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Une étude PAP menée auprès de 1 450 propriétaires révèle que 83 % d’entre eux ne sont pas convaincus par le dispositif Jeanbrun qui ne les incite pas à investir dans un avenir proche. Les explications.
© adobestock
Présenté comme un levier pour relancer l’investissement locatif, le dispositif Jeanbrun peine à convaincre les propriétaires. Une étude menée par PAP met en lumière un décalage net entre l’objectif affiché par le gouvernement et la réalité économique du marché, en particulier dans l’ancien.
Lorsqu’ils sont interrogés sur les obstacles à l’investissement locatif, les propriétaires répondent sans détour. La rentabilité arrive largement en tête, selon l’étude PAP menée auprès de 1 450 d’entre eux.
Dans le détail, 52 % citent un rendement jugé insuffisant comme principal frein. La question de la protection du locataire arrive ensuite, mentionnée par 30 % des répondants. 18 % pointent enfin la complexité croissante des règles, en particulier celles liées à la rénovation énergétique ou aux démarches administratives.
Ces résultats confirment une tendance de fond. L’investissement locatif privé recule d’abord parce qu’il rapporte moins, surtout dans l’ancien, où la hausse des charges et des impôts pèse directement sur les revenus des bailleurs.
Le dispositif Jeanbrun a été conçu pour prendre le relais du Pinel. Il repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal, permettant de déduire une partie du prix du logement des revenus imposables, afin d’encourager l’investissement locatif.
L’objectif affiché par le gouvernement est de soutenir la construction de plusieurs dizaines de milliers de logements par an. Sur le papier, cette ambition est atteignable. Mais dans les faits, l’effet sur les intentions d’achat reste limité, selon le sondage PAP.
Ainsi, 83 % des propriétaires déclarent que le dispositif ne les incite pas à investir dans un avenir proche. Parmi ceux qui se projettent malgré tout, 11 % envisagent un achat dans le neuf, contre 6 % dans l’ancien. Le dispositif peut donc accompagner la construction, sans relancer durablement l’investissement locatif dans son ensemble.
Si l’investissement dans le neuf peut contribuer à l’effort de construction, le marché locatif ne peut pas se reposer uniquement sur ces nouveaux logements. Leur volume reste limité par rapport au parc existant.
Le véritable enjeu concerne le recul progressif du parc locatif privé ancien, qui représente plusieurs millions de logements. Faute de revenus suffisants, de nombreux propriétaires retirent leurs biens du marché locatif ou orientent leur épargne vers d’autres placements.
Cette évolution réduit mécaniquement l’offre disponible à la location. Elle touche en priorité les zones tendues, où la majorité des logements loués sont des biens anciens. Tant que ces logements ne sont plus économiquement attractifs, la pénurie ne peut que s’aggraver.
Les enseignements de l’étude PAP sont clairs. Le premier frein à l’investissement locatif est économique, bien avant les contraintes techniques ou réglementaires.
Tant que louer un logement ancien rapportera moins qu’il ne coûte, sous l’effet du plafonnement des loyers, de la hausse de la taxe foncière ou des travaux imposés, les propriétaires resteront à l’écart du marché. Les dispositifs ciblant principalement la construction neuve ne suffisent pas à inverser cette tendance.
Si l’objectif est d’avoir un impact réel sur le marché locatif, la question de la rentabilité du parc ancien doit être traitée directement. Sans amélioration de ses conditions économiques, aucun mécanisme centré uniquement sur le logement neuf ne permettra de répondre durablement à la crise du logement.
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