Immobilier –
Les centres de stockage de données sont en plein boom, principalement en Ile-de-France. Un développement qui requiert de convaincre les élus locaux en plus de respecter de lourdes contraintes techniques.
00h01
Profitez à tout moment des informations clés selon vos intérêts.
Sélectionnez les thèmes qui vous intéressent :
Six salles informatiques sur 2 100 m² au sein d'un bâtiment de 6 400 m² : la première pierre du futur data center de l'Organisation européenne pour la recherche nucléaire (Cern) a été posée fin avril à Prévessin (Ain). Confié au groupement Equans France-Léon Grosse-Agapé Architectes, le projet, qui sera livré en trois phases, prévoit de passer de 4 MW de puissance électrique en 2023 à 12 MW en 2033.
Ce nouvel équipement témoigne de l'extension, inéluctable, du nombre de data centers à développer, restructurer ou agrandir. Poussée par la 5G, le streaming ou encore l'e-commerce, la croissance en termes d'immeubles à bâtir reste toutefois difficilement prévisible. « Le data center est le seul actif pour lequel on ne vend pas de la surface au m² mais de la capacité électrique en mégawatts », rappelle Séraphin Bravard, responsable du service data center de la société de conseil CBRE. Son homologue chez JLL, Simon Williams, confirme et ajoute : « La demande en stockage de données ne va pas cesser d'augmenter. » Cette capacité électrique, si déterminante pour les utilisateurs et les investisseurs, implique de respecter des normes de constructions strictes. La puissance numérique de ce bien immobilier atypique est, elle, conditionnée par la proximité des routes principales de fibre optique. Elle détermine ensuite les services vendus par l'opérateur, telle qu'une connexion directe en circuit fermé entre plusieurs sites.
Entre 2016 et 2021, les principaux marchés européens ont connu une croissance phénoménale. La puissance numérique livrée a doublé dans les régions de Londres (800 MW) et de Paris (300 MW) et triplé à Francfort (600 MW), ainsi qu'à Amsterdam (500 MW). « Nous anticipons la même tendance pour les années à venir », explique Séraphin Bravard.
Autre certitude : le marché francilien continuera sur sa lancée. « Les courbes sont exponentielles. Sur l'année 2021, 86 MW ont été contractualisés en région parisienne. Le précédent record de 2018, avec 26 MW, a été battu », commente-t-il. Un développement logique, les data centers ayant tendance à s'implanter là où se concentrent les opérateurs de réseaux, les entreprises utilisatrices et leurs sous-traitants.
Concurrence avec la logistique. Le data center n'est pas un actif industriel comme les autres. La nécessité de réduire les temps de latence – et indirectement les dépenses liées aux flux de données informatiques – suppose une densification des centres de données dans des territoires urbains bien connectés, comme les anciennes friches industrielles de l'établissement public territorial Plaine Commune – regroupant neuf villes du nord de la Seine-Saint-Denis – réputées pour accueillir ces actifs si particuliers. En zone dense, la concurrence est rude avec l'immobilier logistique, dont le taux de rendement de 3,5 % se rapproche du niveau proposé par un data center neuf sur mesure pour un locataire comme Amazon, estime Séraphin Bravard. L'actif ne manque pas d'atouts. « Isolé acoustiquement, il génère peu de nuisances sonores [dues à la ventilation des premières générations de bâtiments, NDLR] contrairement à un site logistique qui voit défiler les camions », observe-t-il. En plus d'utiliser l'air extérieur pour ventiler les salles informatiques, il est doté de systèmes de récupération de chaleur pour alimenter le réseau urbain et les équipements publics du quartier.
Pour obtenir les autorisations, les porteurs de projets sont de plus en plus nombreux à recourir aux énergies renouvelables. Mais ils devront également se pencher sur le parc existant, à décarboner. Les plus de 250 sites français représentent 14 % de l'empreinte carbone du numérique (smartphones et autres terminaux inclus) de l'Hexagone, actuellement estimée à 2,5 % des émissions de gaz à effet de serre (GES) du pays, selon le rapport de la mission d'information sur l'empreinte environnementale du numérique du Sénat datant de 2020. Et d'ici à 2040, cette empreinte pourrait peser 6,7 % des GES nationales par an… dans un pays qui vise la neutralité carbone d'ici à 2050.
D'autant que les collectivités sont difficiles à convaincre. « Les élus qui refusent les data centers n'ont pas envie de voir arriver de grosses sociétés américaines, grandes consommatrices d'eau pour refroidir les salles, sur un terrain qui pourrait être dédié à un entrepôt, créateur d'emplois », note Séraphin Bravard. Les porteurs des projets d'entrepôts XXL, de plus de 50 000 m², en promettent des centaines. Un important data center peut en générer une cinquantaine, selon Simon Williams.
