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Grenoble et son agglomération
jeu. 24/11/2022
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jeu. 24/11/2022
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Dopé par les plateformes digitales, le financement participatif de programmes immobiliers connaît un incroyable essor. Séduisant par son rapport, il est aussi risqué.
« L’année 2021 a fait entrer le crowdfunding immobilier dans une nouvelle ère », se félicitait, dans un communiqué de janvier 2022, Jérémie Benmoussa, président de Fundimmo, plateforme de crowdfunding immobilier.
Le baromètre annuel que publie Fundimmo, en collaboration avec l’agrégateur Hellow Crowdfunding, révèle effectivement une progression spectaculaire : 958 millions d’euros collectés en 2021, soit une hausse de +90 %.
Si le crowdfunding séduit autant les investisseurs, c’est bien sûr à cause de son rendement hyper performant : 9,21 % par an en moyenne en 2021, avec une durée moyenne de placement de 21,2 mois.
Cette forme d’investissement récente, née aux États-Unis en 2010, s’est fortement démocratisée, notamment depuis sa régulation par l’Autorité des marchés financiers (AMF) en 2014. Elle consiste en un financement participatif d’un projet immobilier par souscription de titres auprès d’un promoteur.
A l’issue du projet, les investisseurs perçoivent leur capital agrémenté des intérêts tandis que le promoteur a pu se servir du financement comme effet de levier pour son emprunt. L’investissement, lui, se concrétise au travers de plateformes de crowdfunding spécialisées.
Le haut rendement du crowdfunding immobilier est lié à sa part de risques ; les projets des promoteurs étant soumis à de nombreux aléas : faillite de leurs sous-traitants, problèmes d’approvisionnement en matériaux, logements qui ne se vendent pas…
En 2017, le scandale lié au groupe Terlat avait fait souffler un vent de panique sur le secteur et l’arrêt des chantiers durant le confinement de 2020 avait aussi donné des sueurs froides aux investisseurs.
Il est d’ailleurs encore difficile de mesurer l’impact de la crise sanitaire sur de nombreux chantiers dont les retards sont susceptibles d’entraîner des coûts supplémentaires et, à terme, de faire entrer des programmes dans la catégorie des défauts de paiement. Le taux de défaut des projets pourrait ainsi grimper à 1 % alors que Fundimmo miser plutôt sur 0,09 %.
Pour la plupart des projets, toutefois, les retards de chantier n’ont aujourd’hui rien d’alarmant et ne remettent pas en cause les intérêts perçus par les épargnants. Le nombre de projets remboursés a d’ailleurs augmenté de +53 % en 2021 (474 projets remboursés) et le montant des remboursements atteint les 301 millions d’euros (+67 % par rapport à 2020).
Une nouvelle réglementation à l’échelle européenne a aussi vu le jour à la fin de l’année 2021 visant à sécuriser les plateformes et à rassurer les investisseurs.
Enfin, en France, ce type de placement jouit d’une fiscalité avantageuse, le contribuable pouvant choisir entre le prélèvement forfaitaire unique de 30 % (flat tax) et le barème progressif.
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