Gagner une belle plus-value sans devoir en reverser une partie à l’administration fiscale ? C’est possible, à condition de connaître les règles qui encadrent les exonérations. Plusieurs cas permettent d’échapper totalement à l’impôt sur la vente d’un bien immobilier, même avec un gain important à la clé.
En France, toute vente d’un logement avec bénéfice est soumise, en principe, à un impôt de 19 % et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Mais ce principe connaît de nombreuses exceptions. Que vous vendiez votre résidence principale, un bien en construction ou une résidence secondaire, certaines conditions vous permettent de ne rien devoir au fisc. Et ça change tout.
Premier cas d’exonération : la résidence principale. Il s’agit du logement occupé la majeure partie de l’année, avec sa famille. « La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt, à condition que le logement soit votre résidence effective au moment de la vente », explique l’UFC-Que Choisir. Mieux encore, l’exonération s’applique aussi en cas de vente après déménagement, divorce ou séparation, si le logement était encore occupé par l’un des deux au moment de la mise en vente.
Autre cas fréquent : la durée de détention. Si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value, et après 30 ans, vous échappez également aux prélèvements sociaux. En cas de mutation, d’invalidité ou de décès du conjoint, il est aussi possible de vendre un logement en construction sans être propriétaire d’une autre résidence principale, sans fiscalité à la sortie.
Enfin, pour ceux qui ne sont plus propriétaires de leur résidence principale depuis au moins 4 ans, une exonération est possible en cas de remploi intégral du prix de vente dans l’achat ou la construction d’une nouvelle résidence principale, dans un délai de 24 mois. Attention, cette exonération est proportionnelle à la part du prix remployée.
Vous vendez un bien à petit prix ? En dessous de 15 000 €, aucune fiscalité ne s’applique, quel que soit l’usage du logement ou votre niveau de revenu. Ce seuil s’apprécie par quote-part en cas de bien détenu à plusieurs. Même logique si vous êtes retraité ou invalide avec peu de ressources : aucun impôt, à condition que votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 455 € (plus 3 326 € par demi-part supplémentaire).
Selon L’immobilier des notaires, l’exonération vaut aussi en cas de départ en Ehpad ou en foyer d’accueil, si la vente intervient dans les deux ans, que le logement est resté inoccupé et que vos revenus restent modestes (seuils spécifiques selon votre foyer fiscal). Même à l’étranger, si vous vous installez dans un pays membre de l’Union européenne ou ayant signé des conventions fiscales avec la France, vous pouvez être exonéré si la vente de votre ancienne résidence principale a lieu dans l’année suivant votre départ.
Enfin, pour réduire l’imposition sans exonération complète, certains frais (travaux, diagnostics, frais d’agence ou de notaire) peuvent être déduits. En cas de détention supérieure à cinq ans, un forfait travaux est admis sans justificatif. De quoi largement atténuer, voire annuler, le montant imposable. En France, il existe de nombreux dispositifs pour vendre un bien immobilier sans (trop) payer d’impôt.