Comme pour les entrepôts, le financement n'est pas un sujet pour les data centers. « Principalement américains, les opérateurs, qui font construire le bâtiment, puis l'équipent avant de le louer, sont adossés à des fonds très puissants comme KKR et Blackstone », décrypte Séraphin Bravard. Hors acquisitions d'actifs vides ou destinés à être reconvertis en data centers et hors opérations conclues dans le cadre de fusions-acquisitions, les transactions annuelles en Europe sont passées de 200 M€ en moyenne entre 2015 et 2020 à plus de 1 Md € l'an dernier. En matière d'investissements dédiés à la montée en puissance – numérique – du parc existant, citons le constructeur-opérateur français Data4 qui a levé 650 M€ en 2020. L'un de ses objectifs : doubler la capacité électrique de son « campus » à Marcoussis (Essonne).
La croissance du secteur passe aussi par de la verticalité, à condition que le plan local d'urbanisme le permette. D'où un changement de stratégie des concepteurs, en opération séduction auprès des élus. La « discrétion » des data centers à l'ancienne, pour raisons de sécurité, tranche aujourd'hui avec le design des bâtiments en développement pouvant monter jusqu'au R + 4, remarque Séraphin Bravard. Qu'ils appartiennent à une entreprise (Orange, par exemple) ou qu'ils soient neutres (multi-utilisateurs), la majorité des sites français vont continuer de se concentrer en Ile-de-France. Ce mouvement devrait surtout se manifester par « des extensions de bâtiments existants car il est difficile et coûteux de raccorder des nouveaux sites », juge-t-il.
« Attirer un maximum d'entreprises ». Ainsi, l'américain Equinix devrait renforcer ses positions à Aubervilliers et Pantin (Seine-Saint-Denis) notamment. Le numéro un mondial des centres de données neutres et ses concurrents visent deux profils. « D'un côté, les entreprises, qui ont besoin de louer une baie informatique, c'est-à-dire une armoire placée dans une salle à partager avec d'autres utilisateurs. De l'autre, Amazon, Microsoft et Google qui veulent des bâtiments entiers », explique Séraphin Bravard. Ce dernier marché stimule actuellement la demande sur fond de forte concurrence entre exploitants de data centers. « Les marges se réduisent car les prix sont tirés vers le bas. Le seul moyen d'être rentable est donc de faire du volume, ce qui se traduit par des centres plus gros pour attirer un maximum d'entreprises », observe-t-il.
Le site le plus important de France sort actuellement de terre, par tranches, sur une friche de 7 ha au bord de l'autoroute A86, à La Courneuve (Seine-Saint-Denis). Piloté parle néerlandais Interxion (filiale de l'américain Digital Realty), le projet prévoit jusqu'à 9 600 m² d'espaces équipés, en plus des 1 000 m² de bureaux. En régions, Marseille (Bouches-du-Rhône) se démarque car située à un carrefour de câbles sous-marins reliant l'Afrique et le Moyen-Orient. Le déploiement de Disney + en est l'illustration. La plateforme diffuse ses vidéos en streaming depuis un bunker en béton armé reconverti en data center, au sein de l'enceinte portuaire.
Le poids du coût énergétique
Soumis à la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE), un data center neuf coûte environ 10 000 euros/m², soit 10 fois plus qu'un entrepôt, en raison du niveau d'équipements technologiques, selon CBRE. « Environ 75 % des coûts concernent les installations techniques, les générateurs, les onduleurs, les systèmes CVC, les salles des transformateurs, la purification de l'eau, la détection d'incendie… », confirme Simon Williams, expert data center de JLL. Selon lui, si la construction de l'enveloppe est assez standard, comme pour un bâtiment industriel à ossature en acier ou en béton, les data centers peuvent comprendre plusieurs niveaux, ce qui augmente les coûts. « Il est aussi préférable qu'il y ait un minimum de colonnes structurelles, ce qui nécessite des éléments de portée plus grands, des poutres plus solides. Il est enfin nécessaire de disposer de davantage d'espace technique (environ 50 %) par rapport à un bâtiment industriel standard (10 %) », ajoute-t-il.
Une étape clé peut refroidir : le raccordement par RTE ou Enedis. « A moins de 20 M€, l'opération est jugée raisonnable en termes de coûts. Mais il faut attendre entre dix-huit et vingt-quatre mois pour qu'il intervienne », estime Simon Williams. D'où l'intérêt de réaliser des extensions de bâtiments tout en continuant de négocier avec les élus pour construire un nouveau centre à raccorder.
Avant de l'exploiter, le maître d'ouvrage d'un data center neutre, c'est-à-dire multiutilisateurs, s'entoure d'architectes, de bureaux d'études et de contractants généraux comme Bouygues ou Vinci pour construire le bâtiment. Puis il l'équipe avant de le louer aux Gafam (Google, Facebook…) ou aux entreprises, de la TPE à la banque internationaux. Son utilisation fait l'objet d'un contrat de prestation de service de trois à cinq ans en moyenne, entre l'exploitant et le client.
