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« Dans ces cas-là, j’encourage les clients à réfléchir sérieusement à se marier. » Lorsque l’on est en couple, protéger son partenaire est une évidence : on pense, parfois à raison, que seule la mort nous séparera. Pourtant, n’importe quel juriste recommande d’anticiper les conséquences d’une séparation. C’est d’ailleurs le conseil que Dorian Fournier, notaire au sein de la Compagnie des notaires d'Atlantique-Poitou, donne aux couples pacsés pour ce type de vente immobilière.
Didier (le prénom a été modifié) décide de vendre en viager sa maison, dont il est l’unique propriétaire, estimée à 240 000 euros. « Il s’agit d’une vente dont le prix est composé d’un bouquet – la somme versée comptant le jour de l’acte – et d’une rente mensuelle versée jusqu’au décès du vendeur », rappelle Dorian Fournier. Ici, l’acquéreur a versé un bouquet de 20 000 euros et verse chaque mois une rente de 300 euros. Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. Une solution qu’a choisie Didier. « C’est typiquement le cas des vendeurs d’un certain âge qui ont besoin de liquidités mais qui souhaitent rester dans leur logement, qui font des ventes en viager », précise le notaire.
Après la signature de l’acte, Didier souhaite protéger sa compagne, avec qui il est pacsé depuis plusieurs années. Il décide alors de prévoir une réversion du droit d’usage et d’habitation au profit de sa partenaire en cas de décès. « Ainsi, l’acheteur ne pourra bénéficier de la pleine propriété et de la jouissance du bien qu’au décès des deux membres du couple », explique le notaire. Didier et sa compagne n’étant ni mariés ni copropriétaires, cette démarche était indispensable pour lui garantir la possibilité de continuer à occuper le logement après le décès de Didier. À défaut, elle n’aurait bénéficié d’aucun droit sur le bien.
Sur le plan juridique, cette opération s’analyse comme une donation de bien présent à effet différé. « Or, par principe, une donation est irrévocable. » Une exception existe toutefois pour les époux : en cas de divorce, une donation de bien présent à effet différé peut être révoquée. Le problème est que ce mécanisme n’a pas été conçu pour les partenaires de Pacs. Dans leur cas, le principe général s’applique : la donation est irrévocable. Concrètement, si Didier rompt son Pacs et décède avant son ex-partenaire, celle-ci pourra continuer à occuper le logement jusqu’à sa propre mort.
Une situation qui peut susciter l’incompréhension des héritiers. Certes, le bien ne fait plus partie du patrimoine de Didier du fait de la vente en viager. En revanche, ce n’est pas le cas du mobilier, dont son ex-compagne pourra continuer à jouir même s’ils se séparent. « Le droit d'usage et d'habitation porte aussi bien sur le bien immobilier que sur les meubles le garnissant », insiste le notaire. Les enfants de Didier devraient ainsi attendre le décès de l’ex partenaire pour pouvoir récupérer les meubles de leur père. « Une personne avec qui vous avez décidé d'arrêter de vivre continue de profiter de votre protection. »
C’est précisément pour éviter ce type de situation que Dorian Fournier attire l’attention sur les risques juridiques liés à cette situation. « Cette protection est pertinente tant que le couple est uni. Mais, une fois le Pacs dissout, on ne souhaite pas nécessairement que l’ancien partenaire continue à en bénéficier. » Dans ce type de situation, le notaire encourage vivement ses clients à envisager le mariage.
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