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En parallèle du marché du neuf, se développe actuellement la revente de logements situés dans des résidences étudiantes, seniors ou de tourisme. Des transactions qui montrent que beaucoup de biens ont été surpayés à l’origine.
Par Jean-Bernard Litzler
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Publié le
Bonne nouvelle: le marché secondaire des résidences avec services (Ehpad, étudiants, séniors, tourisme) se développe au point de faire émerger des spécialistes de la revente de ce type. Ce qui est moins réjouissant, c’est que ce genre de transactions montre que bon nombre de ces logements ont été vendus trop cher. Filiale de Consultim Finance (le groupe qui détient le spécialiste de l’immobilier d’investissement Cerenicimo), LB2S a ainsi réalisé plus de 1100 ventes depuis sa création en 2012.
«Le prix de rachat d’un logement de ce type doit permettre d’optimiser le couple rendement/risque tout en restant à la croisée des intérêts du vendeur et de l’investisseur», estime Alexandre Teitgen, directeur général de LB2S. Et même si quasiment aucun de ces biens ne retourne vers le marché «classique», il estime qu’au-delà des questions de qualité de l’exploitant et des conditions de bail, il faut raisonner pour ces investissements comme pour n’importe quel achat immobilier. Il s’agit donc de prendre en compte la valeur immobilière du bien, notamment en vérifiant la pertinence du prix en comparaison avec le marché local comparable.
Ce marché secondaire ne manque pas d’attraits, un logement dans une résidence avec services n’ouvre certes plus droit à la réduction d’impôt du régime Censi-Bouvard, mais il conserve certains avantages. Avec le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) il est ainsi toujours possible de déduire les amortissements des revenus locatifs. Le nouveau propriétaire bénéficie d’un compteur des amortissements remis à zéro. Quand on ajoute à cela le fait qu’il procure des revenus immédiats, que l’on a un historique des charges et que les rendements bruts (hors charges et impact fiscal) s’affichent entre 4 et 6,5%, tout cela paraît séduisant.
De surcroît selon les chiffres de LB2S, l’investissement reste abordable avec un ticket moyen à 102.000 euros et un démarrage à 45.000 euros. À regarder les exemples de transactions réalisées on remarque que si les rendements ont parfois pu tenir leurs promesses, la valorisation du bien elle-même est plus difficile à maintenir. Ainsi, un logement en résidence de tourisme acheté sur la route des vins en Alsace à 112.000 euros a été revendu après 7 ans de détention à 99.565 euros, soit une perte de 11% du capital initial. Même chose dans cette résidence étudiante à Lyon-Confluences où un logement s’est vendu 104.000 euros en 2015, 3 ans après l’avoir acheté 118.000 euros (-11,9%). A contrario, cet investisseur qui s’est offert une petite surface pour 25.654 euros dans la résidence de tourisme Valescure à Saint-Raphaël en 1998 a fait une belle affaire. Après avoir encaissé un rendement confortable pendant 15 ans, il a revendu son bien 46.723 euros en 2014.
Des exemples qui rappellent qu’il faut être vigilant sur les prix d’achat dans ces résidences, pour le neuf comme pour l’ancien. Il faut également évaluer les travaux à venir dans la résidence et prendre en compte l’échéance du bail commercial. À en croire Alexandre Teitgen, c’est dans le secteur des résidences de tourisme qu’il y aurait les plus belles affaires à réaliser et les plus grosses marges de négociation. «C’est un secteur qui a connu son heure de gloire avant que n’apparaisse le revers de la médaille, explique-t-il, et maintenant il redore peu à peu son blason.» Comme à la bourse, pour les acheteurs audacieux, c’est lorsqu’il y a de la défiance du marché que l’on boucle les meilleures affaires.
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chrismagic
De toute façon . Je ne paie presque rien. Vu que je suis dans la résidence …… “Napoléon ” , pourquoi ? R .parce que c’est un ….bon…appart !
MrChat
Vous êtes tout ce que le journalisme de devrait pas être…. non content d’être alarmiste vous vous permettez des raccourcis d’une bêtise sans nom, un appartement acheté en lmnp 102.000€ et revendu 99.000€ , cet acheteur aura gagné de l’argent , il faut prendre le coût de revient c’est à dire quelles sommes il a payé et quelles sommes il touché en terme de loyer…..et faire la différence…. j’espére que vous aurez honte d’une telle feignantise intellectuelle….
golfy17
Ils n’ont pas été surpayés, mais ils avaient l’avantage de la récupération de TVA sur l’immobilier et le mobilier ainsi que des frais de notaire réduit, que n’a plus le produit à la revente. Les biens acquis sous le régime LMNP sont fait pour être gardés, les amortissements différés apportant des économies d’impôts au delà de la période d’emprunt.
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