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Un notaire raconte comment une signature faite sans conseil a bloqué une vente pendant des années.
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« Quand des clients veulent absolument signer un compromis de vente, je leur raconte cette anecdote. » Vingt ans après, Frédéric Labour, notaire à Sainte-Geneviève des Bois, dans l’Essonne, s’en souvient encore avec amertume. À l’époque, ses clients cherchaient à vendre leur maison secondaire, dotée d’un grand terrain, en centre-ville de Montpellier. Les vendeurs signent un compromis, sans le consulter, avec un promoteur ayant pour projet de démolir la maison pour un nouveau programme immobilier.
Le dossier étant complet, Frédéric Labour propose à son confrère, notaire de l’acheteur, de fixer la date de signature de l’acte authentique. « L’acquéreur, n’ayant sans doute pas obtenu le nombre de ventes nécessaires au financement de son projet, refuse de la fixer. Or, aucune condition suspensive liée au financement ne figurait dans le compromis. Je réclame donc une date à mon confrère. » La réponse se fait attendre et le promoteur finit même par ne plus donner de nouvelles.
Un an et demi après l’expiration du délai pour signer l'acte authentique, les vendeurs souhaitent annuler la vente. Lors d’une conversation téléphonique tendue, le notaire montpelliérain apprend en effet que son client refuse toute solution amiable.
Frédéric Labour et ses clients se déplacent alors dans le Sud, avec un huissier, aujourd’hui commissaire de justice, qui consigne la situation dans son procès-verbal. « Nous nous sommes présentés conformément à la sommation, raconte le notaire. Les vendeurs étaient prêts à signer et l’acheteur nous a déclaré qu’il ne souhaitait pas acheter. Pour moi, et c’est là le piège, les vendeurs étaient libérés, puisqu’on avait constaté le refus de l’acheteur. »
Six mois plus tard, le couple trouve un nouvel acquéreur, un autre promoteur. Coup de théâtre : le premier acheteur, informé de la remise en vente du bien, se manifeste pour annoncer sa volonté d’acheter. « C’est hors de question ! », répliquent les clients de Maître Labour. Mais l’acquéreur initial, sûr de son droit, engage une procédure judiciaire pour exécuter la vente.
Alors que Frédéric Labour est certain de s’être prémuni, le tribunal donne raison… à l’acheteur. « Le juge a purement et simplement constaté la vente. Nous n’avions même pas besoin de passer par un acte notarié : le compromis avait déjà consacré l’accord sur le prix, et l’acheteur a confirmé son intention d’acheter, malgré le délai écoulé et la sommation de l’huissier. » Résultat : la vente se réalise, et les vendeurs doivent payer entre 3 000 et 4 000 euros de frais de procédure. Pour pouvoir se dégager du compromis de vente, les clients de Maître Labour auraient dû saisir le juge à la suite de la sommation d’huissier constatant le refus de l’acheteur. « Le juge aurait probablement constaté, à ce moment, la caducité du compromis. »
Depuis cette mésaventure, Frédéric Labour rappelle donc à ses clients pourquoi il privilégie les promesses unilatérales de vente. « Un compromis, c’est une vente déjà formée dont les effets sont simplement reportés, par exemple jusqu’à l’obtention d’un financement. L’accord sur le prix et sur le bien est constaté dans le compromis. Cela suffit à considérer que la vente est parfaite. » Tant qu’il n’est pas déclaré caduc ou exécuté, le compromis continue de produire ses effets.
D’après le notaire, le compromis n’est donc, contrairement à ce que l’on pense, pas aussi protecteur que cela pour les vendeurs. Certes, l’acheteur peut perdre le dépôt de garantie versé – environ 10% du prix de vente – voire être poursuivi pour exécution forcée de la vente ou condamné à verser des dommages et intérêts s’il disparaît ou refuse l’achat. Mais le vendeur, estime le notaire, est lui aussi pris au piège, ne pouvant se libérer qu’avec un accord amiable ou en engageant une procédure judiciaire.
Ce blocage de la vente constitue un risque que Frédéric Labour cherche à éviter pour ses clients. « Parfois, l’acheteur souhaite récupérer ses 10% avant d’accepter la caducité du compromis. Même si le vendeur est dans son bon droit de refuser, parfois, il vaut mieux accepter cette condition pour éviter une procédure qui peut durer un an et demi et coûter beaucoup d’argent. »
Dans une promesse unilatérale, en revanche, la vente n’est pas encore formée, puisqu’il n’y a pas de rencontre des volontés entre vendeur et acheteur, insiste le notaire. « Si toutes les conditions sont remplies et que l’acheteur ne lève pas l’option, il encourt des conséquences financières, comme perdre l’indemnité de 10%. Mais si l’acheteur ne se manifeste pas, le vendeur, qui reste engagé pendant toute la durée de l’option, peut remettre son bien en vente dès l’expiration de celle-ci, sans aucune formalité. »
