Dossier réalisé par Vincent Bussière et coordonné par Bruno Monier-Vinard.
« Davantage de contacts et de primo-accédants, le léger rebond d’activités de début 2026 reste néanmoins plus périodique, en tôle ondulée », note Carla Ohannessian, directrice d’agence Sixième Avenue à Décines. Au vu des avant-contrats, la Chambre des notaires du Rhône confirme cette tendance, mais pour maître Estelle Rousseau-Breton : « Cette croissance tranquille n’a rien d’un renversement de situation. » Sur le terrain, « fini les achats coup de cœur, les acheteurs se montrent plus réfléchis », observe Romain Billard chez Sotheby’s International Realty. « Certaines pépites continuent de partir sans rabais », nuance toutefois Thomas Vantorre de l’agence Barnes.
Les nouvelles règles de marché ? Des taux d’intérêt d’emprunt plus motivants et des prix dégonflés de 5 à 10% sur deux ans, selon les secteurs de l’intra-muros lyonnais et de sa première couronne. « Faute de candidats à foison, comme auparavant, les vendeurs ayant compris qu’ils ont perdu la main sont plus enclins à accepter les offres d’achats » souligne Caroline Amouyal, directrice d’agence Century 21 dans le 6e arrondissement.
Les négociations deviennent plus fluides et plus rapides, en particulier sur les biens avec de lourds travaux, qui entraînent de 3 à 7 % de rabais supplémentaires sur des prix déjà réduits. Et qui parfois ne trouvent pas preneur après deux ans de commercialisation. « On assiste à un phénomène de “vautourisation”: des prétendants ayant repéré une annonce affichée en vitrine depuis longtemps font une première une offre très agressive, souvent rejetée, puis reviennent plus tard », pointe Sylvain Gasparotto, de l’agence Century 2I du 7e. « Mais attention ! Les vendeurs ne veulent plus brader leur bien, surtout s’il est qualitatif. Les négociations sont moins violentes qu’il y a trois ans. Tout le monde a gagné en maturité », complète Sandrine Checa, dirigeante d’agences Laforêt dans le 8e. « Bon gré, mal gré, l’ensemble des parties revient à la raison », synthétise Thomas Rouvière, de l’agence ERA du même arrondissement.
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Encadrement des loyers, construction à l’arrêt et manque d’investisseurs oblige, le marché de la location reste extrêmement tendu. Une véritable pénurie de logements, toutes typologies de biens et tous publics confondus. « Malgré des rentabilités brutes annuelles inférieures à 4 %, les investissements locatifs présentent un très faible taux de vacance entre deux baux, et augurent d’une probable plus-value à la revente. Finalement, les bailleurs lyonnais profitent d’un véritable livret A de l’immobilier », analyse Adrien Verlhac, directeur de Square Habitat Centre Est (Crédit agricole).
Pour autant, dans une métropole qui gagne des habitants tous les ans, héberge près de 200000 étudiants et de nombreuses familles recomposées ou monoparentales, l’arrêt total de la construction est source d’inquiétude. Et cette pénurie persistante de neuf pourrait bien, à moyen terme, faire le jeu des vendeurs dans l’ancien. Et rebattre à nouveau les cartes du Monopoly lyonnais.
Quand le 1er arrondissement grimace, en face, le 4e sourit. Dans le cœur historique de la capitale des Gaules, les quais se maintiennent, mais entre Rhône et Saône, les restrictions de circulation grèvent le quotidien des habitants. Les prix passent sous la barre des 5000 €/m2, sauf vers la place des Terreaux (5400 €/m2), et sur les pentes de la Croix-Rousse et de ses traboules. Dans ce « Montmartre Lyonnais », la gentrification s’accroît. « Jusqu’à trois millions d’euros pour certains ateliers de canuts. Dont les grandes hauteurs sous plafond où installer des mezzanines offrent des vues directes sur la skyline de La Part-Dieu ou la colline de Fourvière. », note Thomas Vandorre. Malgré des appartements souvent sans extérieur (4600 €/m2), la Croix-Rousse attire « une clientèle bobo et de jeunes parents ciblant les bonnes écoles », précise Guillaume Tronel d’Orpi.
Si le 6e est le quartier de la bourgeoisie, le 2e est celui de la noblesse. La place des Jacobins et le bon versant de l’îlot Bourse (très huppé et commerçant) partent à 5800 €/m2, quand Charlemagne plafonne à 5000 €/m2, du fait de sa proximité avec Confluences. La Presqu’île pâtit d’un accès en voiture limité et d’un manque d’éclairage public nocturne, mais « le cœur de ville et ses quais de Saône restent une valeur sûre », tempère Romain Billard.
Ville dans la ville, le plus vaste des arrondissements est aussi le plus éclectique. Quoi de commun entre le cours de la Liberté, plutôt bourgeois, et le secteur Lacassagne vers La Guillotière ? Ainsi, la cote moyenne des appartements frôle 4900 €/m2 dans le premier îlot, pour retomber à 4050 €/m2 dans le second. À Montchat, comptez 6200 €/m2 en maisons individuelles. « C’est une enclave très bourgeoise, résume Christophe Pague, de l’agence Sixième Avenue à Saint-Priest. À l’inverse, La Part-Dieu souffre beaucoup malgré les rénovations passées ».
