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Publié le 31/07/2022 à 12:47 – Mis à jour le 31/07/2022 à 12:47
En France, un million de ménages sont propriétaires d’au moins cinq biens immobiliers et détiennent à eux seuls la moitié des logements donnés en location à des particuliers, selon l’Insee.
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Il s’agit le plus souvent de couples exerçant comme indépendants (commerçants, artisans, chefs d’entreprise, etc.), plus âgés que la moyenne (57 ans pour le référent fiscal) et plus aisés, détaille l’Insee : «Ils ont pu se constituer un patrimoine substantiel en raison de revenus plus importants, et réciproquement, ce patrimoine augmente leur niveau de vie en raison de revenus locatifs plus élevés.» Ils sont entrés dans le cercle vertueux de l’investissement locatif. Pourquoi pas vous ?
Même si la pierre fait rêver, «n’y consacrez pas toutes vos ressources, prévient toutefois Pascale Gloser, à la tête du cabinet de gestion de patrimoine Sianne Patrimoine. Il reste indispensable de diversifier votre patrimoine dans différentes classes d’actifs».
Certes, les prix de l’immobilier en France ont grimpé de +13% en dix ans selon la Fnaim (+32% pour l’immobilier parisien), mais on n’est pas à l’abri de moins-values potentielles et d’un dégonflement de bulle, comme dans les années quatre-vingt-dix. En outre, l’immobilier est moins facilement mobilisable qu’un contrat d’assurance vie ou qu’un placement en Bourse.
Cela dit, investir dans l’immobilier, non pas pour y vivre, mais pour en vivre, reste un idéal pour beaucoup. Selon le baromètre Optimhome/Ifop de mai 2022, 7% des Français déclarent avoir acheté un bien immobilier pour le donner en location au cours des trois dernières années et 10% envisagent d’en acheter un dans les deux prochaines années. Ils ont raison. On peut encore trouver des rendements locatifs intéressants, notamment dans l’ancien dans des villes moyennes où les prix demeurent abordables (voir tableau).
Attention, quand vous cherchez un bien pour le louer, ne vous focalisez pas que sur le rendement locatif. Intéressez-vous aussi au dynamisme de l’agglomération. Un taux de chômage élevé sera peut-être à l’origine d’impayés ou de difficultés pour trouver des locataires solvables. Si votre objectif est de vivre de vos loyers, mieux vaut avoir des locataires fidèles et bons payeurs.
Plus généralement, tenez compte du fameux taux de rendement interne ou «TRI». Il prend en compte, d’un côté, tous les frais exigés par le bien immobilier (prix d’achat et frais de notaire, travaux, impôts locaux et taxes diverses, vacances locatives, intérêt d’emprunt, charges de la copropriété, etc.) et, de l’autre, les recettes : le loyer, la valorisation du logement, voire les réductions d’impôt qu’il procure.
Ne sous-estimez pas certains postes de dépenses comme le coût des travaux (et des retards éventuels), ainsi que le montant des charges de copropriété et ou des impôts locaux.
Pour vous faire une idée précise du prix de l’immobilier, consultez la liste des ventes au cours des cinq dernières années sur le site public app.dvf.etalab.gouv.fr. L’information est reprise par des applications gratuites comme PrixImmo, QuelPrix.immo, etc. Enfin rendez-vous sur place, même si vous habitez à l’étranger ou à l’autre bout de la France. Vous pourrez ainsi vérifier si des programmes neufs ont été construits récemment, ce qui pourrait tirer à la baisse les loyers, ou s’il existe un projet d’une quatre voies juste à côté.
Ne comptez pas tirer des revenus corrects de vos locations sans vous intéresser de près à la fiscalité. Depuis plusieurs quinquennats, le «rentier immobilier» n’est pas vraiment à la fête.
À moins d’investir dans le neuf (Pinel) ou dans des opérations de grosse rénovation immobilière (Denormandie, Loc’Avantages, déficit foncier, Malraux, Monuments historiques, etc.), les revenus fonciers sont soumis au barème progressif auquel il faut ajouter 17,2% de prélèvements sociaux. Si vous êtes imposés dans la tranche à 30%, les revenus de vos loyers seront donc amputés de 30% + 17,2%, soit 47,2% (contre 30% maximum pour des revenus de placements financiers).
