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Les Belges auraient-ils des envies de déménagement ? Immoweb nous avait déjà mis la puce à l’oreille, en 2025, en dévoilant que deux propriétaires sur trois se disaient “heureux” à l’idée de changer d’adresse. Le dernier baromètre des notaires sorti en janvier confirme cette tendance à la bougeotte. En effet, le nombre de transactions immobilières a explosé comme jamais (+ 14,2 %). On le remarque aussi dans nos traditionnels tableaux des prix par commune (p. 20). Certaines localités d’habitude dépourvues de données en raison du trop faible niveau de ventes, comme Orp-Jauche, Aywaille ou Brugelette, ont cette année, elles aussi, connu leur lot d’acquisitions.
Bien entendu, cette ruée vers la brique ne couvre pas seulement des cessions entre particuliers qui occupent les habitations. Ces derniers sont rejoints dans la course au logement par des investisseurs, bailleurs ou non. À cet égard, Donald Trump n’y est pas pour rien, puisque l’explosion des chiffres est en partie liée aux incertitudes économiques et financières qui entourent les placements complémentaires. La chute des marchés boursiers (-20 % rattrapés depuis) occasionnée par l’arrivée des droits de douane du président américain au printemps 2025 a donné des sueurs froides aux investisseurs professionnels. Pour combler les pertes, l’immobilier a fait office de valeur refuge.
Il n’empêche, confirme le porte-parole des notaires Renaud Grégoire, que “la réforme des droits d’enregistrement en Wallonie et la possibilité de bénéficier d’un taux de 3 % (au lieu de 12,5 % – NDLR) pour un bien propre et unique ont joué un rôle”. Cela serait particulièrement vrai dans les villes où la moyenne d’âge des nouveaux propriétaires se réduit “avec un plus grand nombre de jeunes Wallons qui ont eu l’opportunité d’acheter un appartement”. Ainsi, c’est logiquement au sud du pays que la multiplication des acquisitions a été le plus remarquée (+ 16,7 %) même si la hausse s’observe en Flandre (+ 14,1 %) et à Bruxelles (+ 7,1 %).
Ce contexte wallon (surtout) et international (un peu) n’a pas été sans conséquence sur les prix. “Le dynamisme du marché entraîne logiquement une certaine pression”, appuie le notaire. Ainsi, en moyenne, une maison en Belgique a été vendue, en 2025, à 349.000 €, ce qui représente une hausse de + 5,8 % par rapport à 2024. Le montant à débourser pour un appartement a également progressé : + 2,4 %, passant à une moyenne de 278.000 €. En Wallonie, la valeur des maisons a davantage grimpé encore (+ 13,4 %) pour atteindre un prix moyen de 271.000 €. Comme celle des appartements (+ 5,4 %), dont la valeur moyenne a été portée à 209.000 €.
La conséquence est nette : l’accès à la propriété reste inégal, car le contexte général décrié depuis au moins une demi-décennie persiste. Les institutions financières, notamment, continuent à faire preuve de prudence avant d’accorder un prêt. Pour rappel, sur recommandation de la Banque Nationale de Belgique, les créditeurs doivent pouvoir couvrir les frais de notaire et 10 % du prix du bien.
D’après une étude menée par l’économiste d’ING Alissa Lefebre, l’entrée dans le marché de l’immobilier dépend de plus en plus de l’aide des proches. Parmi les jeunes de 25 à 34 ans, 77 % déclarent que les nouveaux propriétaires ont aujourd’hui davantage besoin du soutien pécuniaire de leurs parents ou de leur famille que par le passé. 71 % considèrent que les primo-acquéreurs bénéficient effectivement plus souvent d’un coup de pouce. “62 % des Belges pensent que les primo-acquéreurs sont obligés d’acheter un logement transitoire en attendant de trouver leur logement idéal, et un peu plus de la moitié d’entre eux s’attendent à ce que ce logement idéal reste un rêve pour de nombreux primo-acquéreurs. Parmi les 25-34 ans, les deux tiers en sont même convaincus”, explique Alissa Lefebre.
Si le marché n’est pas en faveur des primo- acquéreurs, ceux qui parviennent à devenir propriétaires sont-ils gagnants en plaçant leurs billes dans la brique ? Les Belges aiment se convaincre que oui. On apportera deux nuances à l’enthousiasme ambiant. D’une part, les prix évoqués ci-dessus dépendent de la qualité des bâtiments. Or, il semblerait que les transactions survenues en 2025 aient concerné des logements de meilleur standing, et donc plus onéreux, ce qui aurait fait gonfler les moyennes. “Sur le terrain, on a le sentiment que les biens anciens connaissent un sérieux coup d’arrêt au vu des contraintes énergétiques”, souligne Renaud Grégoire.
Le marché, en effet, s’est divisé en deux après l’élan pro-climat pré-Covid et l’inflation record des cours de l’électricité et surtout du gaz suite à l’invasion russe en Ukraine. Mais ce n’est pas qu’une question d’écologie et de pouvoir d’achat. “Les exigences bancaires, aujourd’hui généralisées, obligent les acquéreurs soit à budgéter la rénovation énergétique du bien, soit à se tourner directement vers des biens avec un niveau énergétique de qualité qui sont par essence plus chers.”
D’autre part, si on met la hausse des valeurs foncières en perspective avec l’inflation cumulée depuis 2020, le tableau se noircit. Et c’est Fednot, encore une fois, qui le défend dans une étude : en coûts réels, le prix des maisons a chuté de -6 % et celui des appartements, de plus de -13 % en cinq ans. L’immobilier baisse donc, vous avez bien lu… Cela s’explique par une succession de chocs allant de la crise sanitaire à la guerre en Ukraine et à l’explosion des cours de l’énergie, des matières premières et des taux d’intérêt qui a suivi.
