Vous cherchez à investir dans l’immobilier de manière rentable et sécurisée ? Le dispositif du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) pourrait être la solution idéale pour vous. Accessible désormais aux particuliers via la création d’une SCI, le LLI combine avantages fiscaux attractifs et investissement dans le neuf, tout en répondant aux besoins en logements accessibles dans les zones tendues.
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Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d’investissement locatif inspiré des mécanismes de la loi Pinel, mais avec des caractéristiques spécifiques adaptées aux enjeux actuels du marché immobilier. Ce dispositif a été conçu pour soutenir la production de logements neufs et développer une offre locative destinée aux ménages aux revenus intermédiaires dans des zones tendues. Son objectif est donc de répondre à un besoin social tout en offrant aux investisseurs la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux. Concrètement, pour les particuliers, le LLI consiste à acquérir un bien neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) à travers une SCI, le louer en tant que résidence principale pendant une durée minimale de 15 ans et bénéficier ainsi :
L’année 2025 marque une étape importante pour le dispositif LLI. Depuis la loi de Finances 2024, plusieurs évolutions clés ont permis d’élargir l’accès à ce mécanisme d’investissement, réservé jusqu’alors aux bailleurs sociaux et aux compagnies d’assurance. L’objectif du Gouvernement était d’une part d’offrir des options locatives abordables aux classes moyennes, notamment aux jeunes actifs et aux travailleurs essentiels, qui se retrouvent souvent sans aide au logement. Et d’autre part de soutenir la construction de nouveaux logements dans des zones où les terrains sont rares et coûteux.
Pour rappel, le plan annoncé en 2023 par le Gouvernement prévoit de financer 75 000 logements intermédiaires d’ici 2027, doublant la production annuelle de logements intermédiaires, passant d’environ 10 000 à 25 000 unités par an sur les trois prochaines années.
Investir dans le LLI, c’est profiter d’un double avantage : bénéficier d’incitations fiscales et de tous les avantages liés à l’immobilier neuf. En effet, au-delà des économies d’impôt issues de la réduction de TVA et du crédit d’impôt sur la taxe foncière, l’immobilier neuf offre des bénéfices supplémentaires majeurs, notamment :
Pour bénéficier des avantages du dispositif LLI, plusieurs conditions doivent être rigoureusement respectées.
Le bien doit être loué en tant que résidence principale pendant au moins 15 ans et en exonération de TVA. Cet engagement garantit la stabilité du revenu locatif et permet de bénéficier pleinement des avantages fiscaux du dispositif. Il s’agit d’un critère indispensable pour sécuriser l’investissement sur le long terme.
À savoir
Aucun complément de TVA n’est dû si, à partir de la 11ème année, le non-respect des conditions résulte de la cession du logement. Jusqu’à la 16ème année suivant la livraison, les cessions ne peuvent concerner plus de 50 % des logements.
L’investissement en LLI pour les particuliers se fait exclusivement via une Société Civile Immobilière (SCI), qui doit être composée d’au moins deux associés. Ce montage juridique simplifie la gestion du bien, optimise la fiscalité et facilite la transmission du patrimoine, notamment lors de la succession. La SCI offre également une structure souple et adaptée pour regrouper plusieurs investisseurs.
À noter que le logement doit également respecter certaines conditions. Pour faire partie du dispositif, les logements doivent obligatoirement provenir d’une construction neuve, d’une transformation de locaux non résidentiels par des travaux de rénovation à neuf (au sens TVA) ou d’une acquisition/amélioration avec prêt réglementé, menant à une amélioration de la performance énergétique (selon arrêté à paraître). Ils doivent être situés dans des zones définies au moment du dépôt du permis de construire, notamment dans les zones A bis, A et B1, ainsi que dans les territoires de réindustrialisation, PPA1, ORT2, ou dans des communes comportant une transformation ZAE3, OPAH 4ou ORCOD5.
Les logements doivent respecter une condition de mixité sociale (sauf pour les résidences de services) : soit ils sont intégrés dans un ensemble immobilier comportant plus de 25 % de logements locatifs sociaux, soit les terrains se trouvent dans une commune ou un quartier prioritaire de la ville (QPV) avec plus de 25 % de logements locatifs sociaux lors du dépôt de la demande de permis de construire.
À savoir
Le promoteur doit également transmettre rapidement à l’acquéreur tous les documents et informations nécessaires pour respecter ses obligations déclaratives auprès de l’administration.
Les loyers pratiqués et les ressources des locataires doivent se conformer aux plafonds fixés par décret. Ces plafonds varient en fonction du zonage du bien et garantissent que le logement reste accessible aux ménages aux revenus intermédiaires. Ce contrôle est essentiel pour préserver l’objectif social du dispositif tout en assurant une gestion transparente et équitable.
La localisation est un facteur clé dans la réussite d’un investissement immobilier. Pour maximiser la rentabilité de votre projet LLI , il est primordial de choisir des zones où la demande locative est forte, à proximité des bassins d’emploi et des infrastructures de transport.
Toulouse se distingue par un marché immobilier dynamique, soutenu par une forte présence universitaire et un tissu économique en pleine expansion. Des quartiers comme Compans-Caffarelli ou Rangueil offrent un cadre de vie attractif et garantissent une occupation locative quasi systématique. Au premier trimestre 2024, la Haute-Garonne a enregistré près de 18 490 postes supplémentaires, notamment dans l’industrie et les secteurs tertiaires. Autant d’indicateurs qui renforcent l’attractivité de Toulouse pour les investisseurs cherchant à profiter d’un marché locatif en pleine effervescence. Autrement dit, investir dans le LLI à Toulouse, c’est miser sur une ville en constante croissance où le potentiel de valorisation est considérable.
