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À l’approche de la campagne de déclaration des revenus 2025, nombreux sont les propriétaires qui se penchent à nouveau sur la fiscalité de leurs investissements immobiliers. Entre hausse des taux, rendement locatif sous pression et complexité des règles fiscales, la question de la déduction des intérêts d’emprunt revient au premier plan. Or, contrairement à une idée reçue, ces intérêts ne sont pas déductibles pour la résidence principale, mais uniquement pour les biens destinés à la location.
La rédaction d’Ymanci fait le point pour vous aider à comprendre précisément dans quels cas vous pouvez imputer vos intérêts d’emprunt à vos revenus afin d’optimiser votre note fiscale avant de valider votre déclaration en ligne.
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Depuis la suppression de l’aide pour la résidence principale ou secondaire, il n’existe plus de dispositif général permettant de déduire les intérêts d’emprunt liés à l’achat de son logement occupé.
Pour mémoire, jusqu’en 2011, les propriétaires de résidence principale ou secondaire pouvaient bénéficier d’un crédit d’impôt pour les intérêts d’emprunt payés lors des cinq premières années de remboursement du prêt. Toutefois, depuis cette date, les offres de prêt n’ouvrent plus aucun droit au crédit d’impôts sur les intérêts d’emprunt souscrit pour ce type de biens.
La déduction reste en revanche possible pour les biens immobiliers destinés à la location, sous réserve de respecter le régime fiscal adapté (réel ou micro-foncier).
Concrètement, la logique est simple : les intérêts payés à la banque sont considérés comme une charge nécessaire à l’acquisition ou la conservation du revenu locatif et viennent donc diminuer la base imposable. Cela permet soit de réduire l’impôt chaque année, soit de créer un déficit imputable sur d’autres revenus dans certaines limites, notamment en location nue.
Si les propriétaires de résidence principale ne peuvent plus bénéficier d’un avantage fiscal pour les intérêts de crédit immobilier payés, les propriétaires-bailleurs, quant à eux, peuvent toujours déduire les intérêts de crédit immobilier de leurs revenus fonciers imposables, sous certaines conditions.
Ainsi, si vous avez investi dans le locatif ou en parts de SCPI, société civile de placement immobilier, et que vous avez souscrit un prêt immobilier pour concrétiser cet achat, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt.
Dès lors que les intérêts se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location, la loi vous permet de les déduire à vos revenus, faisant ainsi baisser votre assiette fiscale.
Cet avantage ne s’arrête pas aux seuls intérêts d’emprunt. En effet, sont également déductibles tous les autres frais liés à votre prêt immobilier, à savoir les frais de dossier, les frais de garanties hypothécaires ou de cautionnement, et même les frais d’assurance emprunteur.
Dès lors que vous louez un bien immobilier, les loyers perçus, appelés revenus fonciers, dans la majorité de cas, doivent être déclarés à l’administration fiscale puisqu’ils sont imposables.
Ces revenus fonciers sont soumis à deux régimes d’imposition bien distincts qu’il faut connaître si vous souhaitez déduire vos intérêts d’emprunt.
Ce régime s’applique aux contribuables qui perçoivent un revenu brut foncier inférieur à 15 000 euros pour leur bien en location nue. Si vous relevez d’un régime micro-foncier, les intérêts d’emprunt sont déjà pris en compte dans le calcul de l’abattement forfaitaire. Vous n’avez donc pas à les reporter dans votre déclaration d’impôts.
Ce régime s’applique, quant à lui, automatiquement aux contribuables qui perçoivent un revenu brut foncier supérieur à 15 000 €. Si vous déclarez selon le régime réel d’imposition, vous devez vous-même reporter vos charges de crédit dans votre déclaration.
En location nue, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et la déduction des intérêts d’emprunt est réservée au régime réel. Ce régime s’applique automatiquement lorsque les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, mais il peut aussi être choisi sur option même en dessous de ce seuil, à la place du micro-foncier.
Pour pouvoir déduire les intérêts d’un prêt, plusieurs conditions doivent être réunies :
Les intérêts versés au cours de l’année, ainsi que les frais d’emprunt (frais de dossier, garanties, assurance emprunteur), sont déclarés sur la ligne dédiée de la 2044, distinctement des autres charges (taxe foncière, travaux, charges de copropriété, etc.).
Les intérêts d’emprunt viennent en diminution des revenus fonciers, au même titre que les autres charges déductibles. Si le total des charges (intérêts, travaux, charges courantes…) excède le montant des loyers perçus, il en résulte un déficit foncier qui peut, sous conditions, être imputé :
Exemple rapide : si vous percevez 12 000 € de loyers nus et supportez 5 000 € d’intérêts, 4 000 € de travaux et 3 000 € d’autres charges, votre résultat foncier sera négatif, et une partie de ce déficit pourra venir diminuer votre revenu global (hors part liée aux intérêts) dans la limite légale.
