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Trois questions à Mickaël Merz, président de l’Observer de l’immobilier toulousain
La production de logements neufs continue de dégringoler, le marché a-t-il atteint son point bas en 2024 ?
Malheureusement non. Actuellement nous sous-produisons par rapport aux besoins en logements neufs de l’aire urbaine toulousaine. Je rappelle que l’objectif est de produire 7 500 logements par an ; or nous sommes tombés à un peu moins de 1 500 depuis le début de l’année ! La production est donc famélique et les ventes très basses, 1 174 ce 1e semestre. Elles ont dégringolé de 60 % depuis deux ans. C’est du jamais vu. Actuellement l’ensemble de la profession fait le dos rond. Nous produisons moins car nous ne vendons pas et même si le marché repartait demain, nous ne serions pas en mesure de répondre à la demande. On imagine aisément les difficultés que nous connaîtrons en 2025.
A lire aussi : Pénurie de logements, hausse des prix… comment l’immobilier s’enfonce dans la crise
La fin du dispositif fiscal Pinel annoncée pour la fin de l’année, crée-t-elle des opportunités pour les investisseurs ?
En effet nous avons constaté un petit effet d’aubaine parmi les investisseurs mais cet engouement ne profite pas à l’aire urbaine. À Toulouse les ventes à investisseurs ont progressé de 22 % par rapport à l’année dernière et elles représentent 56 % des ventes réalisées ce semestre. Grâce à cela, le nombre de ventes a progressé de 8 % intra muros ce semestre, mais nous sommes bien loin d’une reprise car elles avaient été divisées par deux l’année dernière.
Du côté des acheteurs, la stabilité des taux d’emprunt facilite-t-elle les achats ?
Pas encore mais nous espérons que cela sera le cas dans les semaines et mois à venir. Au premier semestre 2024, au contraire les désistements d’acheteurs ont encore augmenté pour atteindre 29 %, contre 25 % en 2023 et 19 % en 2022. La raison est toujours la même : les refus de financement.
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c est trop cher c est tout, on ne va pas faire un credit sur 25 ans pour acheter un 30 m². Il faut vraiment que l'état encadre les prix de l immobilier
Avec des taux encore hauts par rapport aux 10-15 dernières années, le marché (pour l'investissement) s'est reporté vers l'ancien à rénover et non plus aux Robien (pour ceux qui s'en souviennent), Scellier, Duflot ou Pinel.
J'ai déjà craquée l'été dernier pour une maison non mitoyenne, que j'ai divisée en petits T2/3 sur Toulouse nord, vendue hors réseau d'agence, avec une belle décote.
Car en cherchant bien parmi les 3D du moment (divorce, décès, déménagement), on peut déjà trouver quelques très bonnes affaires dans l'ancien, en achetant cash.
Aujourd'hui des urbanistes alertent sur la concentration des habitants dans des métropoles de plus en plus grandes: problèmes de pollution, de transports, d'ilots de chaleur, d'accès à l'eau… La solution est de favoriser un développement économique autour des villes moyennes. Les urbanistes disent que la ville vivable c'est 40 à 60 000 habitants et donc pas 500 000 comme Toulouse.
L'achat des logements par des investisseurs posent également de gros problèmes. Par exemple, sur la place du quartier des Pradettes, il y a 400 logements qui ont été très majoritairement achetés par des investisseurs. Et donc, ce sont 80% des T1 ou T2 car cela est plus rentable pour les gros investisseurs et plus facilement vendable à des petits épargnants. Mais très très peu de ces investisseurs habitent ces logements et donc les copropriétés fonctionnement mal avec pour conséquence un mauvais entretien des immeubles et une dégradation de cadre de vie.
Je tiens à vous remercier pour votre commentaire. Je suis promoteur immobilier et je partage votre vision des choses. Je me bats pour que notre manière de produire la ville change radicalement (repenser l'aménagement du territoire au niveau régional et plus seulement en métropole, supprimer le Pinel qui n'est qu'un effet d'aubaine, limiter le nombre de logements par copropriété pour éviter de réaliser de futurs grands ensemble…). Mais notre profession reste sur la recherche constante du profit au détriment de tout.
J'en suis à me dire que je vais changer de métier. C'est désespérant. Voir que d'autres pensent la même chose est malgré tout réconfortant. Alors merci.
Une grande ville peut être vivable si on respecte le bien-être des habitants. Paris, 2,2 millions d'habitants, reste vivable car la municipalité a lutté contre le 'tout voiture', a piétonnisé beaucoup de rue, a amélioré les transports en commun (par exemple , le métro N°1 a été automatisé). New-York , Los Angelès et Tokyo restent des villes vivables malgré leurs populations gigantesques.