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Le marché immobilier en Île-de-France est devenu inaccessible pour de nombreux ménages aux revenus modestes ou moyens.
Face à cette réalité, le Bail Réel Solidaire (BRS) s’impose comme une alternative intéressante, particulièrement en Seine-Saint-Denis où les prix au mètre carré continuent de grimper.
Ce dispositif encore méconnu permet d’acquérir un logement neuf à prix réduit tout en devenant propriétaire des murs, mais pas du terrain.
Mais est-ce vraiment une bonne affaire dans le 93 ?
Quels sont les avantages et les contraintes de ce mode d’accession à la propriété ?
Décryptage d’un dispositif qui gagne du terrain dans le département.
Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d’accession sociale à la propriété créé par la loi ALUR de 2014 et précisé par la loi Macron de 2015. Son objectif est simple : permettre l’acquisition de logements neufs à des prix inférieurs au marché pour des ménages sous conditions de ressources.
Le principe repose sur la dissociation entre le foncier (le terrain) et le bâti (le logement). L’acquéreur achète uniquement les murs tandis que le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Cette séparation permet de réduire considérablement le prix d’achat.
En Seine-Saint-Denis, plusieurs OFS opèrent déjà, comme Coopérative Foncière Francilienne, La Foncière de la Ville de Paris ou Bail Réel Solidaire Île-de-France. Ces organismes à but non lucratif achètent et conservent les terrains sur lesquels sont construits les logements en BRS.
L’acquéreur signe alors un bail de très longue durée (18 à 99 ans) avec l’OFS et verse une redevance foncière mensuelle généralement comprise entre 1 et 3€ par mètre carré. Cette redevance s’ajoute aux mensualités du crédit immobilier et aux charges de copropriété.
Pour accéder à un logement en BRS en Seine-Saint-Denis, il faut respecter des plafonds de ressources qui correspondent à ceux du PSLA (Prêt Social Location-Accession). À titre d’exemple, pour 2023 :
Ces plafonds sont réévalués chaque année et correspondent aux revenus fiscaux de référence de l’année N-2.
La Seine-Saint-Denis, département le plus jeune de France métropolitaine, connaît une forte pression immobilière, particulièrement dans les communes limitrophes de Paris. Le BRS y apparaît comme une solution pertinente pour maintenir une mixité sociale.
Plusieurs communes du département ont déjà lancé des programmes en BRS :
Ces programmes proposent généralement des prix de vente entre 2 800 et 3 500€/m², alors que le prix moyen dans le neuf en Seine-Saint-Denis dépasse souvent les 5 000€/m² dans certaines communes.
L’avantage financier du BRS est significatif en Seine-Saint-Denis. Prenons l’exemple d’un T3 de 65m² :
Soit une différence de près de 175 500€, ce qui représente une économie considérable pour l’acquéreur. Cette décote de 30 à 40% par rapport au prix du marché constitue l’attrait principal du dispositif.
Le BRS présente plusieurs avantages qui en font une option intéressante pour les habitants du 93 :
Ces avantages permettent à des familles aux revenus modestes d’accéder à la propriété dans des communes comme Pantin, Le Pré-Saint-Gervais ou Les Lilas, où les prix immobiliers ont fortement augmenté ces dernières années.
Le BRS comporte néanmoins certaines limites qu’il faut considérer avant de se lancer :
Ces contraintes peuvent représenter un frein pour certains acquéreurs potentiels, notamment ceux qui envisagent leur achat comme un investissement avec une forte plus-value à la revente.
Les premiers acquéreurs en BRS dans le 93 partagent généralement des retours positifs. Madame Leroy, 34 ans, employée municipale à Montreuil, a pu acheter un T3 de 68m² pour 230 000€ en 2022 : « Sans le BRS, jamais je n’aurais pu devenir propriétaire à Montreuil, où les prix ont explosé. Même avec la redevance de 120€ par mois, je m’en sors mieux qu’en location. »
Monsieur et Madame Diallo, enseignants à Saint-Denis, ont acquis un T4 de 85m² pour 280 000€ en BRS : « Nous cherchions depuis trois ans à acheter, mais avec nos deux enfants, nous avions besoin d’espace et nos revenus ne nous permettaient pas d’emprunter suffisamment. Le BRS a été la solution. »
Les professionnels de l’immobilier constatent une demande croissante pour ce type de produit. Selon Julien Martin, directeur d’une agence immobilière à Pantin : « Nous avons des listes d’attente pour les programmes en BRS. La demande est supérieure à l’offre, car le dispositif répond parfaitement aux besoins des classes moyennes du département. »
Pour acheter un logement en BRS dans le 93, voici les étapes à suivre :
La sélection des candidats se fait généralement sur dossier, avec des critères qui peuvent varier selon les communes : lien avec le territoire, composition familiale, adéquation avec le logement, etc.
Pour financer un achat en BRS, plusieurs éléments sont à considérer :
Exemple de budget mensuel pour un T3 de 65m² à 214 500€ à Saint-Ouen :
À comparer avec un loyer moyen de 1 200€ pour un appartement similaire dans la même commune, sans constitution de patrimoine.
Le BRS est appelé à se développer significativement en Seine-Saint-Denis dans les années à venir. Plusieurs facteurs y contribuent :
Selon les projections, plus de 1 000 logements en BRS devraient être commercialisés dans le département d’ici 2026, notamment dans les communes de Aubervilliers, Bagnolet, Bobigny et Noisy-le-Sec.
Les acteurs locaux du logement s’organisent pour renforcer l’information autour de ce dispositif encore méconnu. Des permanences d’information sont régulièrement organisées dans les mairies et lors des salons de l’immobilier.
Le BRS représente une réelle opportunité pour les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires qui souhaitent s’ancrer durablement en Seine-Saint-Denis. Il permet d’accéder à la propriété dans des communes bien desservies par les transports en commun et en pleine mutation urbaine.
Ce dispositif est particulièrement adapté aux personnes qui :
En revanche, le BRS n’est pas recommandé pour ceux qui :
La décision d’acheter en BRS doit donc être mûrement réfléchie, en tenant compte de son projet de vie à moyen et long terme. Pour beaucoup de familles de Seine-Saint-Denis, ce dispositif représente néanmoins la seule possibilité réaliste d’accéder à la propriété dans un marché immobilier de plus en plus tendu.
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