Avec la disparition du dispositif Pinel fin 2024, le marché de l’investissement locatif dans le neuf a connu un net ralentissement. De nombreux acquéreurs ont suspendu leurs projets dans l’attente d’un nouveau cadre fiscal, finalement introduit avec le budget 2026 et baptisé « dispositif Jeanbrun » (ou « Relance logement »). Ce régime permet, sous conditions de loyers et de ressources des locataires, d’amortir jusqu’à 80 % de la valeur du bien, en pratique via un amortissement annuel sur les revenus fonciers pour un engagement de location d’au moins neuf ans et sans zonage. L’avantage n’est pas « imputé sur le revenu global » en tant que tel : c’est le déficit foncier (généré par les charges/travaux, et facilité par le mécanisme) qui peut, dans certaines limites, s’imputer sur le revenu global.
La part de l’investissement locatif dans les dossiers de crédit est passée de 15 % en 2021 à 11 % en 2025 chez certains courtiers, signe d’un net recul du segment. L’objectif affiché est désormais de revenir autour de 15 % en 2026, à condition que le nouveau dispositif parvienne à convaincre.
Les banques semblent prêtes à accompagner ce mouvement : certains établissements financent de nouveau les projets locatifs sans apport et sur des durées allant jusqu’à 20 ans. Les professionnels espèrent ainsi une reprise progressive du marché en 2026, après plusieurs années de recul. Le gouvernement, lui, table sur une hausse de la production de logements neufs, avec un objectif affiché de 50 000 unités supplémentaires par an grâce à ce dispositif.
L’investissement locatif constitue un levier essentiel pour soutenir la construction de logements neufs en France, particulièrement dans un contexte de crise immobilière et de chute des permis de construire. La fin du Pinel a laissé un vide, provoquant une baisse des ventes aux investisseurs et accentuant les difficultés des promoteurs.
Le dispositif Jeanbrun représente donc un test pour la politique du logement. S’il parvient à attirer de nouveaux investisseurs, il pourrait contribuer à relancer la production de logements, fluidifier le marché locatif et limiter la hausse des loyers dans certaines zones tendues. En revanche, un échec fragiliserait encore davantage le secteur de la promotion immobilière, déjà affecté par la hausse des taux d’intérêt, la baisse du pouvoir d’achat immobilier et l’alourdissement des normes énergétiques.
Le dispositif soulève également un enjeu budgétaire : toute mesure fiscale incitative a un coût pour les finances publiques. Son efficacité réelle en matière de construction et d’offre locative sera donc scrutée de près par les pouvoirs publics et les acteurs du marché. Le gouvernement prévoit une première évaluation à l’automne 2026.
C’est le pourcentage de propriétaires interrogés dans une enquête du site PAP qui affirment que le dispositif Jeanbrun ne les incite pas à investir à court terme. Seule une minorité envisage d’y recourir : 11 % pour un investissement dans le neuf et 6 % dans l’ancien.
« L’adoption de ce dispositif est un bon signal, et les banques financent aujourd’hui les investisseurs locatifs sans apport et sur 20 ans », estime Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer auprès des Echos.
Plusieurs points pourraient limiter l’efficacité du dispositif. Dans l’ancien, les investisseurs doivent réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition pour atteindre un niveau de performance énergétique A ou B. Une exigence jugée difficile, voire impossible, dans certaines copropriétés, et qui pourrait décourager une partie des acheteurs.
Par ailleurs, les banques restent réticentes à financer la totalité de l’opération, ce qui complique les projets nécessitant un fort montant de travaux. Les maisons individuelles, elles, ne sont pas éligibles au dispositif, ce qui restreint encore son champ d’application.
Enfin, les investisseurs doivent composer avec une fiscalité locale en hausse, l’augmentation de la taxe foncière et les interdictions progressives de location des logements les plus énergivores. Autant de facteurs qui pèsent sur la rentabilité des projets et pourraient freiner la relance attendue du marché locatif en 2026.
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