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Face à la difficulté d’accès au logement constatée sur la ville de Montpellier et pour permettre à tous d’accéder à un logement à la mesure de ses revenus, le dispositif d’encadrement des loyers est en vigueur depuis le 1er juillet 2022.
L’encadrement des loyers permet de limiter le niveau des loyers dans les secteurs en forte tension immobilière et prévenir les loyers abusifs. L’arrêté d’encadrement des loyers détermine un loyer de référence (hors charges), un loyer plancher et un loyer plafond à ne pas dépasser.
L’encadrement des loyers est une règle obligatoire à Montpellier depuis le 1er juillet 2022.
L’encadrement des loyers s’applique pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 :
Il s’ajoute au décret annuel de limitation de la hausse en cas de relocation.
Ne sont pas concernés :
Chaque année, le Préfet de l’Hérault fixe par arrêté :
Le loyer de référence est déterminé en fonction de 4 critères :
Les loyers sont indiqués au m² de surface habitable et hors charges.
A savoir : exceptionnellement, lorsque le bien présente des caractéristiques d’exception par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, un complément de loyer peut être demandé par le bailleur.
Un simulateur en ligne est à votre disposition pour connaître le loyer de référence de votre logement et vérifier si votre loyer est conforme à l’encadrement des loyers :
Je vérifie la conformité de mon loyer en consultant le simulateur en ligne.
Pour un loyer non conforme, c’est-à-dire supérieur au loyer majoré :
Pour un loyer inférieur au loyer minoré, je peux engager, sous conditions, lors du renouvellement de bail, une action en réévaluation du loyer au moins 6 mois avant le terme du bail.
Le loyer plafond de mon logement de 45m², déterminé en fonction de son secteur géographique et de ses caractéristiques, est de 729€ / mois (hors charges) :
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Au terme du bail, le contrat se reconduit en principe tacitement aux mêmes conditions.
Je vérifie la conformité de mon loyer au moins 6 mois avant la fin du bail en consultant le simulateur en ligne.
Le loyer plafond de mon logement de 45 m², déterminé en fonction de son secteur géographique et de ses caractéristiques, est de 729€ / mois (hors charges) :
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Je vérifie la conformité de mon loyer en consultant le simulateur en ligne.
Je dois fixer le loyer selon la plus basse des limites suivantes :
Si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage ou, sous certaines conditions, si le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence, le loyer peut être réévalué sans dépasser le montant du loyer majoré.
Le loyer plafond de mon logement de 45 m², déterminé en fonction de son secteur géographique et de ses caractéristiques, est de 729€ / mois (hors charges) :
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Je souhaite louer mon logement de 45m². Dans le secteur géographique où il est situé et selon ses caractéristiques, le loyer de référence au m² est de 13,5€/m². Le loyer de référence est donc de 607,50€/mois (hors charges) (45m² x 13,5€/m²).
Pour calculer le plafond à ne pas dépasser, il faut ajouter 20%. Le loyer que je propose devra donc être inférieur à 729€ / mois (hors charges).
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Les colocations sont concernées au même titre que les locations.
Je vérifie la conformité de mon loyer en consultant le simulateur en ligne.
Dans le cadre d’une colocation avec des baux multiples (chaque colocataire signe avec le bailleur un bail indépendant), le loyer de référence sera calculé de la même manière que dans le cadre d’une location classique. La totalité du loyer perçu (hors charges) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.
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Attention : si vous engagez une action en réévaluation du loyer, vous ne pouvez donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
Si le loyer pratiqué avant le renouvellement du bail est inférieur au loyer plancher (loyer de référence – 30%), voici la procédure de réévaluation :
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L’augmentation du loyer est possible mais uniquement dans la limite de l’Indice de Référence des Loyers sauf cas particuliers.
Si le logement est vacant depuis moins de 18 mois, je dois fixer le loyer selon la plus basse des limites suivantes :
Si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage ou, sous certaines conditions, si le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence, le loyer peut être réévalué sans dépasser le montant du loyer majoré.
A noter que pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 25 août 2022, les logements ayant une étiquette énergétique F et G ne pourront plus faire l’objet de révision de loyer.
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Si le préfet constate qu’un bail ne respecte pas le loyer de référence majoré prévu par l’arrêté, il peut adresser un courrier de mise en demeure au bailleur (Loi ELAN : art.140 et décret n° 2019-437 du 13.5.19 : art. 1) :
Le bailleur a un délai d’un mois à compter de cette mise en demeure pour présenter ses observations
Il doit par ailleurs, dans le délai de deux mois à compter de la mise en demeure, transmettre au préfet une copie du contrat mis en conformité ainsi que les éléments justifiant du remboursement de trop-perçu au locataire.
Si le bailleur ne réagit pas à cette mise en demeure, le préfet pourra prononcer une amende à son encontre (d’un montant maximum de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale).
Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.
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Si un complément de loyer est appliqué : le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de bail.
