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Le chantier d’une résidence étudiante inaugure l’urbanisation de l’îlot Dupaty, une friche d’une quinzaine d’hectares. Près de 400 logements vont être bâtis ou rénovés dans les années à venir. Le ballet des camions exaspère déjà les riverains
La dent creuse. Denrée rare dans l’hypercentre de Bordeaux. Celle de l’îlot Dupaty, au nord des Chartrons, n’en est que plus précieuse. D’anciens chais et entrepôts, vieux parfois d’un siècle, s’apprêtent à laisser place à des projets immobiliers. Depuis novembre, une première grue habille l’horizon de l’immeuble Concorde, vaisseau de verre sur la façade des quais.
Elle bâtit une résidence de quatre étages en deux bâtiments. Elle contiendra 313 studios étudiants, dont 109 sociaux, et 114 mètres carrés de bureaux. Ces immeubles, portés par Norbert Fradin et le Crédit agricole immobilier, sont les plus vastes de l’îlot. Un peu trop, au goût de certains riverains. « Tout ce que l’on souhaite, c’est une vie de quartier qui fonctionne. Là, les projets immobiliers vont s’enchaîner sans cohérence entre eux, sans projet sociétal », craint Sylvain Tessier.
Voisin immédiat des friches, du côté de la rue Surson, il fédère le mécontentement de ses voisins des rues Dupaty et Chantecrit. Manque de cohérence de l’ensemble et nuisances du premier chantier en ligne de mire. « On déplore que cela se fasse en bricolo. Il y avait l’espace pour un vrai programme, rationnel, intelligent », regrette Jean-Gabriel Abtour, riverain de Surson.
Les habitants gardent un œil sur l’îlot depuis des années. « Il y a eu tellement de permis posés, redéposés, que celui de Norbert Fradin, on ne l’a pas vu venir », assure Sylvain Tessier. Avant l’été, une réunion de présentation a fait naître l’inquiétude. « Ils arrivent en force, sans concertation, sans échange. La mairie n’a aucune visibilité sur le devenir du quartier, qui n’a pas les infrastructures pour autant d’habitants », tranche Frédéric Thomas, habitant de la rue Chantecrit.
En novembre, l’arrivée des premiers camions a résonné rue Surson. « Devant chez moi, je suis à plus de 100 passages de camions ou camionnettes quotidiens. Les jours de fête, c’est 150 », décompte Jean-Gabriel Abtour, grâce à la caméra installée à sa porte. « La rue est étroite, à sens unique. Certaines maisons sont anciennes et bâties sur semelle, c’est-à-dire posées sur le sol et donc très sensibles aux vibrations. »
Pour les promoteurs, ces chiffres sont exagérés. « Les projections de flux n’ont jamais atteint ce niveau », tempère Adrien Rousseau. Le responsable d’opération du Crédit agricole immobilier évoque jusqu’à 20 poids lourds certains jours. « Nous en terminons avec la phase la plus problématique, les démolitions et les fondations. L’élévation du rez-de-chaussée démarrera en janvier. Suivront huit à neuf mois de gros œuvre. L’inauguration est prévue mi-2027.
« Personne ne peut dire que tout cela lui tombe sur la tête, estime Norbert Fradin. Ce lieu de ruines a vocation à se revivifier depuis au moins 2012. Certains ont acheté en connaissance de cause. » Le promoteur défend la taille de son projet. « C’est la bonne jauge. Pour une gestion efficiente de la résidence, il faut un peu de monde. »
Le promoteur rappelle la nature précédente du terrain. « Un grand parking complètement sous-utilisé. Que du goudron, pas un centimètre carré d’herbe. On va loger des étudiants, dont les besoins sont criants, et ramener de la verdure. » Le parking ne disparaît pas. Cent trente-huit places vont rester, recouvertes d’une dalle supportant les bâtiments et 1 000 mètres carrés de terrasses plantées de jardins. Une partie des toitures doit aussi être végétalisée. « La sortie des habitants s’effectuera par l’accès actuel, vers les quais, rassure Norbert Fradin. Et l’expérience montre que les étudiants sont loin d’être tous véhiculés. » L’arrêt de tramway Les Hangars est juste en face.
L’opinion des riverains était, en partie, partagée par la mairie. La commission d’avant-projet a rendu un avis défavorable sur le permis de construire. Trop tassé. Pas assez qualitatif sur le plan architectural. « Je n’ai pas de problème avec la densification, mais dans un secteur aussi construit, desservi par de petites rues, c’est délicat », éclaire Stéphane Pfeiffer. L’adjoint au maire de Bordeaux en charge de l’urbanisme attendait également plus de verdure au sol. L’absence de balcons a aussi été relevée. Un avis purement consultatif. « Le promoteur est libre d’en tenir compte, du moment que son permis de construire est conforme au plan local d’urbanisme. »
Depuis sa délivrance, les règles ont évolué. « On impose beaucoup plus d’espaces de pleine terre. Aujourd’hui, cette résidence ne serait plus validée ainsi », assure Stéphane Pfeiffer. L’élu rappelle néanmoins le manque persistant de logements étudiants à vocation sociale à Bordeaux. La résidence Dupaty devrait aider à résorber le déficit à compter de 2027.
Pour les riverains, la date ne signera pas forcément la fin des nuisances. Autour de l’îlot, côté rue Chantecrit, deux petites opérations portées par Le Toit girondin (huit logements) et Maciflore (sept logements) ont été validées. Côté rue Surson, un chantier d’habitat coopératif (57 logements), porté par H’Nord et CDC Habitat, s’apprête à démarrer.
Les nuisances auraient pu être réduites par le prolongement de la rue Émile-Peynaud. Comme prévu initialement. Elle aurait permis une circulation linéaire dans l’îlot. Mais sa réalisation est bloquée depuis treize ans. « Tout ce temps, on a opposé aux autres promoteurs l’impossibilité de bâtir sans l’agrandissement de cette rue. Mais quand Norbert Fradin débarque, tout démarre. Rue Peynaud ou pas », peste Frédéric Thomas.
D’autres pourraient arriver. Bouygues Immobilier prévoyait une résidence de 27 logements, dans la partie nord-ouest de l’îlot. Accordé en 2019, le permis de construire est caduc. Au centre, Anthélios portait le programme Be Chartrons. Dix-neuf appartements du studio au T5 et trois maisons de ville en duplex. Le projet se voulait « en retrait de l’agitation urbaine, mais tout proche des atouts de la métropole bordelaise ». Il n’a pas survécu à la liquidation judiciaire du promoteur, à l’automne 2023. « Il y a peut-être quelque chose d’aimable à faire à cet endroit », effleure Norbert Fradin. L’îlot n’est pas encore au complet.
