Relativement protégé des variations économiques, l’immobilier de luxe avait retrouvé des couleurs en 2025, et ses acteurs espéraient que 2026 confirme cette lancée. « On s’est dit que ça y est, c’était reparti », retrace Richard Tzipine, directeur général du réseau d’agences immobilières Barnes, dont une soixantaine sont réparties dans l’Hexagone (sur 150 dans 22 pays).
Mais comme dans l’immobilier traditionnel, le marché du luxe a fait plutôt grise mine au premier trimestre. Municipales, inflation sur l’énergie avec la guerre en Iran, et prudence de certains investisseurs… Au final, le groupe, spécialisé dans l’immobilier de « prestige » (généralement au-dessus de 1 million d’euros), a enregistré une baisse de 9% de son activité en valeur en France au premier semestre.
Certains clients étrangers voient en effet en la France « un marché stable » face au climat géopolitique bousculé, tandis que « l’art de vivre à la française reste un élément moteur ».
Certains marchés tirent d’ailleurs leur épingle du jeu, comme la Côte d’Azur, qui a pour la première fois détrôné la capitale dans le classement des plus grands marchés immobiliers de prestige en valeur, d’après la dernière étude du réseau Belles Demeures, publiée en juin.
Paris reste également très attractif, notamment pour les biens d’exceptions (des appartements situés au dernier étage, avec vue sur les toits de la capitale). Sur la rive gauche, dans les 6e et le 7e arrondissements, les transactions ont même bondi de 30% en volume et de 40% en valeur ce début d’année, portées par une clientèle américaine et asiatique, tandis qu’un petit essoufflement s’est fait ressentir dans plusieurs arrondissements de l’ouest parisien.
Les dynamiques diffèrent en fonction des régions et des segments du « luxe ». Globalement, le nombre de mandats accordés à Barnes (c’est-à-dire l’offre) a augmenté « de 20 à 25% par rapport à mi-2025 » à l’échelle nationale, ce qui signifie que de nombreux biens sont mis en vente.
C’est notamment le cas pour les biens affichés entre 1 et 3 millions d’euros (le plus gros marché). Ce dernier « souffre particulièrement » cette année, parce qu' »il est conditionné au contexte économique et à l’évolution des taux d’intérêt« , qui augmentent progressivement depuis l’été 2025, explique le directeur général de Barnes.
Le segment des biens d’ultra-luxe, dont le prix est généralement supérieur à 10 millions d’euros, s’en sort un peu mieux, mais à plusieurs conditions: que les demeures soient « sans aucun défaut », mais aussi « bien situées » près de grands réseaux de transports. Dans les deux cas, les critères se sont resserés et les acquéreurs sont, dans certains marchés, en position de force.
Exemple dans les Yvelines, grand département aux portes de Paris: « Nous observons aujourd’hui facilement des offres à -25%, ce que l’on avait jamais vu », souligne Aude Nobecourt, directrice du secteur des Yvelines Nord chez Barnes. Avec, dans des cas particuliers, des négociations « jusqu’à -40% » qui ont eu lieu en France.
Dans certains marchés, comme dans la partie des Yvelines la plus éloignée de Paris, les prix tendent ainsi à baisser depuis quelques années, après un pic lors de la période Covid. À l’image de l’immobilier traditionnel, « les clients qui veulent vendre sont notamment ceux qui ont acheté dans les années 2020 et 2021. Mais ils n’arrivent pas à supporter l’idée de vendre leur bien moins cher qu’ils ne l’ont acheté », ajoute Richard Tzipine.
Le coût des travaux vient aussi freiner certains achats, et il peut exister des gaps importants entre les prix attendus par chaque partie. Résultat: « Les ventes sont très longues à se concrétiser ».
Illustration avec un château, situé à environ deux heures de Paris, proprosé 8 millions d’euros en 2014, mais estimé à 3 millions d’euros à l’époque. Il n’a été vendu que cette année, en 2026, pour 3 millions d’euros, son estimation initiale. « L’enjeu, c’est de trouver des acquéreurs capables de se lancer dans ce long tunnel de travaux », explique Olivier Brunet, directeur associé de chez Barnes propriétés & châteaux.
D’autres facteurs interviennent. Au Pays Basque, malgré une forte demande avec une hausse de 30% des transactions sur un an, le chiffre d’affaires n’a augmenté que de 20% chez Barnes: « Cela signifie que les prix moyens se sont tassés, avec une forte disparité entre les maisons rénovées sur la cote, où les prix ont encore augmenté (allant jusqu’à 40.000 euros le mètre carré à Biarritz avec vue mer), et les appartements et les maisons à la campagne – même à 3 kilomètres de la cote – où les prix ont baissé », expose Philippe Thomine-Desmazures, directeur général et associé fondateur de Barnes Cote Basque.
Selon lui, cela s’explique par deux phénomènes: d’un côté, les mises en vente sont plus nombreuses en raison de l’interdiction de mise en location des résidences secondaires dans 24 communes de l’agglomération basque. De l’autre, des biens sont mis en vente par certains héritiers à l’issue de successions.
Barnes enregistre ainsi 310 mandats dans le Pays Basque cette année, contre environ 200 dans une année « moyenne » de pré-Covid. En 2022, lorsque la demande était très forte, ils étaient au nombre de 65.
« Il y a plus d’appartements en vente, avec des délais qui se sont allongés, et beaucoup moins d’aquéreurs », souligne l’agent immobilier. Et si les prix de certains biens commencent à baisser, ce n’est pas encore suffisant pour les rendre « accessible » aux habitants de la région. À Saint-Jean-de-Luz, le prix au mètre carré pour un bien de prestige oscille entre 11 et 22.000 euros.
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