Par Baptiste B. le 13 avril 2026 à 16:45
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lectures – Temps de lecture : 3 min
Nice résiste là où beaucoup de villes flanchent. Pendant que le marché immobilier ralentit ailleurs, la capitale azuréenne voit ses prix grimper, tirés par une clientèle étrangère toujours plus présente. Résultat, acheter devient un jeu de stratégie… voire de patience.
Sommaire
Nice ne joue pas selon les règles du marché national. Pendant que beaucoup de villes encaissent encore le contrecoup de la crise immobilière, la capitale azuréenne garde une dynamique solide, portée par une clientèle étrangère très active.
Américains, Scandinaves, ressortissants européens fortunés : tous ciblent les mêmes biens, avec une idée simple en tête. Acheter un appartement bien placé, lumineux, sans travaux, si possible avec extérieur ou vue mer. Dans certaines agences, les acquéreurs étrangers pèsent désormais jusqu’à un client sur deux.
Ce qui soutient vraiment les prix, ce n’est pas seulement le volume de la demande. C’est sa nature. À Nice, les acheteurs veulent du prêt à vivre, pas un chantier. Et ce segment reste rare.
Résultat : même quand les ventes prennent plus de temps, les vendeurs rechignent à corriger leurs prétentions. Un appartement affiché à 800 000 euros peut rester plusieurs mois sur le marché, sans vraie baisse, simplement parce que le secteur garde une image très forte.
Le haut du panier niçois reste spectaculaire. Mont-Boron domine clairement le classement, avec ses vues sur la Méditerranée, ses maisons de la fin du XIXe siècle et un niveau de prix qui dépasse souvent les 14 000 €/m².
Le carré d’or, autour de la rue de la Buffa, de la Villa Masséna et du Negresco, reste lui aussi très recherché. Là, un appartement familial dépasse facilement 700 000 euros. Sur le front de mer, du port jusqu’à Villefranche-sur-Mer, la barre des 10 000 €/m² n’a plus rien d’exceptionnel.
Oui, il existe encore des portes d’entrée. Mais il faut accepter de s’éloigner des cartes postales. Cimiez reste un compromis crédible, plus résidentiel, avec des prix souvent situés entre 5 000 et 6 000 €/m².
Plus au nord, certains secteurs tournent autour de 5 000 €/m². Et Vernier descend parfois vers 3 000 €/m², avec une contrepartie évidente : image moins valorisée, environnement plus inégal, attractivité plus fragile.
C’est sans doute le point le plus tendu du dossier. À Nice, louer devient parfois plus compliqué qu’acheter. Le stock manque, les biens partent vite, et le marché de la location longue durée tourne au ralenti.
La ville tente de reprendre la main en encadrant davantage les locations saisonnières hors résidence principale, avec des quotas dans plusieurs quartiers. L’idée est claire : desserrer l’étau. Mais, pour l’instant, la pression reste maximale.
Le neuf pourrait jouer un rôle d’amortisseur. En pratique, l’offre reste maigre, avec une vingtaine de programmes concentrés surtout au nord-est. Et les prix ne rendent pas vraiment service aux primo-accédants.
Il faut compter entre 6 000 et 11 000 €/m². Autrement dit, même les solutions censées élargir l’accès au marché restent chères. Nice attire toujours autant. Mais pour y entrer, il faut désormais un vrai plan, et souvent un gros budget.
écrit par Baptiste B.
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