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PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, LA PRESSE
Comme au Canada, l’accès à la propriété est devenu un problème aigu en Nouvelle-Zélande, surtout pendant la pandémie. Or, depuis le pic historique de 2021, le prix des propriétés a chuté de 30 %, grâce à la construction de maisons de ville qui a gonflé l’offre, mais aussi à des formes innovantes de financement. Le Québec pourrait-il en tirer des leçons ? Un reportage d’Isabelle Dubé et d’Edouard Plante-Fréchette.
Bye-bye, bungalows, place aux maisons de ville
Acquérir de 60 à 70 % de sa maison
Oui à la déréglementation, mais…
Une offre abondante au secours des acheteurs
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Monique et Bronson Yandall et leur fille, Lavinia, dans le quartier de Māngere, en banlieue d’Auckland
(Auckland, Nouvelle-Zélande) L’une des solutions qui donnent aux premiers acheteurs un accès au marché et dont le Canada pourrait s’inspirer est celle de la Housing Foundation.
« Le jour où on a eu les clés de la maison, on est entrés et j’ai fondu en larmes. J’ai pleuré parce que je n’arrivais pas à croire qu’elle était à nous. C’était juste incroyable, une maison toute neuve ! », raconte Monique Yandall, encore émue d’avoir été sélectionnée pour le programme d’accès à la propriété partagée de la Housing Foundation (fondation pour le logement).
Nous sommes réunis autour de la table de leur petite cuisine. Un délicieux fumet de fish and chips flotte dans l’air. Monique, son mari Bronson et leur fille de 14 ans, Lavinia, viennent de terminer leur souper. Notre visite attire les deux chats de la maison, qui retournent ensuite s’allonger dans l’une des trois chambres à coucher de la maison de ville, munie d’une salle de bains complète, d’une salle d’eau, d’un garage et d’un petit jardin.
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Bronson, entouré de Monique et de leur fille, Lavinia
« Avoir notre propre maison, ça assure une stabilité, car on n’est plus à la merci d’un propriétaire qui pourrait nous forcer à déménager. On a enfin un endroit pour vivre », souligne Bronson.
Ça assure aussi une sécurité financière. On pourra transmettre la maison à Lavinia quand elle sera plus grande.
Monique Yandall, propriétaire avec son mari d’une maison de ville à Māngere, en banlieue d’Auckland
La famille a fait une demande à la Fondation en avril 2020, et en octobre de la même année, elle avait déjà emménagé dans sa propriété du quartier de Māngere, à une trentaine de minutes du centre-ville d’Auckland.
La Housing Foundation aide les Néo-Zélandais de la classe moyenne qui travaillent à devenir propriétaires en acquérant une partie de leur maison. Les ménages ont une dizaine d’années pour racheter les parts détenues par la Fondation et devenir entièrement propriétaires.
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Dominic Foote, président de la Housing Foundation
Cela ne coûte rien à la famille. Nous ne facturons ni frais ni intérêts sur la part que nous détenons. Nous sommes un peu comme des parents qui aident leur enfant à acheter sa première maison.
Dominic Foote, président de la Housing Foundation
La mise de fonds est de 5 % et la part achetée par la Fondation est ajustée selon chaque situation.
« Nous veillons à ce que le remboursement du prêt hypothécaire ne dépasse jamais 30 % du revenu brut de la famille pour que cela soit durable », dit M. Foote, qui nous reçoit dans les bureaux de l’organisme à but non lucratif d’Auckland.
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Morgan Salesa aide l’une de ses filles, Avery, âgée de 10 ans, à faire ses devoirs. Le père de famille et sa conjointe, Toalima Ake, ont acheté leur première maison grâce à l’aide de la Housing Foundation.
Par exemple, Toalima Ake et Morgan Salesa ont acheté 70 % de leur maison et la Fondation, 30 %. Ils ont choisi de mettre une mise de fonds de 80 000 $ (100 000 $ NZ) amassée grâce à leur KiwiSaver, un CELIAPP version améliorée (voir encadré).
Ils remboursent un prêt hypothécaire de 371 000 $ (460 000 $ NZ) à un taux d’intérêt de 4,89 %. La part de 30 % achetée par la Fondation est remboursable en même temps, mais sur une dizaine d’années et sans intérêts.
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Avery et sa sœur aînée, Leilani, 13 ans, dans le garage de la maison familiale
C’est en visitant des participants au programme du quartier Massey, situé à une vingtaine de minutes du centre-ville d’Auckland, que nous croisons Toalima et Morgan avant l’heure du souper. La porte de leur garage est ouverte. Avery y fait ses devoirs pendant que sa grande sœur Leilani joue au ballon dans l’aire commune des maisons de ville avec sa petite sœur, son petit frère et son père.
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Des maisons de ville, à Massey, en banlieue d’Auckland
« Avant de trouver cet endroit, nous avions essayé la voie classique, mais même avec nos revenus et une bonne mise de fonds, on nous disait toujours non. Nous avions trop de personnes à charge pour être admissibles », relate la mère de quatre enfants, qui a envoyé sa demande au programme sur un coup de tête.
