« Inverser la charge » pour les propriétaires de passoires thermiques, en renonçant à l’interdiction de louer des logements classés énergétiquement F et G: c’est l’une des mesures présentées hier par le gouvernement, à Marseille, dans son projet de loi sur le logement.
Alors que les biens classés G (l’avant-dernière pire note du diagnostic de performance énergétique, DPE, avant G+) sont déjà interdits à la relocation (nouveau contrat) pour « indécence énergétique » depuis le 1er janvier 2025, et que les F doivent l’être au 1er janvier 2028, le gouvernement souhaite donc revenir sur cette politique dans l’optique de remettre ces biens sur le marché de la location, et ainsi permettre à leurs propriétaires de continuer à toucher à des revenus locatifs.
Ainsi, Matignon souhaite permettre à ces logements d’être loués « sous condition de rénovation énergétique dans les trois ans pour les maisons individuelles, et dans les cinq ans pour le collectif (appartements) », a précisé Vincent Jeanbrun. La mesure devrait permettre de maintenir ou de remettre sur le marché locatif « 650.000 à 700.000 logements » d’ici à 2028, selon le ministre du Logement.
Selon les statistiques officielles, 453.000 logements du parc locatif privé sont classés G et sont donc déjà concernés par l’interdiction de location à échéance du bail. À partir de 2028, ce sont les 693.000 logements classés F qui devront être rénovés pour être loués.
Ce revirement était d’un côté espéré par les fédérations professionnelles de l’immobilier, alors que l’offre de logements mis en location a diminué ces dernières années. Par exemple, au premier trimestre 2026 à Paris, le stock de logements à louer a atteint « son point le plus bas en cinq ans » selon le site d’annonces immobilières SeLoger (-15% aujourd’hui par rapport à début 2025, et même -67% depuis 2021). Au niveau national, l’offre locative a certes repris quelques couleurs ces derniers mois, mais elle reste encore inférieure de 16% à son niveau de 2021.
Ce manque de logements mis en location s’explique par différents facteurs. La crise immobilière de 2023 a notamment eu pour effet de faire « quasiment-disparaître » les bailleurs privés – ces propriétaires qui investissent dans un bien pour le mettre en location – du marché de la promotion immobilière. Ainsi, très peu de logements collectifs neufs ont été lancés, tandis que le marché de l’ancien a largement ralenti jusqu’en 2025.
Certaines politiques, comme l’encadrement des loyers, sont également pointées du doigt pour avoir « asséché » l’offre locative, mais cette hypothèse est aujourd’hui débattue et n’est aujourd’hui pas établie.
Par ailleurs, l’interdiction des passoires énergétiques a pour effet de pousser certains propriétaires, qui ne souhaitent ou ne peuvent pas réaliser des travaux de rénovation énergétique, à vendre leur bien. Une dynamique amplifiée par la réduction du guichet d’aides à la rénovation énergétiques Ma Prime Rénov’ en 2024 et 2025.
Résultat, la perspective de remettre des biens « F et G » sur le marché locatif est, d’un côté, saluée. « Voilà enfin un gouvernement qui a entendu le cri d’alarme que nous lançons depuis longtemps sur un calendrier de rénovation énergétique des logements, qui n’était pas tenable », s’est félicité Loïc Cantin, le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), auprès des Echos. De l’autre, elle soulève des questions et des inquiétudes.
Réviser ou renoncer à ces interdictions, c’est en effet revenir en arrière sur une stratégie mise en place en 2021 (dans la loi Climat et résilience, ndlr) et aujourd’hui intégrée par de nombreux propriétaires et professionnels.
« Présentée comme un simple ajustement de méthode “sans changer l’ambition”, cette mesure revient en réalité à suspendre le principal levier efficace : l’obligation progressive de de rénovation des passoires thermiques », estime le collectif Rénovons (qui regroupe la Fondation pour le logement des défavorisés, le Réseau Action Climat ou encore le Cler).
Une question reste également centrale: qui viendra contrôler, à l’avenir, que les propriétaires de maisons et d’appartements réaliseront bien des travaux sous 3 à 5 ans?
Le gouvernement, dans sa proposition, s’est appuyé sur une mesure initialement proposée par la sénatrice du Pas-de-Calais Amel Gacquerre (Union centriste). Cette dernière suggérait alors de remettre les biens G sur le marché, en échange de la fourniture d’un contrat de travaux signé avec un artisan.
À ce titre, Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés (ex-Fondation Abbé Pierre), appelle à des « compensations pour les locataires qui vivent dans ces passoires énergétiques ». Le collectif Rénovons, lui, anticipe le risque « d’effets d’aubaine »: « une garantie sans contrôle effectif, ce n’est pas une garantie, c’est une intention ».
Pour l’heure, le gouvernement n’a pas précisé les garanties qu’il souhaiterait exiger aux propriétaires. Mais les délais évoqués (3 à 5 ans) sont larges pour réaliser ces travaux. Peut-être se laisse-t-il ainsi une certaine lattitude en vue de futurs débats parlementaires. Mais avant cela, le texte doit passer dans les « prochaines semaines » devant le Conseil des ministres, avant d’arriver devant l’une des deux chambres.
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