Les frais à payer pour l’achat immobilier, désignés à tort comme les « frais de notaire », alourdissent la facture des acquéreurs d’une maison ou d’un appartement ancien. Ils sont en revanche réduits pour la construction ou l’achat d’un logement neuf. Les tarifs réglementés des notaires, dont la dernière révision est entrée en vigueur le 1er janvier 2021, sont finalement prolongés jusqu’au 28 février 2026. Les émoluments, qui composent les « frais d’acquisition », sont toutefois majorés en Outre-mer.
Pour la part d’émoluments du notaire proportionnels au prix d’acquisition, un pourcentage de frais de notaire pour l’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble entier est appliqué par tranches.
Le barème de la rémunération du notaire au titre d’un achat immobilier a été prolongé à l’identique pour la métropole jusqu’au 28 février 2026 via un arrêté publié au Journal Officiel du 27 février 2024. Ce barème était entré en vigueur le 1er mars 2021 – et non le 1er mai 2020, comme initialement prévu, à cause de l’épidémie de Covid-19. Un arrêté, modifiant le calendrier indiqué dans l’arrêté du 28 février 2020 fixant les nouveaux tarifs, était paru au Journal Officiel du 29 avril 2020. Un arrêté, publié au Journal Officiel du 25 février 2022, avait ensuite prolongé cette grille des tarifs jusqu’au 29 février 2024.
La nouvelle méthode de calcul, qui est donc valable jusqu’au 28 février 2026, se base sur le barème suivant :
ATTENTION : Ce barème s’applique à toutes les transactions immobilières, que le logement soit neuf ou ancien.
POUR INFO : comme indiqué dans l’arrêté prolongeant les tarifs jusqu’au 28 février 2026, les émoluments du notaire (la rémunération proprement dit au notaire, qui compose les « frais de notaire » – ou « frais d’acquisition » – avec les honoraires, les débours et les droits et taxes) sont majorés à compter du 1er mars 2024 :
Avant l’annonce du report dû à la crise sanitaire liée au Covid-19, un arrêté paru dans le Journal Officiel daté du 28 février 2020 était entré en vigueur le 1er mars 2020. Il précisait que le barème en vigueur depuis le 1er mai 2016 s’appliquait pour :
Les tarifs réglementés des notaires au titre d’un achat immobilier, en vigueur avant ceux appliqués depuis le 1er janvier 2021 (voir ci-dessus), étaient les suivants :
En appliquant le barème au prix d’acquisition, voici le détail des frais de notaire (hors taxes) à payer selon le prix de sa maison ou de son appartement :
À NOTER : la réforme de la loi Macron permettait aux notaires de proposer des remises de 10% à leurs clients lorsque le prix de vente dépasse 150.000 euros. L’arrêté du 28 février 2020 a porté ce taux de remise à 20%, applicable désormais lors le prix de vente est supérieur à 100.000 euros.
Que l’on achète dans l’ancien ou dans le neuf, toute transaction immobilière est soumise à des frais d’acquisition.
Parmi les frais liés à l’achat immobilier, plus que les frais d’agence, ce sont les frais de notaire qui pèsent le plus lourd. Derrière cette appellation erronée – puisque le notaire n’encaisse qu’une partie de la somme versée – se cachent trois prélèvements de nature distincte :
Important : parmi ces trois composantes, seule la fiscalité diffère entre l’achat d’un logement ancien et celui d’un logement neuf.
À NOTER : la plupart des notaires pratiquent une activité de négociation similaire à celle d’une agence immobilière. Dans ce cadre, le notaire accompagne le vendeur dans sa vente et l’acheteur dans sa recherche de biens immobiliers. Les tarifs de la négociation immobilière effectuée par le notaire sont libres, donc variables d’un office notarial à l’autre.
Il y a une part de frais fixes et une part de frais variables, proportionnels au prix d’acquisition (calculés en pourcentage du prix d’achat).