La famille a emménagé dans la maison de ville comportant trois chambres et deux salles de bains il y a six mois.
Les ménages sont responsables de l’entretien, des taxes locales et des assurances, comme s’ils possédaient 100 % du bien. La Fondation s’occupe de trouver le prêteur hypothécaire, l’avocat (responsable des tâches qu’accomplit le notaire au Québec), et c’est elle aussi qui construit la maison.
Les propriétés sont vendues en deçà du prix du marché, car la Fondation en contrôle tous les coûts.
Le profit que ferait normalement un promoteur sert à subventionner le programme pour les familles.
Dominic Foote, président de la Housing Foundation
M. Foote croit que le concept de la fondation peut être exporté dans les pays du Commonwealth ayant un système bancaire similaire.
Les terrains proviennent du marché commercial, du conseil municipal d’Auckland ou du gouvernement de la Nouvelle-Zélande.
La Fondation fonctionne grâce au financement du gouvernement et à la philanthropie. Elle réussit à construire de 90 à 100 maisons par année depuis 16 ans.
À Auckland, une maison de ville de deux chambres coûte environ 541 000 $ (670 000 $ NZ) et une de trois chambres, environ 605 000 $ (750 000 $ NZ).
« Nous pourrions en construire trois fois plus, mais nous manquons de fonds gouvernementaux ou philanthropiques. »
Lorsqu’un ménage souhaite déménager, il doit d’abord offrir la propriété à la Fondation, qui peut la racheter à sa valeur marchande. Si la fondation décline, la maison peut être offerte sur le marché.
Si les ménages ne sont pas en mesure d’acheter une maison, ils peuvent s’inscrire au deuxième programme de la Fondation : la location vers l’accession. Les ménages louent une maison pendant cinq ans, le temps d’amasser la mise de fonds nécessaire à l’achat partagé de la propriété. La Fondation les suit pas à pas pour qu’ils assainissent leurs finances personnelles. Elle leur prépare un plan financier pour qu’ils soient en parfait contrôle de leurs dépenses et de leurs revenus.
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Patrick Fueran, directeur des services d’accession à la propriété de la Housing Foundation
« Mon équipe aide les familles, avant qu’elles ne deviennent propriétaires, à bien établir leur budget et à comprendre l’importance de rembourser leurs dettes. La Nouvelle-Zélande connaît une crise du coût de la vie et il est très difficile pour les locataires de ne pas s’endetter », conclut Patrick Fruean, directeur des services d’accession à la propriété.
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Le KiwiSaver peut être utilisé par les Néo-Zélandais pour accéder à la propriété.
C’est un régime d’épargne-retraite volontaire, comme le REER au Canada, que les Néo-Zélandais peuvent utiliser pour acheter leur première maison trois ans après son ouverture. Contrairement au RAP lié au REER, aucun remboursement n’est nécessaire. Le grand avantage, c’est que l’employeur y contribue aussi. Il doit verser à ses employés cotisants au moins 3,5 % de leur salaire brut. L’État ajoute également pour chaque dollar cotisé par les Néo-Zélandais environ 25 cents jusqu’à un maximum de 209 $ (260 $ NZ) par an. Les travailleurs peuvent verser de 3,5 à 10 % de leur salaire brut, qu’ils investissent dans le produit de placement de leur choix, comme le REER ou le CELIAPP, et ensuite retirer leur argent qui a fructifié à partir de 65 ans. Les rendements sont imposés au fur et à mesure, mais à un taux moins élevé qu’un revenu de salaire. Il n’y a plus d’impôt à payer lors des retraits à 65 ans.
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Toalima Ake (35 ans), Morgan Salesa (38 ans) et leurs enfants : Leilani (13 ans), Avery (10 ans), Keely (4 ans) et Morgan Jr. (2 ans)
« Nous avions presque perdu espoir. C’était notre dernière tentative avant de nous résoudre à louer indéfiniment. Nous sommes vraiment reconnaissants d’avoir réussi à obtenir cette maison. »
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David Anantharaj (53 ans, vit avec sa femme et sa fille)
« Comme j’étais l’un des premiers candidats pour ce lotissement avec un chien et un chat, j’ai pu choisir la maison avec le plus grand jardin, et on peut voir la mer d’ici. Pour ce qui est des finances, la fondation nous a aidés à structurer notre épargne et à nous débarrasser de nos dettes. Elle nous conseille de manière à ce qu’une fois la maison achetée, nous n’ayons qu’un seul prêt, l’hypothèque. »
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Christine Payne (65 ans)
« J’ai été surprise d’être acceptée parce que j’étais seule avec deux enfants et j’avais 58 ans à l’époque. Je pensais que j’étais trop âgée et je n’avais pas beaucoup dans mon KiwiSaver. Sans la Fondation, je ne pourrais pas avoir de maison. »
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Monique Yandall (51 ans), Bronson Yandall (48 ans) et leur fille Lavinia (14 ans)
« Si on avait su, on aurait commencé à mettre de l’argent dans notre KiwiSaver plus tôt. L’employeur y met lui aussi 3 %. C’est comme de l’argent gratuit ! On a pu retirer 20 000 $ pour la maison. »
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