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Depuis cinq ans, Romain multiplie les investissements immobiliers sur son marché de prédilection : Le Mans. "C'est un marché où les prix des biens sont peu élevés et les loyers relativement chers", explique-t-il. Un avis partagé par Karine Gougaut, responsable des transactions au sein du groupe La Foncière Lelièvre. "Le marché manceau est à la fois accessible et stable. Lorsqu'en Bretagne et à Paris, les marchés étaient à l'arrêt durant la dissolution de l'assemblée nationale en 2024, celui du Mans restait constant. Par ailleurs, le marché surfe sur un contexte de ville de plus en plus dynamique", assure-t-elle.
En septembre 2023, suite à la revente de sa résidence principale, sur laquelle il a fait une importante plus-value, Romain décide d'investir dans une maison du centre-ville du Mans, dans un quartier recherché. "Cette maison de 92 mètres carrés, qui a un studio attenant, était proposée au prix de 140 000 euros. Nous avons largement négocié son prix car il y avait beaucoup de travaux à prévoir. Mais nous savions qu'une fois remise en état, cette maison allait se louer facilement", explique Romain. Le couple l'achète finalement pour 128 000 euros. "Plusieurs investisseurs étaient sur le coup, notamment un promoteur. Ce qui nous a permis d'avoir le dernier mot, c'est que nous achetions sans condition suspensive d'obtention de prêt", précise le quadragénaire, qui est architecte.
Après plusieurs mois de travaux (éligibles au déficit foncier, mécanisme qui permet de déduire ses charges de ses revenus fonciers lorsque l'on relève du régime d'imposition au réel), la maison est mise sur le marché de la location. "Nous n'avons même pas eu besoin de poster une annonce. Le bouche-à-oreille a suffi pour trouver des locataires." Depuis septembre 2024, cette maison est louée 850 euros par mois. "Comme dans d'autres villes de France, il y a une importante tension locative au Mans. À chaque fois que nous mettons un bien, notamment une maison, sur le marché de la location, nous avons beaucoup de bons dossiers entre les mains", se réjouit Karine Gougaut.
En janvier 2025, Romain et son épouse – tous deux originaires du Mans – réitèrent l'expérience. Cette fois-ci, c'est sur un appartement que le couple jette son dévolu. "Nous avons fait l'acquisition d'un appartement de 73 mètres carrés, situé en plein cœur du Vieux-Mans, dans un hôtel particulier qui date du 15e siècle. C'est donc un petit bout du patrimoine manceau que nous avons acheté !", explique-t-il. Négocié à 150 000 euros au lieu de 175 000 euros, ce bien ne nécessitait pas de travaux, si ce n'est un léger rafraîchissement de peinture. "C'est un appartement qui avait fait l'objet de plusieurs propositions d'achat. Mais, à chaque fois, les personnes intéressées n'obtenaient pas de crédit de la part de leur banque. Nous avons donc, là aussi, cassé le prix et mis en avant le fait que nous achetions sans condition suspensive d'obtention de prêt", raconte Romain. Un argument auquel les vendeurs n'ont pas tout de suite été sensibles. "D'abord, ils ont refusé et ont poursuivi les visites. Puis, ils nous ont rappelé deux mois après notre offre pour nous dire qu'ils l'acceptaient", confie-t-il.
Aujourd'hui, cet appartement est loué meublé, au prix de 950 euros par mois. Le couple n'a rencontré aucune difficulté pour trouver des locataires, cette typologie de biens, dans la vieille ville, étant recherchée. "À l'échelle du Mans, la vieille ville est un marché à part. Dans ce quartier, les prix peuvent vite s'envoler", commente Karine Gougaut. Les risques et des défis potentiels propres à tous les investissements immobiliers, par exemple les changements potentiels de fiscalité ou les problèmes éventuels avec les locataires, comme des impayés ou des dégradations, ne doivent toutefois pas être écartés.
Avec ses deux investissements, le couple génère aujourd'hui des revenus locatifs de 18 000 euros par an, soit 1 500 euros par mois. À terme, ils atteindront 21 600 euros par an. Le couple a déjà pu déclarer 9 500 euros au titre du déficit foncier pour l'année 2023. Mais c'est en 2025, au titre de l'année 2024, que la majorité des travaux seront récupérables au titre du déficit foncier. Romain, toujours en veille sur le marché immobilier, ne s'interdit pas de faire d'autres investissements comme ceux-ci. Notamment de biens nécessitant des travaux, sur lesquels sa profession d'architecte lui donne forcément un avantage.
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