Stations balnéaires, arrondissements huppés, villages alpins : concocté par la Fondation Jean Jaurès, l’indicateur Barnes dessine une géographie inédite du patrimoine immobilier des plus fortunés.
Où se nichent les fortunes immobilières en France ? C’est la question qu’a explorée la Fondation Jean Jaurès dans une récente étude sur la constitution et la transmission des patrimoines. Parmi les outils mobilisés figure l’« indicateur Barnes » : un concept inspiré du réseau d’agences immobilières Barnes, spécialisé dans le très haut de gamme. En scrutant l’implantation physique de ces agences à travers l’Hexagone, la fondation dessine une cartographie inédite de l’immobilier de luxe et de ses propriétaires.
Au premier rang des villes concernées, on retrouve évidemment Paris et certaines villes de banlieue huppées (Neuilly-sur-Seine, Versailles ou encore Vincennes). En province, la plupart des grandes métropoles – Lille, Lyon, Montpellier, Marseille – accueillent elles aussi une agence Barnes. Cependant, certaines grandes villes manquent à l’appel. Ni Reims, Rennes, Strasbourg ou encore Dijon ne figurent sur la carte. « Cela ne signifie pas que ces villes ne disposent pas de quartiers huppés, détaille la Fondation Jean Jaurès. Mais la clientèle locale et le marché immobilier semblent n’avoir pas acquis la taille critique suffisante pour que Barnes y implante une agence ».
Pourtant, d’autres plus petites communes ont bel et bien droit à leur propre agence Barnes. C’est le cas notamment sur la côte Atlantique, où les stations balnéaires prestigieuses sont légion. On y retrouve La Baule, Arcachon, Biarritz et Saint-Jean-de-Luz. Ici, cela s’explique surtout par le poids des résidences secondaires. Peu de logements, mais une demande qui explose : de quoi transformer ces « micro-marchés » en terrains de jeu idéaux pour Barnes.
Plus à l’est, de nombreuses agences Barnes ont fleuri en Savoie et en Haute-Savoie, notamment au pied des stations de ski. Ici encore, le poids des résidences de luxe (chalets, appartements en altitude) justifie la présence de Barnes. Résultat, la carte de la Fondation Jean Jaurès épouse presque parfaitement celle des contribuables assujettis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). En 2022, plus de 164 000 ménages ont payé l’IFI, concentrés à Paris, sur le littoral atlantique et méditerranéen, en Corse et dans les Alpes. Au niveau de la capitale, l’analyse de l’implantation de Barnes dans certains arrondissements raconte une histoire encore plus précise.
La cartographie parisienne est édifiante. Toutes les agences Barnes de la capitale se trouvent à l’ouest d’un axe Montmartre – Bastille – Panthéon. Sans surprise, de nombreuses agences sont présentes dans des quartiers traditionnellement bourgeois, comme les XVIe, VIIIe, VIIe ou VIe arrondissements. A noter que l’envolée des prix depuis 1990 – et la gentrification qui l’accompagne – a étendu la présence de Barnes au IXe arrondissement, mais aussi jusqu’au XVIIIe arrondissement, Montmartre oblige. Tandis qu’à l’est de Paris, rien ou presque. « Le prix de l’immobilier, la densité de logements sociaux et le standing […] ne se prêtent pas (pour l’heure) à une activité suffisamment fournie pour les commerciaux de Barnes dans cette partie de Paris », estime l’étude.
Mais l’exemple parisien montre aussi la limite de cet « indicateur Barnes ». En effet, d’après de nombreux notaires, il existe aussi un « marché off », des biens de prestiges vendus hors du cadre traditionnel des agences immobilières. « Du bouche-à-oreille à l’entre-soi, il n’y a souvent qu’un pas, analyse l’étude. À Paris, certaines rues ou microquartiers développent leur propre écosystème et fonctionnent quasiment en vase clos. »
Aussi, l’envolée des prix de la capitale ces 20 dernières années a contribué à la « fermeture » progressive du marché immobilier. La part des CSP + parmi les acquéreurs de logements est passée de 54 % aux débuts des années 1990, à près de 70 % aujourd’hui, selon les données des notaires. Sur la même période, la part des ouvriers et des employés a chuté, passant de 18 % à 5 %.
La démarche n’a pas plu du tout aux agences Barnes. Quelques jours après la publication du rapport, le réseau a dégainé un communiqué indiquant « se désolidariser totalement de cette initiative ». « Cette utilisation abusive porte préjudice à une société reconnue depuis 30 ans pour sa discrétion et son respect absolu de la confidentialité de ses clients », assène le communiqué. Barnes regrette une étude qui ferait « écho à de vieilles dérives françaises », avant d’ajouter que « de la jalousie chronique envers la réussite à la tentation de la chasse aux sorcières, il n’y a parfois qu’un pas. »
Une réaction d’autant plus étonnante que, sur son site, Barnes revendique fièrement accompagner ses clients « que vous cherchiez un appartement de prestige à Paris, un chalet de luxe à Courchevel ou une villa à Monaco Monte-Carlo ». Bien loin de « dénoncer » les propriétaires de biens de luxe, le travail de la Fondation Jean Jaurès contribue surtout à cartographier l’accumulation du capital immobilier en France.
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