Quand vous louez un logement meublé, vous relevez soit du régime LMNP (Loueur en Meuble Non Professionnel) ou d’un régime LMP (Loueur en meublé Professionnel). Dans ces deux cas, les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers, mais la logique de déduction des intérêts d’emprunt reste valable. Là encore, c’est le régime réel qui permet de déduire les intérêts d’emprunt, en plus de l’amortissement du bien et du mobilier.
En régime réel, le loueur en meublé peut déduire :
Ces charges sont comptabilisées en charges financières et viennent réduire le résultat BIC de l’activité de location meublée. L’intégralité des intérêts payés sur l’année est ainsi imputée sur les recettes de loyers, ce qui contribue souvent à neutraliser l’impôt pendant de nombreuses années lorsqu’on cumule intérêts + amortissements.
Dans le cadre d’une location meublée (LMNP ou LMP), vous avez le choix entre deux régimes : le réel, comme pour la location nue ou le régime micro-foncier.
Le régime micro-BIC, applicable sous un certain seuil de recettes, propose quant à lui un abattement forfaitaire (généralement 50 % pour la location meublée « classique ») mais ne permet pas de déduire les charges réelles, dont font partie les intérêts d’emprunt. Pour profiter de la déduction, il faut opter pour le régime réel, ce qui nécessite de tenir une comptabilité mais offre un levier fiscal nettement plus important sur la durée, surtout lorsque le financement est substantiel.
En pratique, pour un investissement meublé financé à crédit, le régime réel LMNP ou LMP permet de cumuler déduction des intérêts, amortissement du bien, amortissement du mobilier et déduction des charges courantes, ce qui peut réduire considérablement, voire annuler, le résultat imposable pendant une longue période.
Le déficit foncier est l’un des outils les plus puissants pour les bailleurs en location nue, car il permet de diminuer non seulement l’impôt sur les loyers, mais aussi l’imposition sur d’autres revenus (salaires, pensions…), dans une certaine limite. Les intérêts d’emprunt jouent un rôle central dans la constitution de ce déficit, même si leur traitement est légèrement différent de celui des autres charges.
Lorsque vos charges (travaux, intérêts, taxes, frais de gestion…) excèdent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Les règles de report sont les suivantes :
Les intérêts restent donc extrêmement utiles car ils réduisent les revenus fonciers présents et futurs, même s’ils n’augmentent pas directement la part imputable sur le revenu global. Bien combinés avec des travaux importants éligibles au déficit foncier, ils contribuent néanmoins à optimiser fortement la fiscalité de l’ensemble de votre patrimoine locatif.
Plusieurs lois de défiscalisation renforcent l’attractivité des investissements où les intérêts d’emprunt sont déductibles, en ajoutant une réduction d’impôt ou un traitement spécifique des travaux.
Ces dispositifs ne suppriment pas le principe de la déduction des intérêts d’emprunt ; ils viennent au contraire le compléter en ajoutant une réduction d’impôt ou un régime d’imputation plus favorable pour les charges et les travaux. L’investisseur peut donc cumuler l’effet mécanique de la déduction des intérêts avec les avantages propres à chaque loi, sous réserve de respecter les conditions légales (durée de location, plafonds, localisation, nature des travaux…).
Sur le plan pratique, la déduction des intérêts suppose un minimum de rigueur : il faut recenser précisément les intérêts et frais liés à chaque prêt, conserver les justificatifs et les ventiler correctement entre les biens si plusieurs logements sont financés.
Dans tous les cas, il est recommandé de conserver les tableaux d’amortissement fournis par la banque, les attestations annuelles d’intérêts ainsi que les justificatifs de frais annexes pour être en mesure de répondre à une éventuelle demande de l’administration fiscale.
Pour réussir à optimiser la déduction de vos intérêts d’emprunt, il faut respecter le calendrier déclaratif 2026 portant sur les revenus 2025, qui à l’heure où nous vous écrivons n’est toujours pas validé par l’administration fiscale.
À ce stade, les grandes dates connues ou annoncées sont les suivantes :
C’est lors de cette déclaration des revenus 2025 que seront pris en compte vos intérêts d’emprunt payés en 2025 et que sera recalculé votre taux de prélèvement à la source applicable à partir d’août 2026. Veillez donc à rassembler dès maintenant vos justificatifs de prêt et à vérifier le régime fiscal choisi pour vos locations afin de ne pas passer à côté d’un levier important de réduction d’impôt.
Ce qu’il faut retenir
Maintenant que vous êtes au fait des avantages que l’investissement locatif peut vous apporter sur vos impôts, peut-être sera vous tentez de rechercher ou investir dans le locatif en France ?
Pour comprendre les subtilités de l’investissement immobilier, consultez notre page sur le concept d’immobilier résidentiel. Elle permet de mieux penser une stratégie d’optimisation fiscale.
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