Investir dans le LLI à Paris, c’est choisir la stabilité d’un marché immobilier historique et pérenne. Les arrondissements centraux, comme le Marais ou le 15ème attirent des locataires à la recherche d’un cadre de vie raffiné et pratique. La demande locative y est constante, assurant ainsi des revenus réguliers et une valorisation durable de votre investissement.
Bordeaux, avec ses quartiers en pleine mutation comme Bastide et Chartrons, offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs. La ville connaît une croissance démographique soutenue et une demande locative élevée, renforcée par une qualité de vie reconnue. Ces atouts font de Bordeaux un terrain d’investissement idéal pour profiter des avantages du dispositif LLI.
Lyon, centre économique et universitaire majeur, offre un cadre idéal pour l’investissement locatif. Des zones attractives comme la Presqu’île et Confluence bénéficient d’une forte activité économique et d’une population étudiante dynamique. La ville, reconnue pour sa qualité de vie et son réseau de transports performant, séduit les locataires à la recherche de proximité entre vie professionnelle et loisirs. Ces atouts garantissent une rentabilité stable et une valorisation progressive des biens.
Lille se distingue par son dynamisme culturel et sa situation géographique stratégique, à la croisée de l’Europe. Des quartiers comme Wazemmes et le Vieux-Lille, alliant tradition et modernité, attirent une population étudiante et jeune active. La ville bénéficie d’une forte connectivité grâce aux réseaux ferroviaires internationaux, faisant d’elle un pôle attractif pour les investisseurs.
Nantes, reconnue pour sa qualité de vie et son engagement en faveur du développement durable, se positionne comme une ville innovante et attractive. Le centre-ville et l’Île de Nantes, véritables pôles de modernité et de créativité, offrent des opportunités uniques pour l’investissement locatif. Avec une croissance démographique régulière et un marché de l’emploi dynamique, Nantes présente des perspectives de valorisation solide et garantit un environnement de vie agréable pour les locataires.
En 2025, Clara, bordelaise, se lance dans l’investissement locatif grâce au dispositif LLI. Elle opte pour un appartement T2 neuf de 50 m², idéalement situé à 5 minutes de marche de la gare Bordeaux Saint-Jean. Le bien est proposé à 210 000 €, incluant une TVA réduite à 10 %, offrant ainsi un avantage tarifaire immédiat.
Dans ce secteur classé en Zone A du dispositif LLI, le loyer est plafonné à 14,03 €/m². Ainsi, le loyer mensuel s’élève à 50 m² × 14,03 €/m² = 701,50 €, générant un revenu locatif annuel d’environ 8 418 €.
Les économies réalisées par Clara :
En définitive, le rendement brut annuel de cet investissement avoisine les 4 % (8 418 € / 210 000 € × 100).
Bien que le dispositif LLI présente de nombreux avantages, certains inconvénients et pièges potentiels méritent d’être signalés pour éviter toute mauvaise surprise.
Le dispositif LLI s’adresse à un large public : jeunes actifs, couples, familles et seniors. L’objectif est de permettre à des ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais qui peinent à accéder au marché privé, de bénéficier d’un logement de qualité à loyer modéré. La condition essentielle pour être éligible à ce dispositif est de ne pas dépasser les plafonds de ressources définis par zone et par composition familiale. Par exemple : pour une personne seule en zone A : le plafond est fixé à 43 475 € annuels, pour un couple en zone A, il s’élève à 64 976 € annuels. Les plafonds varient selon la zone géographique (zones A bis, A, B1, B2 ou C) et augmentent en fonction du nombre de personnes à charge.
Le logement intermédiaire se situe entre le logement social et le logement privé en proposant des plafonds de loyers et de ressources adaptés aux ménages dont les revenus dépassent ceux du logement social mais restent insuffisants pour accéder au marché privé. Le logement PLI est un logement intermédiaire financé par le Prêt Locatif Intermédiaire.
Oui, et il s’agit même d’une obligation. Le montage via une SCI offre des avantages en termes de gestion, de transmission et d’optimisation fiscale, rendant l’investissement en LLI particulièrement intéressant pour les particuliers.
Tandis que le LLI se distingue par son orientation vers le neuf et ses mécanismes fiscaux (réduction de TVA et crédit d’impôt) qui optimisent l’investissement locatif, tandis que le logement conventionné Anah se focalise sur la rénovation des logements anciens avec des subventions et des aides financières spécifiques, afin de répondre aux besoins de logements de qualité pour les ménages modestes.
Pour participer au dispositif LLI, l’acquéreur doit informer l’administration via une téléprocédure dédiée. Cette démarche consiste à transmettre, tout d’abord sous la forme d’une déclaration initiale puis de déclarations d’actualisation, un ensemble d’informations précises : l’identité de l’investisseur et celle du maître d’ouvrage, la localisation, la nature et les caractéristiques générales de l’opération (y compris les permis de construire et le rattachement des logements concernés). Le non-respect de ces obligations est sanctionné par des amendes dont le montant varie selon les cas. Un arrêté à paraître précisera l’inventaire exact des données à fournir, afin de garantir une transparence totale dans le suivi de l’opération.
La loi Pinel est un ancien dispositif de défiscalisation qui permettait une réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024. Tout comme la loi Pinel, le dispositif LLI encourage l’investissement locatif dans le neuf, mais se distingue néanmoins dans son mécanisme fiscal et ses conditions. Le LLI offre une réduction de TVA à 10 % et un crédit d’impôt sur la taxe foncière réparti sur 15 à 20 ans, avec l’obligation de louer le bien comme résidence principale pendant 15 ans et l’acquisition via une SCI. Si l’investissement en loi Pinel n’est dorénavant plus possible, le LLI consiste en une solution attrayante pour se créer un patrimoine durable tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
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