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Donner la nue-propriété à ses enfants est avantageux sur le plan fiscal. Encore faut-il ne pas le regretter ensuite.
Les notaires ne le répéteront jamais assez : il faut anticiper sa succession. Encore faut-il que les relations familiales ne se dégradent pas. Élise Mabille, diplômée notaire en cours d'installation à Pagny-sur-Moselle (Meurthe-et-Moselle), raconte une succession pour le moins surprenante. Dans les années 1990, un père avait donné la nue-propriété de sa maison, de plus de 350 mètres carrés, à sa fille pour profiter des avantages fiscaux. Il s’agissait d’une belle maison style “maison de maître”, construite dans les années 1970, avec piscine intérieure, sauna et hammam.
Quelques années plus tard, le père et la fille se disputent et coupent définitivement les ponts. Elle ne reverra ni son père ni la maison dont elle reste nue-propriétaire. Au décès du père, elle récupère enfin la bâtisse. Mais le bien n’avait plus du tout la même splendeur qu’autrefois. “C’était horrible. Le père avait détruit le toit avant de partir vivre ailleurs. Pendant plus de 15 ans, l’eau est entrée dans la maison, tout était pourri. Il y avait un trou dans le grand escalier en bois, des animaux morts dans la maison et des chauves-souris, décrit Élise Mabille. La maison était même devenue un lieu d’urbex”.
Face à ce désastre, la fille n’a pas semblé surprise : “Elle savait que son père ferait tout pour que ça se passe mal. Mais elle était écœurée : autrefois, la maison était vraiment magnifique”. L’expert mandaté a estimé qu’entretenue, la maison aurait pu valoir 550 000 euros. Mais, dans son état, elle ne valait plus que… 120 000 euros. “Il y avait un vrai potentiel, mais il fallait compter au moins 300 000 euros de travaux.” Après un an sur le marché, la maison s’est finalement vendue à 120 000 euros.
Toutefois, la fille ne compte pas en rester là. “L'usufruitier doit jouir du bien en bon père de famille, rappelle la professionnelle. Le défunt devait bien entretenir la maison et il ne l'a pas fait. Sa fille s'est alors portée créancière de la succession.” L’héritière souhaitait en effet être indemnisée pour la perte de valeur du bien causée par le comportement fautif de son père. Elle a ainsi obtenu 250 000 euros. “Ce montant a été retenu de manière conventionnelle entre les parties afin d'éviter un procès long et coûteux”, explique Élise Mabille.
Qui était redevable de cette indemnité ? Le père avait désigné des légataires universels dans son testament, à qui il léguait l’intégralité de son patrimoine, évalué à environ un million d’euros. Les légataires universels ne pouvaient toutefois recueillir qu'une partie du patrimoine, la moitié revenant de droit à la fille du défunt, héritière réservataire. La dette de 250 000 euros due à la fille a été déduite de la succession avant le partage.
Le patrimoine à partager s’élevait donc à environ 750 000 euros. Sur cette base, les légataires universels ont conservé la moitié. La fille du défunt a perçu l’autre moitié, sur laquelle elle a acquitté environ 55 000 euros de droits de succession, après abattement. Elle a donc reçu 320 000 euros, ainsi que le fruit de la vente de la maison. Quant aux légataires universels, qui n’étaient pas membres de la famille, ils ont dû vendre tous les biens du défunt pour régler les 60% de droits de mutation applicables entre personnes sans lien de parenté.
