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Profiter de la vulnérabilité d’une personne âgée peut avoir des conséquences lourdes, même deux décennies plus tard. En 2001, Georgette, une veuve de 79 ans, vend la nue-propriété de deux de ses appartements, situés dans le même ensemble immobilier, à un couple, tout en s’en réservant l’usufruit pour y demeurer. La vente est conclue pour 350 000 francs (environ 53 000 euros).
Peu après la transaction, Georgette est admise en maison de retraite et signe un bail avec les acquéreurs pour leur permettre d'occuper les appartements. En 2003, elle est placée sous tutelle. À son décès, en 2013, le couple devient pleinement propriétaire. Cette situation est jugée inacceptable par le fils de la défunte, qui décide d'assigner les acheteurs en justice en 2016. Il réclame l’annulation de la vente pour insanité d’esprit. Ce motif désigne la situation d’une personne qui, en raison d’une pathologie mentale ou d’une altération de ses facultés, n'est plus en mesure de consentir de manière éclairée à un acte.
Sans analyser le fond du dossier, le tribunal de Toulon déboute d'abord le fils : les juges considèrent que l’action est prescrite. En principe, le délai pour annuler une vente est de 5 ans, ce qui rendait l’acte incontestable depuis 2006, selon eux. Ce n’est pas l’avis exprimé par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans sa décision du 1er juillet 2025. Pour elle, le délai de prescription a été suspendu dès l’instant où Georgette a été placée sous tutelle, en 2003. “La cour considère que l'état mental de la venderesse était tellement dégradé qu'elle était dans l'impossibilité d'agir pour défendre ses intérêts. Ce qui a suspendu le délai de prescription”, explique Maître Maëva-Océane Besnard, avocate au barreau de Paris. Le délai n’a donc commencé à courir qu’à son décès, et l'action engagée en 2016 est donc recevable.
Les juges ont alors pu examiner les faits. Pour prouver que sa mère n’était pas en état de signer, le fils s'est appuyé sur un rapport d'expert, soulignant des troubles mentaux anciens et importants. La cour a également relevé des anomalies dans l'acte de vente : lors de la transaction, la veuve s'est portée caution hypothécaire pour garantir l'emprunt des acquéreurs. Une disposition jugée “peu conforme aux usages” par les juges.
Surtout, le prix de vente est jugé dérisoire : la nue-propriété des deux biens avait été estimée entre 230 000 et 250 000 euros, contre seulement 53 000 euros versés. Pour leur défense, les époux ont soutenu que la vendeuse présentait, à l’époque de la vente, de simples troubles liés à son âge. Cependant, les conclusions d'un psychiatre datant de février 2002 ont confirmé un “véritable déficit des fonctions cognitives”, lié à une atrophie du cervelet qui évoluait depuis dix ans. Ces éléments prouvent qu’avant même la mise sous tutelle, Georgette était déjà incapable de prendre une décision, comme la vente des biens, en toute conscience.
La cour d’appel a donc prononcé l’annulation de la vente. Elle considère que lorsqu'une personne est placée ultérieurement sous tutelle, “les actes qu'elle a conclus avant cette mesure peuvent être annulés si la cause de la tutelle existait déjà au moment de la conclusion de ces actes”, explique l’avocate. “Même un acte authentique ancien peut être remis en cause si l'état mental du vendeur, au moment de la signature, était gravement altéré.” Les époux doivent alors restituer les appartements qu'ils occupent depuis 23 ans… malgré les travaux d’amélioration réalisés. En sa qualité d’ayant droit, le fils doit, de son côté, restituer le prix de vente initial de 53 000 euros. “Heureusement, ce ne sont pas des cas qui arrivent souvent”, conclut Maître Besnard.
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