Des immeubles entiers sont en vente sur Leboncoin. Un segment de l’immobilier marseillais qui s’adresse à des investisseurs à un moment où les prix augmentent y compris dans les quartiers dégradés. Le nom des rues est rarement indiqué, les annonces allèchent d’abord sur la forte rentabilité de ces produits. Très vite, on repère des îlots en souffrance, Noailles, Belsunce, Belle de Mai, Saint-Mauront, Les Crottes.
Certains semblent être d’anciens hôtels meublés. « Noailles. 940 000 euros. Immeuble de rapport entièrement rénové avec locataires en place. Rentabilité nette 7%. » Une rapide recherche identifie un immeuble de la rue du Musée, avec 15 pièces de 16m2. L’agence vante « une opportunité d’investissement rare et stratégique » et un « potentiel de rentabilité supérieure avec aménagement de 3 logements supplémentaires ».
L’annonce suivante est cash. « Immeuble 10 pièces. 680 000 euros. Idéal investisseurs ! Cet immeuble de rapport locatif est une opportunité rare à saisir. Composé de 10 lots d’habitations, exclusivement des T1, il génère un revenu locatif annuel de 36 823 euros, offrant ainsi une rentabilité immédiate. » C’est la propriété rue Saint-Antoine au Panier d’une SCI d’un vice-président de l’UPE513, sorti de péril en 2023.
Une annonce propose « Immeuble Noailles. 1 150 000 euros. 7 appartements, 1 commerce. Immeuble en copropriété avec règlement souple, autorisation de la location courte durée (type Airbnb), idéal pour investisseurs souhaitant optimiser les revenus ou arbitrer dans le temps. Revente à la découpe possible. » Trois clics plus loin, c’est un immeuble entier de 14 appartements à 1,8M d’euros qui semble être rue Flégier et qui produirait « 105 000 euros de recettes locatives annuelles ».
Ces immeubles font partie du « parc social de fait » avec des loyers aidés par la CAF, quand ce ne sont pas des meublés touristiques. On voudrait que les acteurs publics – Métropole, Ville de Marseille, Splain, EPF Paca, etc. – bondissent sur ces monopropriétés pour les préempter, les sortir pour certaines du cycle de l’habitat indigne et ainsi produire du logement social.
La Marseillaise a interrogé le directeur général de la Splain Aix-Marseille Métropole, Franck Caro, qui s’est montré très transparent. « Nous avons une prérogative de puissance publique avec le droit de préemption renforcée prioritaire dans chacune de nos concessions et nous surveillons les DIA [déclarations d’intention d’aliéner que doit transmettre le vendeur à la ville]. Nous pouvons aussi exproprier et d’ailleurs nous allons lancer prochainement 4 déclarations d’utilité publique. »
La Splain est aujourd’hui pleinement propriétaires de 75 immeubles, de 7 terrains nus et de 36 lots de copropriété dans les îlots Hoche-Versailles, Noailles, Belle de Mai, La Cabucelle- Les Crottes et sur le 5e îlot diffus dit Multisites. La grande majorité a été acquise auprès de Marseille Habitat, de la Ville, de la Soleam, d’Unicil.
« Le premier critère d’observation des DIA est les immeubles dégradés déjà touchés par un arrêté de mise en sécurité et les immeubles à enjeux, en particulier les monopropriétés sur lesquels on est très regardant, explique-t-il. « On fait beaucoup de visites préalables avant de décider de leur maîtrise foncière. » Les préemptions qui n’étaient pas une priorité de départ sont rares : les 76 DIA instruites en 2023 et 2024 n’ont abouti qu’à la préemption de 2 immeubles et d’1 lot de copropriété.
Dans la stratégie de veille systématique organisée, des profils se démarquent. « Nous observons des ventes à la découpe sur des immeubles sensibles, alors nous préemptons ou nous faisons une contre-proposition amiable sur avis de France Domaine » explique M. Caro. Par conséquent, des vendeurs retirent leur annonce. « Mais nous ciblons d’abord des immeubles mitoyens à nos adresses. Nous avons par exemple acquis – à l’amiable et par préemption – au Panier la cour voisine d’un de nos immeubles et l’immeuble mitoyen ce qui donne plus de cohérence à notre projet. » Préempter, c’est parfois devenir bailleur de logements occupés avec des loyers en cours. Les coûts publics deviennent alors plus importants.
La Splain n’a donc pas la capacité d’aller chercher ces immeubles qui filent en ce moment sur Leboncoin. Retenons qu’elle n’a pas vocation à préempter à tout va, en lieu et place des autres acteurs publics dont elle n’est pas la voiture-balai. « On ne peut pas aller au-delà de nos périmètres et nous n’avons pas les moyens financiers d’engager la Splain. Nous concentrons déjà beaucoup d’argent public sur les immeubles prioritaires », souligne M. Caro.
Le Conseil d’État a d’ailleurs posé des limites. « La préemption n’est pas là pour réguler le marché ou casser les prix. Elle doit servir un objectif d’utilité publique », rappelle M. Caro pour qui l’urgence pour lui est de traiter les immeubles les plus dégradés. « Nous avons un périmètre et une enveloppe définie. On priorise les immeubles dégradés sur lesquels on peut avoir l’effet levier le plus important. Mais à l’avenir nous utiliserons les autres outils à notre main : l’accord amiable, la préemption et l’expropriation. » Sur ces paquets d’immeubles mis en vente sur les plateformes en ligne, la vraie question à ses yeux, c’est le prix qu’est prêt à payer la puissance publique. « Jusqu’où va ce prix ? On est assez surpris de voir les augmentations actuelles des prix des appartements à la Belle de Mai. »
