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La responsabilité du vendeur pour les servitudes non apparentes non déclarées lors d’une vente immobilière ne peut être écartée que par une clause expresse.
Une servitude est une charge qui grève la propriété. Certaines servitudes ne sont pas apparentes : elles ne présentent aucun signe extérieur.
Lors de la vente d’une maison affectée d’une telle servitude, le vendeur doit en principe la déclarer. S’il la tait, et si cette charge est d’une importance telle qu’elle aurait dissuadé l’acquéreur d’acheter s’il en avait eu connaissance, ce dernier peut demander l’annulation de la vente ou réclamer une indemnisation (art. 1638 du code civil).
Analyse de la Cour de cassation, 3e chambre civile du 13 février 2025, n° 23-17.636.
M. X acquiert une maison et la revend 2 ans plus tard à Mme Y. Celle-ci découvre l’existence d’un réseau d’évacuation d’eaux usées sous la maison, une servitude non apparente qui n’était pas mentionnée dans l’acte de vente. Après expertise, elle saisit la justice et réclame l’annulation de la vente ainsi que des dommages et intérêts. La cour d’appel rejette sa demande. Elle s’appuie sur une clause de l’acte de vente par laquelle…
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En cas de servitude cachée, l’acheteur peut faire annuler la vente immobilière
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