C’est râlant, mais ce n’est pas forcément dramatique. Il est clair que si vous avez acheté en 2021 et que vous comptez revendre en 2026, vous êtes en droit de tirer la tête. Par contre, si vous possédez une propriété que vous habitez et entendez y vivre encore quelques années, vous serez gagnant, car aucune période de dix ans n’a été, historiquement, un mauvais pari en Belgique.
Par ailleurs, toutes les prévisions tablent sur une normalisation progressive du marché et une stabilisation des taux. Si vous souhaitez acquérir un bien en 2026, rien ne sert donc d’attendre. Le placement continue de valoir le coup, d’autant que vous épargnerez des loyers après la retraite. En outre, les candidats acquéreurs cette année pourraient trouver leur compte dans l’immobilier neuf issu de projets de démolition et de reconstruction, en raison de la TVA réduite à 6 % au lieu des 21 % habituels.
Autre cas de figure : vous souhaitez intégrer le camp des bailleurs. Mieux vaut alors tenir à l’œil différentes réalités apparues avec la nouvelle année dans la capitale. Emmanuel Deboulle, business development manager Wallonie- Bruxelles chez ERA, le plus grand réseau d’agences immobilières de Belgique, alerte avant tout sur les grilles de loyers qui devraient être actualisées prochainement. Des limitations de hausse du montant pratiqué entre deux occupations et des restrictions quant aux informations pouvant être demandées aux candidats locataires pourraient suivre cette mise à jour.
Le spécialiste évoque en outre des complications administratives. “Les investisseurs sont également confrontés au droit de préemption (droit accordé aux locataires d’acquérir le bien en priorité en cas de vente – NDLR) et à l’obligation d’un double enregistrement des baux, à la fois au niveau fédéral et régional”, ajoute le spécialiste.
Le CEO d’ERA, Johan Krijgsman, poursuit : “Tous ces éléments amènent les investisseurs à douter de la pertinence d’un investissement dans un appartement bruxellois”. Il rappelle les chiffres du SPF Finances : 7 citoyens de la région sur 10 vivent dans une résidence de ce type et seulement 1 sur 5 est propriétaire de son habitation. “En matière de logement et de marché locatif, Bruxelles semble organiser son propre blocage, sans signe d’amélioration à court terme.”
Si ces changements ne vous effraient pas, la conclusion de la nouvelle étude du Groupe Immobilier Dewaele sur la rentabilité devrait vous intéresser : les loyers des petits appartements grimpent 50 % plus vite que ceux des grands. Si cela fait le bonheur des bailleurs, ça met les occupants en difficulté, et en particulier, annonce Filip Dewaele, directeur général du groupe, les célibataires et les jeunes familles. “Le marché locatif reflète les mutations de la société, mais peine actuellement à s’y adapter. L’augmentation du nombre de ménages d’une seule personne engendre une demande accrue de logements compacts, mais l’offre ne suit pas.”
« Il appartient aux décideurs politiques, en collaboration avec les investisseurs immobiliers, de remédier à cette situation”
Comment régler le problème ? “Il appartient aux décideurs politiques, en collaboration avec les investisseurs immobiliers, de remédier à cette situation”, répond-il, pointant plusieurs obstacles. D’abord, les projets de bâtiments abritant de petits appartements seraient davantage contrecarrés par l’opposition locale et des procédures d’autorisation excessivement complexes, notamment au niveau des permis d’urbanisme.
Ensuite, les responsables politiques manqueraient de clarté dans leurs décisions à l’échelle communale. “Ce décalage et cette incertitude juridique contribuent à la flambée des prix des petits appartements. De plus, les ménages d’une seule personne sont désormais en concurrence non seulement entre eux, mais aussi avec les couples souhaitant des logements plus petits et avec les locataires qui n’ont d’autre choix en raison du prix élevé des logements. Ainsi, les appartements une chambre deviennent particulièrement recherchés.”
Filip Dewaele fait la part des choses. “Le rétablissement de la TVA à 6 % sur les constructions neuves est une mesure positive. On constate d’ailleurs un retour progressif des investisseurs. Cela prouve qu’une intervention ciblée peut faire la différence. Cependant, les propriétaires sont confrontés à une augmentation des taxes, tandis que des incitations fiscales comme la prime fédérale au logement et l’épargne à long terme ont été supprimées. Ceci freine une fois de plus l’investissement et, en pratique, se traduit souvent par un montant équivalent à presque un mois de loyer supplémentaire en impôts. Or, il est essentiel de récompenser les propriétaires qui s’attaquent à un problème social.”
En 2026, que ce soit pour vivre dans un bien ou le mettre en location, acheter reste donc un investissement très solide sur le long terme. Et si on veut vendre ? La demande qui a explosé en 2025 ne devrait pas forcément baisser d’ici décembre. Une excellente nouvelle, car les vendeurs pourraient jouir d’une certaine concurrence pour les maisons et appartements situés dans des quartiers prisés et au bon PEB. Si votre propriété est mal isolée, vous risquez en revanche de devoir brader son prix.
Reste à agir au bon moment… Century 21 a déterminé que le printemps est la meilleure saison pour mettre un bien sur le marché. “Les acheteurs alors sont souvent plus nombreux, les jardins fleurissent, et les journées plus longues permettent plus de visites”, justifie le réseau d’agences. On a hâte d’y être.
BATIBOUW, du 7 au 15/2, Brussels Expo.
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