Dans un secteur de l’immobilier ayant connu plusieurs années agitées, Oracles Immobilier veut se démarquer en choisissant une stratégie basée sur la qualité et ses compétences internes, plutôt que le volume. Alexis Franco, fondateur, et Yann Cronert, associé senior, nous parlent de leur vision.
Alexis Franco : Oracles Immobilier propose un service de réalisation de projets d’investissement locatif clé-en-main. Nous nous occupons de toutes les phases composant un projet : la conception d’un cahier des charges, jusqu’à l’exploitation et la mise en location, en passant par le sourcing des opportunités, l’analyse des rentabilités et les travaux d’aménagement et de remise aux normes.
Nous avons au sein du groupe les différents métiers, du juriste en droit immobilier au conducteur de travaux, réunis au sein d’une même entité pour la réussite des projets de nos clients. Il nous est demandé de sécuriser les projets contre la diversité de risques inhérents à l’immobilier, mais également de décharger les agendas et la bande passante de nos clients souvent fort occupés par leurs activités professionnelles et familiales.
Yann Cronert : L’état de la fiscalité nous a naturellement conduit à nous spécialiser dans la conception d’opérations éligibles au régime de la location meublée, mais nous avons aussi et à la demande de nos partenaires gestionnaires de patrimoine développé d’autres type de projets. Nous avons lancé cette année notre service pour des projets en Denormandie pour répondre aux besoin ciblés de défiscalisation via la rénovation énergétique dans l’ancien. Nous savons également gérer des projets en déficit foncier, au régime réel, ainsi que des projets de résidences principales, ce qui je crois est une expertise rare dans notre secteur mais constitue bien souvent l’actif le plus important du patrimoine d’un client et qu’il convient donc de sécuriser comme n’importe quel autre actif.
AF : Masteos et pas seulement. Nous avons été surpris d’apprendre les difficultés de Bevouac qui était une entreprise historique du secteur. Je crois savoir que Masteos avait recours au financement externe et que son fondateur a connu des difficultés pour boucler leur dernière levée de fonds. J’en déduis que Masteos n’était pas encore rentable, et que les sommes astronomiques injectées avaient servi à un développement tout azimut plutôt qu’à rechercher la pérennité.
Notre modèle est en effet bien différent car nous sommes financés uniquement sur fonds propres. Quelque part, nos levées de fonds, ce sont nos clients, et la satisfaction de chacun d’eux est donc capitale. Cela nous oblige à penser notre activité comme des artisans qui produisent des opérations sur-mesure plutôt que des industriels qui raisonnent en volumes. Et je crois que les acteurs qui réussissent à se démarquer actuellement sont ceux qui incarnent ce rôle.
YC : Un système industrialisé comme celui que Masteos proposait induisait des chaînes de sous-traitance parfois très longues, avec de nombreux échelons entre le donneur d’ordre et l’intervenant final. Chez Oracles Immobilier, tout est internalisé avec un staff salarié, ce qui fait une différence colossale en termes de business model, de centralisation des responsabilités, et de ce qui nous est remonté, d’expérience client.
AF : Nous avons souhaité intégrer la gestion locative dès la création d’Oracles car l’exploitation dans la durée d’un projet est aussi importante que sa bonne conception initiale. Cela permet de conforter les prévisionnels de rentabilité de nos projets en s’appuyant sur le recul et l’expérience de près de 500 lots en gestion, mais aussi de traiter en amont les sujets que nous rencontrons en gestion.
Cela représente aussi un revenu récurrent et apporte des gages de pérennité à nos clients. Car même dans une industrie de cycle comme l’immobilier, nous pouvons leur dire que nous serons toujours là dans 10 ans pour les accompagner sur leurs différentes problématiques.
AF : Quand nos partenaires gestionnaires de patrimoine historiques ont commencé à travailler avec nous, ils nous ont partagé leurs attentes. Lors de précédentes expériences avec des grands groupes, ils avaient comme interlocuteurs des business developers parfois très juniors. C’est notre expérience qu’ils viennent chercher, ainsi que le sérieux avec lequel nous prenons les sujets. Cette exigence de qualité d’exécution n’est pas démultipliable à l’infini : pour la conserver, nous ne voulons pas diluer l’importance de nos partenaires gestionnaires de patrimoine, et de nos clients finaux, dans un trop grand volume.
Nous ne cherchons pas à trouver beaucoup de nouveaux partenaires, mais restons ouverts à travailler avec ceux très rigoureux et expérimentés qui partagent notre vision de la relation client.
YC : Nous avons une vision de conseil avec notre portefeuille de clients, de qualité et de compétences, avec le recrutement de profils seniors, ayant minimum 10 ans d’expérience dans leur domaine. Nous cultivons des relations individuelles au long cours avec les conseillers en gestion de patrimoine, qui sont nos prescripteurs.
Nous voyons que cette qualité attire des clients ayant un profil socio-économique supérieur aux grosses structures commerciales, avec des enveloppes budgétaires moyennes autour des 400 000€ par opération, là où nos concurrents sont plutôt autour de 250 000€. Nous sommes montés, pour certains projets, au-delà des 4 millions d’euros, ce qui suppose beaucoup de savoir-faire et de rigueur.
AF : Oui, car un investissement locatif est aussi une équation mathématique. Nous sommes donc engagés sur le non-dépassement de certains budgets comme les travaux de rénovation, qu’il nous revient de savoir chiffrer correctement avant même que nos clients ne se soient positionnés sur un projet. Nous fonctionnons également avec une rémunération au succès. Nous avons donc tout intérêt à avoir en face des clients pleinement motivés. Ce schéma nous permet aujourd’hui un taux de transformation proche des 100% une fois notre mission lancée, ce qui nous distingue sur le marché.
AF : Certes, le législateur et les collectivités locales ont eu tendance ces dernières années à augmenter la pression sur les propriétaires. Mais toutes les typologies de projets n’ont pas été ciblées de la même manière : il nous semble que les projets exploités en location saisonnière continueront d’être dans leur collimateur, de même que les nouveaux projets de colivings en zones tendues. Les avantages intrinsèques de l’immobilier continueront en revanche et d’après nous à tirer leur épingle du jeu pour d’autres types de projets locatifs plus conventionnels et bien maîtrisés. Dans l’environnement économique et politique actuel, l’immobilier demeure une valeur de stabilité par rapport à d’autres classes d’actifs plus exposées.
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