Sélectionné pour vous
Baromètre de la construction
Retrouvez au même endroit tous les chiffres pour appréhender le marché de la construction d’aujourd’hui
Suivez vos informations clés avec votre newsletter et votre fil d’actualité personnalisable.
Choisissez vos thèmes favoris parmi ceux de cet article :
Tous les thèmes de cet article sont déjà sélectionnés.
NEWSLETTER Le Moniteur Immo
Nos journalistes sélectionnent pour vous les articles essentiels de votre secteur.
Votre demande d’inscription a bien été prise en compte.
Votre email est traité par notre titre de presse qui selon le titre appartient, à une des sociétés suivantes…
Votre email est traité par notre titre de presse qui selon le titre appartient, à une des sociétés suivantes du : Groupe Moniteur Nanterre B 403 080 823, IPD Nanterre 490 727 633, Groupe Industrie Service Info (GISI) Nanterre 442 233 417. Cette société ou toutes sociétés du Groupe Infopro Digital pourront l’utiliser afin de vous proposer pour leur compte ou celui de leurs clients, des produits et/ou services utiles à vos activités professionnelles. Pour exercer vos droits, vous y opposer ou pour en savoir plus : Charte des données personnelles.
LES ÉVÉNEMENTS LE MONITEUR
JOURNÉE DE L’ACHAT PUBLIC
25 Mars 2025 À Paris et en ligne
.
Marchés Publics et Privés
Les rencontres du négoce
18 Juin 2025 Paris
***
Négoce
Tech for Construction
9 Octobre 2025 Paris
***
Tech et Construction
BATIR POUR LE CLIMAT
2 Décembre 2025 Paris
***
Techniques de Construction et de Réhabilitation
Tous les événements
Les formations LE MONITEUR
Piloter une opération immobilière de A à Z
12-14 Mars 2025 Paris
Montage, financement, commercialisation et exploitation
Immobilier et Logement Social
MOA – Piloter la conception de l’ouvrage dans une perspective de QCD
13-14 Mars 2025 Paris
Connaître tous les intervenants et savoir comment les faire interagir
Immobilier et Logement Social
Montage financier d’une opération de logement social
17-18 Mars 2025 Classe virtuelle
Savoir utiliser tous les outils de financement
Immobilier et Logement Social
Manager de l’environnement de travail
17-18 Mars 2025 Paris
Maîtriser les aspects de sécurité au travail de votre fonction
Techniques de Construction et de Réhabilitation
Gestion technique d’un patrimoine immobilier de A à Z
20-21 Mars 2025 Paris
Acquérir les outils/méthodes indispensables à l’exercice de ses missions
Immobilier et Logement Social
Toutes les formations
ILS RECRUTENT DES TALENTS
Transition énergétique : de nouveaux métiers, de nouveaux enjeux
Ingénieurs, techniciens, consultants… La transition énergétique, partout à l’œuvre, transforme les métiers, en fait émerger de nouveaux, et pose de nouveaux défis en termes de formation et de recrutement.
Contenu proposé par 
Emploi construction
Adjoint Propreté Urbaine H/F
VILLE DE MITRY MORY – 13 January 2025 – – Seine-et-Marne
RESPONSABLE CONTRÔLE EXPLOITANT ASSAINISSEMENT (H/F)
METROPOLE AIX MARSEILLE PROVENCE – 17 January 2025 – – Bouches-du-Rhône
LES WEBINARS
Bases logistiques : toitures légères et performantes pour réduire l’impact carbone
Comment solariser les toitures-terrasses existantes avec des solutions made in France
Débats BIP ENERPRESSE : E-fuel : quel cadre concernant la production neutre en carbone
LES EDITIONS LE MONITEUR
Maîtriser chaque étape, des études préalables à l’exploitation d’un ouvrage
Un panorama de la construction hors-site d’hier, d’aujourd’hui et de demain
Interroger la figure et le statut de l’auteur en architecture
Tous les livres Tous les magazines
Les services de LE MONITEUR
La solution en ligne pour bien construire !
Le service d’information réglementaire et technique en ligne par Afnor et Le Moniteur
+ 2 500 textes officiels
L’expertise juridique des Editions du Moniteur
Tout le droit des contrats publics, de l’urbanisme, de l’aménagement et des collectivités décrypté
+ de 40.000 textes officiels
Trouvez des fournisseurs du BTP !
Coffre de chantier sécurisé
+ 240.000 produits
Détectez vos opportunités d’affaires
Fourniture, montage et installation de mobiliers scolaires
+ de 10.000 avis par jour
SOUTENEZ UN JOURNALISME D’EXPERTISE, ABONNEZ-VOUS DÈS MAINTENANT AU Moniteur
Rejoignez la communauté des professionnels de la construction et profitez d’informations et données clés sur votre secteur.
