Accès à la propriété des classes moyennes : un “décrochage massif et violent” - mesinfos

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Le dernier débat du Club du droit du Conseil supérieur du notariat a mis la focale sur les freins à l’accession à la propriété pour les classes moyennes et les solutions envisageables.
Quentin CLAUZON, le vendredi 19 juin 2026

Pierre-Jean Meyssan, Marie-Pierre de Bailliencourt, Guillaume Chapelle, Philippe Manière. – © CSN
Alors que l’accès à la propriété pour les classes moyennes se dégrade, le Conseil supérieur du notariat a organisé récemment un débat du Club du droit pour y voir plus clair. Après une introduction de Philippe Manière, Pierre-Jean Meyssan, premier vice-président du Conseil supérieur du notariat, a lancé les débats.
“Ce sujet est au cœur de notre métier. Le notariat incarne la relation à l’immobilier, notre point fort. Si la statistique est très utile, elle ne nous dit pas tout : écouter les clients, et leurs difficultés est irremplaçable”, a-t-il assuré. Les notaires ont fait le constat que 95 % des clients disaient avoir plus de difficultés pour se loger qu’il y a cinq ans. Or, ce sont les classes moyennes qui expriment le plus fortement ces difficultés. Cette population, qui est le cœur de la clientèle notariale, se sent d’ailleurs en difficulté bien au-delà de la seule question du logement.

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Les politiques publiques à l’arrêt sur le logement

Avant de revenir sur le rapport de l’Institut Montaigne publié sur cette question, Pierre-Jean Meyssan a partagé trois de ses propres constats. D’abord, le vice-président note une forme de mise à l’arrêt des politiques publiques du logement depuis une décennie. Précisant ne pas vouloir se montrer critique à l’endroit du président, le vice-président observe qu’il n’y a pas eu de dispositif immobilier structurant au cours des deux quinquennats récents, mais au contraire une volonté de ne pas faire de l’immobilier une priorité.

Deuxième constat, le parcours résidentiel du propriétaire est aujourd’hui arrêté. “Soit on est déjà propriétaire et l’on peut encore arbitrer son patrimoine, soit on ne l’est pas, et y accéder est devenu beaucoup plus difficile”, a-t-il pointé. Ainsi, le rêve de devenir propriétaire s’efface de plus en plus. Si ce constat est à nuancer selon les territoires, il est très marqué dans les grandes métropoles et les littoraux, où se concentrent les populations.
Les disparités s’appuient aussi sur de “solides éléments économiques” : la remontée des taux d’intérêt – sachant que chaque point en plus ampute d’environ 10 % le pouvoir d’achat –, l’exigence accrue d’apport personnel par les banques, et la flambée des prix dans certaines villes. À Bordeaux, par exemple, les prix ont doublé en quinze ans sans que les revenus suivent la même trajectoire. Cela produit un décrochage “massif et violent” qui pousse les classes moyennes à plusieurs dizaines de kilomètres des centres urbains.

Précisant ne pas vouloir se mêler de politique, Pierre-Jean Meyssan a fait malgré tout deux observations en conséquence. “Pour redonner de la solvabilité et faire baisser les prix, il faut s’amuser autour d’un contrat que l’on avait oublié et que l’on regardait avec condescendance, c’est le grand retour du bail, en particulier celui qui porte un démembrement de propriété”, a-t-il estimé. C’est plus précisément le retour du bail emphytéotique, mais aussi du bail réel et solidaire, la “superstar”. Le retour en grâce de ces dispositifs qui “essaient de faire baisser les prix en achetant moins de choses” a quelque chose de “piquant” selon Pierre-Jean Meyssan.
Mais plus globalement, l’intervenant a appelé de ses vœux un changement de temporalité dans les politiques publiques. “L’immobilier et la famille s’inscrivent dans le temps long. On ne peut pas bâtir une politique efficace avec des dispositifs qui durent deux ou trois ans”, a-t-il pointé, rappelant que la moyenne de fréquentation des biens était de huit à dix ans.