La rive droite de la Saône s’affirme comme une valeur montante. Le Vieux-Lyon, labellisé par l’Unesco et célébré par le cinéaste Bertrand Tavernier dans L’Horloger de Saint-Paul, monnaie son cachet historique à 4700 €/m2, contre 3950 €/m2 pour l’arrondissement, malgré les nuisances nocturnes d’un quartier touristique et festif. On y trouve pléthore de petites surfaces louées en Malraux. La note s’adoucit à Saint-Just (3700 €/m2) qui abrite de grands appartements fonctionnels au sein de vastes résidences des années 1960 et 1970, parfois avec piscine. Le bémol ? Une très mauvaise desserte de transports.
Valeur sûre, ce périmètre bourgeois qui s’étire entre le parc de la Tête-d’Or et les quais du Rhône, monnaie à prix fort sa qualité de vie et ses écoles réputées (lycée du Parc, etc.). Comptez ici environ 5300 €/m2, voire 6200 €/m2 à la Tête-d’Or, et au-delà de 7000 € pour le côté impair du boulevard des Belges, donnant un accès direct au parc. Les Brotteaux gardent la cote malgré une animation nocturne tardive tandis que Bellecombe, plus familial, se maintient à 4900 €/m2.
À 4400 €/m2 en moyenne, cette zone homogène en plein essor a pour pivot le secteur Jean Macé. Autour de ce périmètre, de la gare et de ses avenues transversales, le quartier de la place Saint-Louis offre une vraie vie de village (bars, restaurants) prisée par une clientèle de primo-accédants. À noter aussi l’attrait grandissant du quai Claude-Bernard, en bord de Saône. Même Gerland, au Sud, longtemps taxé de « cité-dortoir », voit sa cote remonter. Outre les constructions neuves, l’arrivée des campus universitaires et des laboratoires pharmaceutiques lui donne un nouvel élan. Mais beaucoup de projets neufs restent en suspens ou sont reportés.
Ici, les prix font le grand écart, avec des pointes à 5300 €/m2 pour les maisons à Monplaisir quand, vers Mermoz ou les États-Unis, les appartements se négocient autour de 3100 €/m2. Comme à la Croix-Rousse, il règne dans ce premier secteur une atmosphère de village qui, en prime, accueille des universités, des hôpitaux, et une bonne offre de transports. À l’inverse, malgré de profondes transformations depuis vingt ans, les prix dans les deux autres quartiers, limitrophes de Vénissieux, se traînent. Pourtant, « Mermoz propose des petites maisons pas chères dans des quartiers très résidentiels, tranquilles et verts », précise Sandrine Checa chez Laforêt.
Le reflux du télétravail n’épargne pas cette commune comme celles des monts du Lyonnais. À 6050 €/m2, les prix des maisons cèdent 3 % sur un an. « Davantage, relève Maître Rousseau-Breton, les cotes dans certaines communes comme Dardilly rejoignent, voire dépassent celles de communes historiquement bourgeoises de l’ouest ». Dans cette dernière ville, ils grimpent à 4700 €/m2, soit un gain annuel de 5 %.
« On assiste à un report de l’ouest et de Lyon vers l’est lyonnais, plus accessible, et où une offre de transport rend les trajets vers le centre plus rapides », indique Carla Ohannessian, de l’agence Sixième Avenue de Décines. « Saint-Priest ressemble beaucoup à Monplaisir. Ce n’est plus du tout une cité-dortoir, mais une ville de 50000 habitants comme Mâcon, ou l’on trouve tout sur place, comme dans un village : commerces de qualité en abondance, activités culturelles et sportives, bonnes écoles », vante Christophe Pague. Avant de dégainer un argument massue : 3600 €/m2 pour les appartements et 3800 €/m2 pour les maisons (+3,3 % et + 8 % en un an).
Quai Saint-Antoine, dernier ét. Imm. 1983, duplex 207 m2, balcon, garage 1,560 M€.
Maison de plain-pied, 130 m2, jardin, 1,335 M€.
Mairie, 4e et. asc. Imm. 1970, 99 m2, gros travaux, cave, 430000 €.
Cours Franklin Roosevelt, 4e ét. asc. imm 1890, 127 m2, double garage, 890000 €.
Brotteaux, 140 m², rénové, 855000 €.
Tête-d’Or, hôtel particulier, 200 m2, jardin, 2,35 M€.
Saint-Michel, 3e ét. imm. 2004, 113 m2, balcons, 610000 €.
Maison de plain-pied 1956, 75 m2, cave, garage, terrain de 915 m2, 335000 €.
Imm. 1988, asc. 128 m2, balcon, cave, DPE C, 520000 €.
Maison de plain-pied, 163 m2, cave, garage, terrain de 706 m2, piscine, 499000 €.
Maison d’architecte, 207 m2, piscine, 1,165 M€.
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