Par exemple, avec trois appartements loués chacun 1.000 euros, soit 3.000 euros de revenus locatifs par mois, vous ne toucherez que 1.584 euros de revenus nets d’impôt si vous êtes dans la tranche à 30%. Vous n’échapperez pas non plus à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette taxable de l’ensemble de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros.
Nombreux sont les abonnés au Revenu multipropriétaires qui nous sollicitent car ils s’aperçoivent qu’à partir d’un certain montant de loyers perçus, la fiscalité obère fortement leurs revenus. Nous leur conseillons parfois de vendre, puis de recommencer une opération de défiscalisation, ou bien de recourir à des dispositifs patrimoniaux comme l’achat via une société civile immobilière (SCI) qui permet de réduire l’imposition. Selon l’Insee, 31 % des multipropriétaires de plus de cinq biens immobiliers ont recours aux SCI.
Autre solution, la location meublée imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui est moins taxée. Gare cependant à la réglementation devenue très contraignante dans les métropoles et certaines villes touristiques pour les locations saisonnières de courte durée de type Airbnb.
Enfin, pour ceux qui disposent déjà de revenus fonciers ou d’activités confortables et qui payent des impôts, choisissez des biens avec travaux pour faire du déficit foncier : si le montant de vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) est supérieur à vos revenus fonciers, vous pouvez déduire le déficit de votre revenu global dans la limite de 10.700 euros par an et ainsi diminuer vos impôts.
Particularité unique de l’immobilier : il est possible d’acheter à crédit alors qu’aucun banquier ne vous prêtera un centime pour investir en Bourse ! S’endetter est un passage obligé pour vous constituer un patrimoine immobilier. Même avec des taux de crédit en hausse (ils sont passés de 0,99% en décembre 2021 à 1,37% en mai 2022, en moyenne sur vingt ans hors assurance emprunteur, selon l’Observatoire Crédit Logement CSA), il reste toujours intéressant de s’endetter à un taux très largement inférieur à l’inflation. Une situation jamais vue depuis la fin des années cinquante, selon Crédit Logement.
Attention toutefois aux nouvelles normes contraignantes imposées aux banques par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) depuis le 1er janvier dernier pour juguler l’emballement du crédit immobilier. La durée d’emprunt est désormais plafonnée à vingt-cinq ans dans l’ancien (vingt-sept ans dans le neuf) et le taux d’endettement limité à 35% des revenus.
«Auparavant, il était possible de faire des opérations d’investissement locatif en cascade. Parfois sept ou huit biens étaient ainsi financés, explique Sandrine Allonier, porte-parole chez Vousfinancer.com. Aujourd’hui, le financement peut bloquer dès l’achat d’un second bien. Parce que le calcul différentiel pour évaluer les capacités d’emprunt pour un investissement immobilier a été abandonné.»
Prenons un exemple pour comprendre. Yohann gagne 3.000 euros par mois. Pour son investissement locatif, il doit rembourser des mensualités de crédit de 900 euros. Le futur loyer doit lui rapporter 1.000 euros par mois, ramenés à 700 euros, la banque ne prenant en compte que 70% du loyer. La différence entre le crédit et le loyer est donc de 200 euros (900 euros – 700 euros). Avec ses 3.000 euros par mois, il est largement en mesure de soutenir un taux d’effort de 200 euros par mois.
Dans la méthode standard – désormais la seule utilisée par les banques –, les loyers sont intégrés aux revenus. Dans notre exemple, aux 3.000 euros de salaire de Yohann sont rajoutés 700 euros de loyer, soit 3.700 euros de revenus : c’est encore largement suffisant pour rembourser son crédit de 900 euros par mois (24% de taux d’endettement). Si Yohann souhaite renouveler l’opération, cela se gâte. Imaginons qu’il investisse dans un second bien locatif avec la même mensualité de crédit et le même loyer. Ses revenus mensuels s’élèveront alors à 3.700 euros + 700 euros de loyer, soit 4 400 euros pour des mensualités d’emprunt à 900 euros + 900 euros, soit 1 800 euros. Son taux d’effort grimpe alors à 41% (1 800 euros/4 400 euros), bien au-delà des 35 % maximum exigés par le HCSF. Ce second projet n’est pas finançable. Avec le calcul différentiel, le taux d’effort n’aurait été que de 400 euros pour son salaire de 3 000 euros.
«Il existe une solution, suggère Sandrine Allonier. Acheter via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés permet de sortir des normes contraignantes du HCSF.» Attention, seules de rares banques spécialisées accordent ce type de financement. Il faut passer par des courtiers en crédit. Les réseaux bancaires traditionnels, eux, ont droit à quelques dérogations ponctuelles qu’elles réservent en priorité à leurs clients.