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La crise du logement alimente un sentiment de frustration

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Marie-Pierre de Bailliencourt, directrice générale de l’Institut Montaigne, a insisté ensuite sur le caractère “existentiel” de l’accession à la propriété relevé dans le rapport “Classes moyennes : les nouvelles clés d’accès à la propriété”. Symbole d’indépendance et de réussite sociale, c’est aussi un élément essentiel de la confiance dans l’avenir pour ces populations.

“La crise du logement (constructions en berne, prix à l’achat inaccessibles, hausse du mal-logement, etc.) alimente un sentiment de frustration et d’impuissance durable tout en accentuant les inégalités patrimoniales et générationnelles”, précisent les auteurs du rapport. Le document constate que 73 % des Français jugent qu’il est impératif d’être propriétaire avant la retraite, mais qu’en 20 ans les prix ont bondi de 88 %. Il faut désormais 15 ans de revenus pour acheter 100 m², contre 10 ans en 2000.
Au total, la France consacre près de 40 milliards d’euros par an de dépenses publiques au logement, ce qui représente 1,5 % du PIB. Mais pour l’Institut Montaigne, les dispositifs dédiés à l’accession (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, prêt social location-accession) représentent un montant trop limité pour faire bouger les choses.
Aussi, l’Institut fait deux grandes recommandations. D’abord, l’offre pourrait être boostée en mettant en place une stratégie publique foncière plus volontariste, en luttant contre la vacance et en soutenant la transformation de logements. Ensuite, il faudrait davantage promouvoir l’innovation et changer le regard sur les modes hybrides et alternatifs d’accès à la propriété. L’Institut rejoint ici Pierre-Jean Meyssan, proposant de consolider le BRS pour “confirmer son positionnement sur le marché de l’accession à la propriété abordable”.

Les difficultés sur le marché du logement

Souscrivant à la plupart de ces constats, Guillaume Chapelle, professeur à CY Cergy Paris Université, a souligné que plusieurs dysfonctionnements se cumulaient sur le marché du logement. Le premier tient à une rigidité structurelle de l’offre. Encadrée par des contraintes fortes – notamment en matière d’urbanisme, comme le ZAN –, celle-ci ne peut pas s’ajuster rapidement à une hausse de la demande. Ainsi, lorsque la dépense publique soutient le marché, elle alimente surtout la hausse des prix plutôt qu’une augmentation du nombre de logements.

À cette contrainte s’ajoute la mauvaise utilisation du parc existant. Paradoxalement, la France dispose d’un nombre de logements par habitant parmi les plus élevés de l’OCDE, avec un stock important et un taux de vacance fort. “Il faudrait certes construire davantage, mais aussi mieux utiliser ce que l’on a déjà“, résume le professeur. Or, aujourd’hui, le parc apparaît à la fois rigide dans son fonctionnement et peu propice à la mobilité.
En cause, notamment, la structure de la fiscalité immobilière. Celle-ci repose largement sur les flux – droits de mutation (DMTO), TVA sur la construction, fiscalité sur les loyers – ainsi que sur une taxe foncière jugée obsolète. Ce système pénalise les nouveaux entrants et décourage les mobilités. Une fois installés, les propriétaires n’ont que peu d’incitations à changer de logement, ce qui favorise des situations de sous-occupation.
Pour y remédier, Guillaume Chapelle plaide, avec Alain Trannoy et Etienne Wasmer (dans Le grand retour de la terre dans les patrimoines, éditions Odile Jacob), pour un “big bang fiscal”. Il propose de supprimer les taxes sur les transactions, qui freinent la mobilité, et de les remplacer par une fiscalité assise sur la valeur du foncier (de la rente foncière associée à l’immobilier, c’est-à-dire ce qui est généré par la collectivité). Simplifier le système permettrait d’alléger la pression fiscale globale sur l’immobilier, de fluidifier le marché et, à terme, de limiter les tensions sur les prix tout en facilitant les parcours résidentiels.

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