Si le bail ne comporte pas ces différentes mentions obligatoires, je peux engager une procédure de mise en conformité.
Attention : pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022, les logements ayant une étiquette énergétique F et G ne pourront plus faire l’objet d’une révision de loyer.
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En principe, au terme du bail, le contrat se reconduit par tacite reconduction aux mêmes conditions. Il n’y a pas à signer de nouveau bail.
Si mon loyer est conforme à l’encadrement des loyers, je n’ai aucune démarche à engager.
En revanche :
L’encadrement des loyers s’applique aussi. Dans le cadre d’une colocation avec des baux multiples, afin de vérifier si le loyer payé est conforme, il est nécessaire de prendre en compte la totalité du loyer perçu par le propriétaire. C’est ce montant global qui doit être conforme à l’encadrement des loyers.
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Pour être conforme, votre bail doit mentionner :
S’il manque un de ces éléments, voici la procédure :
Concernant le bail mobilité, la diminution sera demandée directement devant le tribunal d’instance, la Commission Départementale de Conciliation n’étant pas compétente pour les litiges relatifs à ce type de bail.
Pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 25 août 2022, les logements ayant une étiquette énergétique F et G ne pourront plus faire l’objet de révision de loyer.
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J’ai signé mon bail avant le 1er juillet 2022 et mon loyer hors charges et hors complément de loyer éventuel est supérieur au loyer de référence majoré, je devrais attendre le renouvellement de mon bail pour entamer une procédure en réduction :
Concernant le bail mobilité, la diminution sera demandée directement devant le tribunal d’instance, la Commission Départementale de Conciliation n’étant pas compétente pour les litiges relatifs à ce type de bail.
Pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 25 août 2022, les logements ayant une étiquette énergétique F et G ne pourront plus faire l’objet de révision de loyer.
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Je dispose de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) par courrier ou par mail (sauf pour un bail mobilité pour lequel il conviendra directement de saisir le tribunal judiciaire).
Mon propriétaire doit démontrer que le complément de loyer est justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
La CDC me convoque ainsi que mon propriétaire afin de trouver un accord :
Dans les deux cas, le loyer indiqué sur le document de conciliation ou sur la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
La Commission Départementale de Conciliation (CDC) a pour objet de régler à l’amiable les litiges locatifs. Elle offre la possibilité au bailleur et au locataire de se rencontrer et de chercher ensemble une solution au conflit qui les oppose sans s’adresser au juge.
Cette procédure est gratuite.
La saisine préalable de la CDC est obligatoire avant toute action en justice dans les cas de litiges liés à l’encadrement du niveau des loyers, l’évolution du niveau des loyers à la relocation ou au renouvellement du bail et à un loyer manifestement sous-évalué.
La saisine de la CDC se fait par l’envoi de la fiche de saisine de la CDC complétée et accompagnée des pièces justificatives :
Direction Départementale de l’Emploi, du Travail et des Solidarités de l’Hérault
Commission Départementale de Conciliation
615 boulevard d’Antigone – CS 19002 – 34064 MONTPELLIER
A ce jour, l’encadrement des loyers s’applique jusqu’au 23 novembre 2026 suite à l’adoption de la loi 3DS du 21 février 2022 relative à la Différenciation, la Décentralisation, la Déconcentration et la Simplification.
La détermination des loyers pratiqués à Montpellier est réalisée par l’Observatoire Local des Loyers (OLL) de Montpellier Méditerranée Métropole porté par l’ADIL 34.
L’étude des loyers menée par l’ADIL 34 a permis de créer un zonage qui découpe la ville de Montpellier en 5 zones. Pour chaque zone, des loyers de référence (de base, majoré et minoré) ont été établis et dépendent du nombre de pièces (T1, T2, T3, T4 et plus), de l’année de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990, entre 1991 et 2005, après 2005) et si le bien est loué vide ou meublé.
Chaque année, l’OLL réalise les médianes de loyers et les transmet à la Préfecture pour détermination des loyers de référence.
Exemple : pour un T3 de 60m² loué vide, dont le loyer de référence suivant sa localisation et son époque de construction serait de 11,5€ / m² ; soit un loyer mensuel de 690€ hors charges (60m² x 11,5€/m²). Le loyer plafond serait de 828€ par mois (60 m² x 11,5€/m² + 20%). Le loyer plancher serait de 486€ par mois (60 m² x 11,5€/m² – 30%).
Les loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés sont réévalués chaque année à la même date avec la publication d’un nouvel arrêté préfectoral.
L’article 140 de la loi ELAN, relative au dispositif d’expérimentation d’encadrement des loyers, précise que les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral sont déterminés par m² de surface habitable.
La surface habitable est définie dans l’article R.156-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Un complément de loyer peut être ajouté au loyer de référence pratiqué à condition que :
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location. A noter que, en l’absence de définition du complément de loyer dans le bail ou si ce dernier est jugé trop élevé, le locataire est en mesure d’engager une procédure de mise en conformité.
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