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Attention, ce qui se passe chez le voisin peut avoir un effet sur votre vente. En mai 2022, un couple achète une maison pour 190 000 euros. Aucun problème à l’horizon : ils signent l’acte authentique, récupèrent les clés et s’installent. Mais le couple va rapidement descendre de son petit nuage. Seulement dix jours après l’achat, ils reçoivent une nouvelle pour le moins inattendue. La mairie les informe qu’un arrêté de mise en sécurité frappe le bâtiment voisin : ils ont donc interdiction d’accéder à leur cour. Six mois plus tôt, la maison voisine a en effet été victime d’une explosion de gaz. “Il y avait un risque d'effondrement de la façade mitoyenne dans leur cour”, détaille Hélène Gilliot, avocate au barreau de Paris.
Mais ce n’est pas tout. Cet arrêté n’est pas nouveau : il date du 1er mars 2022, soit deux mois avant la vente. Le couple se sent trompé. S’ils avaient su, ils n’auraient pas acheté dans les mêmes conditions. Ils décident alors d’assigner les vendeurs, l’agence immobilière et le notaire en justice, et réclament plus de 77 000 euros pour préjudice économique (travaux, privation de jouissance), 30 000 euros pour la perte de chance d’avoir négocié un prix inférieur et 10 000 euros pour le préjudice moral, soit 117 000 euros au total.
Dans sa décision du 23 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Montpellier retient la responsabilité des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés. La clause permettant d’exclure cette responsabilité n’a pas pu être utilisée, les acquéreurs ayant réussi à prouver que les vendeurs avaient connaissance du vice.
Les acheteurs ont en effet montré une copie de l’arrêté du 1er mars 2022, sur lequel figure la mention suivante en bas de page : “Reçu et notifié le 4 mars 2022”, accompagnée de la signature des vendeurs. Ces derniers ont donc bien été informés de l’interdiction d’accéder à leur cour. Un courrier de leur assureur, adressé à la voisine victime de l’explosion, confirme leur connaissance du sinistre. En effet, si l’assureur a écrit à la voisine, c’est parce que les vendeurs avaient déclaré le sinistre.
La responsabilité des vendeurs étant engagée, deux possibilités s’offraient aux acquéreurs. “Les vendeurs ont caché une information déterminante du consentement des acheteurs. Le couple peut donc soit demander l'annulation de la vente, soit la réduction du prix”, explique l’avocate en droit immobilier. C’est cette seconde option que les acquéreurs ont choisie.
Pour chiffrer la perte subie par les acquéreurs, deux agences immobilières ont été mandatées. L’une a jugé le bien très difficile à vendre en l’état, sans avancer de valeur précise. L’autre a estimé que, sans le sinistre touchant la maison voisine, son prix net vendeur se serait situé entre 160 000 et 170 000 euros. En retenant l’estimation la plus basse, le tribunal a considéré que les acheteurs avaient perdu une chance très sérieuse de négocier 30 000 euros sur le prix de vente, soit un préjudice fixé à 28 500 euros.
Les vendeurs sont donc condamnés à payer 35 166 euros de dommages et intérêts, soit : 28 500 euros au titre de la perte de chance de négocier le prix de vente, 4 666 euros en réparation du préjudice de jouissance (limité à l’interdiction d’accès à la cour) et 2 000 euros au titre du préjudice moral. Quant à l’agence immobilière et au notaire, leur responsabilité a été écartée.
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