L’essentiel des frais de notaire sont proportionnels au prix d’acquisition. Il s’agit :
Plusieurs sommes à payer au titre des frais de notaire ne sont pas proportionnels au prix d’achat. C’est le cas :
Les émoluments de formalités font partie de la rémunération du notaire. Ils correspondent aux démarches administratives effectuées par le notaire avant et après la signature de l’acte d’acquisition. Leur montant est fixe et prévu dans le barème des tarifs réglementés des notaires.
À quoi correspondent les débours ou déboursés dans le cadre d’une acquisition immobilière ? À des frais annexes à la rédaction de l’acte d’acquisition. Le notaire peut, en effet, être conduit à faire intervenir des tiers et à effectuer des déplacements. Les factures correspondantes sont refacturées à l’acquéreur sous cette appellation de débours ou déboursés et leur montant n’est connu qu’au moment de la finalisation de l’opération.
En réalité, c’est la fiscalité qui fait toute la différence entre les frais d’acquisition d’une maison neuve ou d’un appartement neuf d’une art, et d’un appartement ancien ou d’un pavillon ancien d’autre part.
Les droits de mutation à titre onéreux prélevés pour l’achat d’un logement ancien sont fixés au maximum à 5,81% du prix de vente. Ils sont encaissés par le Trésor public pour le compte :
Dans presque tous les départements, les DMTO sont fixés à 5,81%. Seuls l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte (5,11%) pratiquent des taux inférieurs.
IMPORTANT : une hausse temporaire des taux des DMTO est prévue à partir d’avril 2025. Seront concernées les opérations actées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
Les DMTO, correspondant uniquement à la taxe de publicité foncière, sont limités à 0,71% du prix de vente hors TVA, qui se monte à 20% (5,5% dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville). C’est pourquoi on parle de frais de notaire réduits pour l’achat d’un logement neuf. Ce taux est systématiquement appliqué partout en France.
En revanche, la vente d’un logement neuf (construit depuis moins de 5 ans) de particulier à particulier est soumise aux frais de notaire comme s’il s’agissait d’une transaction dans l’ancien.
Un couple achète un appartement ancien à Paris au prix de 500.000 euros. La ville de Paris applique le taux maximum de DMTO (5,81%). Les acquéreurs doivent donc payer 34.803,70 euros euros de frais de notaire dont :
Les montants ci-dessus sont issus d’une simulation (réalisée après la publication de l’arrêté fixant les futurs tarifs des émoluments des notaires), proches mais non représentatifs des montants effectifs à payer. Ils ne tiennent pas compte de la hausse temporaire des DMTO prévue à compter du 1er avril 2025.
En comparaison, les frais prélevés sur l’achat d’un logement neuf au même prix (hors TVA) se limitent à 9.950 euros. Soit une différence de près de 25.000 euros en faveur de l’immobilier neuf.
Néanmoins, si l’on ajoute la TVA, le prix de vente du logement neuf est augmenté de la TVA soit 20% du prix HT (hors taxes). Ainsi, le prix du logement neuf TVA au taux de 20% comprise se situe à 600.000 euros. Les frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf ne suffisent pas à compenser l’augmentation de prix causée par l’application de la TVA.
Pour anticiper cette dépense supplémentaire, les futurs acquéreurs peuvent faire une simulation afin de connaître le montant des frais de notaire à payer pour leur achat immobilier. Les Notaires de France proposent un simulateur gratuit, de même que l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil). Ces outils permettent d’effectuer des simulations pour l’achat d’un logement ancien, d’un logement neuf ou d’un terrain à construire en fonction de sa localisation (par départements) et du prix d’achat.
Le simulateur des notaires est un peu plus précis puisqu’il prend en compte :
Dans les deux cas, il s’agit d’estimations, donnant un montant approximatif, qui ne préjugent pas du montant final des frais d’acquisition à payer.
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