Le rêve du rentier immobilier est parfois rattrapé par la réalité bancaire ou fiscale. Il faut surtout s’armer de patience et investir, dans tous les cas, dans des biens que vous pourrez facilement céder.
«Comment j’ai fait pour vivre de revenus locatifs à 30 ans», «Deviens rentier immobilier en moins de trois ans sans connaissance, ni grandes études», «Dégage 3 000 euros de cash-flow positif par mois», etc. Depuis quelques années, une véritable épidémie s’est propagée sur les réseaux sociaux : de pseudo-formateurs y racontent comment ils ont fait fortune dans l’immobilier et proposent de partager leurs secrets lors d’un séminaire… moyennant quelques centaines ou milliers d’euros!
Les ressorts de ces arnaques sont toujours les mêmes : une apparente réussite est mise en scène avec une belle montre, une voiture de luxe, des photos de villas au soleil. Le bonimenteur distille quelques informations gratuites, suffisamment pour hameçonner les naïfs, puis les incite à débourser une somme phénoménale pour une formation vidéo qui n’enrichit que celui qui la facture. La lecture régulière du Revenu vous en apprendra bien plus et vous coûtera beaucoup moins cher.
Dans le pire des cas, vous risquez de vous retrouver avec un crédit d’un million d’euros sur le dos pour un salaire de 2 000 euros. Des excès qui ont été à l’origine des nouvelles contraintes en matière de crédit immobilier imposées aux banques par le Haut Conseil de stabilité financière.
Les SCPI sans frais d’entrée arrivent sur le marché comme Iroko Zen, Néo de Novaxia et Remake Live. À étudier de près.
Pour vivre de loyers encaissés chaque mois sans avoir à vous soucier de l’achat du bien, de sa gestion locative et de sa revente, orientez-vous vers la pierre-papier: SCPI, OPCI ou encore SCI. Quelques centaines ou milliers d’euros suffisent pour commencer à investir. Vous touchez vos revenus régulièrement, généralement tous les trois mois comme pour un loyer, et vous pouvez même acheter à crédit dans certaines conditions.
Une alternative à l’immobilier physique qui séduit beaucoup d’épargnants. Selon l’Aspim, le taux de distribution moyen versé par les SCPI (c’est-à-dire le rapport entre le dividende brut versé et le prix de souscription de la part au 1er janvier) s’est établi à 4,49% en 2021. Autrement dit, pour 100 000 euros de parts de SCPI détenues en direct, vous auriez touché sur l’année, hors frais (lire plus loin), 4 490 euros brut. Des revenus qui sont sérieusement amputés par la fiscalité et les prélèvements sociaux. Pour pouvoir en vivre exclusivement, il faut donc être à la tête d’un portefeuille important de SCPI.
«Les SCPI sont très rassurantes pour les clients, mais attention aux frais qui grèvent leur performance : avec 10% de frais d’entrée, c’est 10% de capital en moins mis en production», relève Bertrand Tourmente, d’Althos Patrimoine.
Pour les SCPI comme pour l’immobilier locatif, visez juste. Regardez d’abord la composition de l’actif (bureaux, commerces, logistique, santé, éducation, immobilier résidentiel) ou sa zone géographique (Paris, province, Europe). À vous de choisir selon vos convictions personnelles. N’y mettez donc pas tous vos œufs. Investissez dans plusieurs SCPI gérées par différents opérateurs. Vérifiez aussi la taille de la SCPI (sa «capitalisation»): elle doit être suffisante pour diversifier les investissements immobiliers et mutualiser les risques. Intéressez-vous au taux d’occupation (le pourcentage des immeubles loués): il doit être au moins égal à 90%, les meilleures SCPI flirtant avec les 100%. Enfin, le montant du «report à nouveau», autrement dit les liquidités dont la SCPI dispose pour faire face aux départs de locataires ou à des travaux, est gage de solidité financière.
Les OPCI sont des fonds composés à la fois d’actifs immobiliers comme pour la SCPI, mais également d’actifs financiers (actions, obligations, OPCVM). Quant aux SCI immobilières proposées dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, elles ont l’avantage d’avoir des frais d’entrée beaucoup plus faibles que les SCPI, pour un rendement presque identique, de l’ordre de 3 à 4% par an.
 
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