Pour les emprunteurs, pas de grands changements au 1er janvier 2022, mais des règles à respecter pour rentrer dans les clous et ne pas payer plus cher son prêt ou essuyer un refus. En revanche, pour les banques, les recommandations du HCSF, le Haut Conseil de la stabilité financière deviennent contraignantes. Les banques qui ne respecteront pas les consignes de cette autorité financière seront sanctionnées. “Les renégociations, rachats et regroupements de crédits n’entrent pas dans le champ de la recommandation”, précise cependant le HCSF.
Les recommandations du HCSF doivent préserver le système de financement en limitant les prêts de trop longues durées (limite de 25 ans sauf dans le neuf limité à 27 ans) et des endettements trop élevés (limite de 35% d’endettement assurance incluse). Les banques ont le droit de déroger à ces règles pour 20% de leur production de crédits par trimestre (80% de cette flexibilité doit concerner les personnes qui achètent leur résidence principale, sur les 20% restants les banques font ce qu’elles veulent).
Ces profils en dehors des clous pourraient d’ailleurs payer un peu plus cher leur crédit et les emprunteurs devront bien préparer leur demande de crédit immobilier pour respecter ces critères. “Depuis le mois de décembre, une banque a décidé de majorer son barème pour les clients hors normes HCSF, dépassant les 35 % d’endettement. Ainsi, même si elle continue à étudier ces dossiers, le taux accordé sera plus élevé de 0,10 à 0,20 point en fonction du profil de l’emprunteur, et ce, afin de limiter la part des financements à plus de 35% ou d’anticiper et compenser d’éventuelles sanctions en cas de non-respect de la marge de 20%. Sera-t-elle la seule ou d’autres pourraient-elles suivre? Cela reste encore à voir”, analyse Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.
Ces règles étaient déjà largement suivies par les banques, qui avaient anticipé le fait qu’elles deviennent obligatoires. Ces mesures, qui étaient jusque là des recommandations non contraignantes, avaient d’ailleurs été assouplies en 2021, notamment concernant le taux d’endettement maximum qui était passé de 33% à 35%, accordant ainsi une petite marge de manœuvre pour certains profils. “Toutes les banques ont fait le nécessaire pour se mettre en ordre de marche avant le 1er janvier. Et elles ne voient pas un frein en cette contrainte: leurs objectifs pour l’année prochaine sont très ambitieux”, remarque Pierre Chapon, président de Pretto.
En revanche, si aucune règle ne précise noir sur blanc le niveau d’apport minimum, “sous l’effet des recommandations du HCSF et de la crise sanitaire, l’apport personnel est devenu un sésame dans la plupart des banques pour obtenir un crédit”, note Vousfinancer qui constate également un assouplissement sur les revenus pris en compte pour établir la capacité d’emprunt. “Certaines banques ont fait évoluer les revenus qu’elles prenaient en compte vers un calcul plus favorable pour les emprunteurs. Ainsi, les revenus fonciers, perçus et à percevoir, sont dorénavant retenus à 90% du montant du loyer au lieu de 70% auparavant et les commissions, primes, part variable sont retenues à 90% de leur moyenne sur 2 ans (au lieu de 50%) s’ils sont considérés comme pérennes… Cela permet de rentrer plus facilement dans les clous et de rester sous la barre de 35% de taux d’endettement”, ajoute Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier immobilier Vousfinancer.
Aussi, si vous avez un projet immobilier cette année, la clé du succès est de bien préparer votre dossier en respectant les bonnes pratiques liées à votre gestion de compte, votre taux d’endettement en fonction de vos revenus nets avant imposition, votre niveau d’apport immobilier (10 à 20% selon les cas) et la durée souhaitée (pas plus de 25 ans).
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