurs qui doivent en être informés.
2/ Une cuve à fuel non neutralisée
Autre piège récurrent, source d’un contentieux important : la cuve à fuel qui n’est plus utilisée suite à un changement de système de chauffage, mais qui n’a pas été neutralisée.
Suite à diverses réglementations successives, lorsque l’usage d’une cuve à fuel est abandonné, celle-ci doit être soit retirée (ce qui est rare car très couteux et parfois difficile techniquement), soit vidangée, dégazée, nettoyée et comblée au moyen d’un matériau solide (sable, perlite). Cette opération doit être réalisée par un professionnel habilité, qui délivre un certificat à la fin de sa mission, et qui doit être produit par le vendeur à l’acquéreur.
On retrouve parfois des vendeurs qui comblent leur cuve avec de l’eau, ce qui est parfaitement non conforme. L’eau va accélérer la rouille et la dégradation de la cuve, et les hydrocarbures vont s’infiltrer dans le sol.
Là encore, la responsabilité du vendeur peut être recherchée après la vente.
3/ Des travaux réalisés sans autorisation ou non conformes
Il peut s’agir de travaux réalisés sur une maison individuelle ou une maison en copropriété : piscine, véranda, aménagement d’un garage en pièce de vie, aménagement de combles etc… ; ou de travaux réalisés sur un appartement en copropriété : changement de fenêtres, pose d’une climatisation, pose d’un store, annexion de parties communes sans autorisation, transformation d’un galetas en habitation etc…
Il est impératif que le vendeur déclare tous les travaux qu’il a pu réaliser, ou que le précédent propriétaire a pu réaliser s’il en a connaissance, afin que le notaire puisse vérifier si ces travaux ont été régulièrement réalisés et, à défaut, que l’acquéreur puisse être informé des risques qu’il encourt.
Bien souvent, la régularité de tels travaux implique d’obtenir, sans que cela soit nécessairement cumulatif, des autorisations d’urbanisme et/ou de la copropriété, et parfois même des déclarations fiscales pour mettre à jour la valeur cadastrale du bien, laquelle sert de base au calcul des taxes foncières.
Le non respect de ces réglementation peut impliquer des poursuites pénales, administratives, civiles et fiscales qui, pour certaines, pourront rejaillir directement sur l’acquéreur. Elles pourront dans certaines situation aboutir à une obligation de démolition ou de remise en état d’origine, ou à des sanctions financières. D’où la nécessité d’être parfaitement exhaustif sur ces questions.