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Inflation, hausse des taux d'intérêt, difficultés d'accès au crédit immobilier… Ces deux dernières années, le marché immobilier s'est fortement contracté. Selon les notaires de France, à la fin septembre 2024, le nombre de transactions réalisées était estimé à 780 000, soit une baisse de près de 17% en un an. En 2025, la conjoncture économique semble favorable pour enrayer cette chute, voire amorcer une reprise. Parmi les mesures pouvant encourager cette dynamique, un dispositif prévu par la loi de finances 2025 devrait ravir aussi bien les candidats à la propriété que les professionnels de l'immobilier. Depuis le 15 février dernier, une nouvelle mesure fiscale offre une opportunité supplémentaire aux familles souhaitant aider leurs proches à accéder à la propriété.
Jusqu'à présent, "Un parent pouvait donner jusqu'à 100 000 euros à son enfant tous les quinze ans sans droits de donation", rappelle Charles Flobert, notaire à Saint-Maur-des-Fossés. En complément, un abattement spécifique existait également pour les donations de sommes d'argent. Celles-ci devaient être effectuées par un parent ou un grand-parent à destination de leurs enfants ou petits-enfants et étaient plafonnées à 31 865 euros, à condition que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur. "Ces dispositifs permettent déjà d'aider ses proches tout en bénéficiant d'une exonération d'impôt, mais ils doivent être déclarés à l'administration fiscale pour éviter toute contestation", précise le notaire.
À ces dispositifs s'est donc ajouté un nouveau coup de pouce fiscal, instauré pour favoriser l'accession à la propriété. "Ce nouveau dispositif permet aux parents de donner jusqu'à 100 000 euros supplémentaires à leurs enfants, spécifiquement pour l'achat, la construction ou la rénovation (éligible à la prime de transition énergétique, ndlr) d'un bien immobilier, en plus des abattements déjà existants", explique Charles Flobert. Cette mesure permet ainsi de réunir des sommes importantes sans droits de mutation, dans la limite de 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par bénéficiaire. "Par exemple, deux parents peuvent donner chacun 100 000 euros, et un grand-parent peut compléter pour atteindre le plafond des 300 000 euros", précise-t-il.
Cette source de financement bienvenue est toutefois soumise à plusieurs conditions strictes. "Le bien doit être conservé pendant au moins cinq ans après l'achat, sans quoi l'exonération pourrait être remise en cause", rappelle le notaire. Il précise aussi que cet avantage fiscal peut bénéficier aux enfants, mais aussi aux petits-enfants, voire aux neveux et nièces si le donateur n'a pas d'enfant.
Cette mesure est également destinée à un type d'achat bien défini. "Cet abattement vise à faciliter l'achat d'une résidence principale et ne peut donc pas être utilisé pour financer l'acquisition d'une résidence secondaire ou un investissement locatif." L'utilisation des fonds doit ainsi être clairement justifiée auprès du fisc. "Il faut pouvoir prouver à l'administration fiscale que cet argent a bien été utilisé pour financer l'achat immobilier, dans un laps de temps précis : au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant son versement", insiste le notaire.
Pour ce faire, il est recommandé aux donataires et aux donateurs de conserver une copie de la déclaration de don enregistrée auprès de l'administration fiscale (ou, encore mieux, un acte notarié), ainsi que tous les documents relatifs à l'investissement final : factures des travaux, promesse de vente, compromis de vente… "Même si le fisc dispose aujourd'hui de nombreux outils de vérification reposant sur l'intelligence artificielle, il vaut mieux rester prudent", rappelle Charles Flobert.
Ceux qui envisagent d'utiliser ce nouveau dispositif devront se décider rapidement, car il est limité dans le temps. "Pour le moment, ce coup de pouce fiscal est prévu uniquement pour deux ans, jusqu'au 31 décembre 2026, et son renouvellement n'est pas garanti", reconnaît le notaire. "Les notaires aimeraient bien le voir reconduit l'année prochaine." Si, pour l'instant, aucun des clients de Charles Flobert n'a encore eu recours à ce dispositif, il observe que certains commencent déjà à s'y intéresser.
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