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Hypercentre, Chartrons, Nansouty, Caudéran, Le Bouscat, Talence… Le parc immobilier bordelais passé à la loupe.
Temps de lecture : 5 min
Hypercentre
Le vieux Bordeaux reste l’un des quartiers les plus prisés et les plus chers de la ville. Ici, les prix sont hauts et stables. C’est notamment le cas dans le secteur du « triangle d’or » formé par les allées de Tourny, les cours Georges-Clemenceau et de l’Intendance. Dans les immeubles du XVIIIe siècle, les transactions se négocient souvent autour de 6 500 €/m2. Toutefois, certaines petites surfaces bien agencées et sans défaut peuvent atteindre 7 000, voire 8 000 €/m2. « Pour acheter un trois-pièces, il faut disposer d’un budget d’au moins 450 000 € », affirme Johan Despujols, de l’agence Stéphane Plaza Immobilier Bordeaux Sud. « Ici, face à une demande importante et à une offre toujours limitée, les marges de négociation des acheteurs sont restreintes », poursuit Nicolas Prado, de l’agence Twist. « Toutefois, les biens partent quand même moins vite qu’il y a un an », constate Pascal Boulonne, de La Bordelaise de l’immobilier.
Chartrons
Les prix sont en mode pause dans cet ancien quartier des vignerons qui a fait sa mue il y a presque une décennie. Dans ce secteur toujours en vogue et proche de nombreuses écoles, les valeurs restent à des niveaux élevés, entre 5 000 et 5 800 €/m2. La partie la plus cotée des Chartrons est la rue Notre-Dame et ses abords. Ici, on trouve de nombreux lofts, issus de la transformation d’anciens chais en habitations et aussi des maisons en pierre. « Certains biens de standing avec jardin et/ou terrasse peuvent changer de main entre 1 et 1,5 million d’euros », indique Clément Kaufmann. « Toutefois la qualité du bâti y est assez hétéroclite, parfois médiocre », avertit Dominique Chomette, mandataire d’Optimhome.
Nansouty
Voici encore une localisation appréciée en raison de son double voisinage des facultés et du centre-ville. Moins cher que Saint-Genès, tout proche, ce quartier connaît depuis quelques années une valorisation de son marché immobilier. « On manque d’offres face à une demande soutenue. Dans les rangs des acheteurs se côtoient des primo et des secundo-accédants, mais aussi des investisseurs », signale Cyril Simon, de l’agence Orpi Nansouty Immobilier. Dans ce secteur à l’esprit village, l’habitat individuel et les petits immeubles sont légion. « On peut dénicher des échoppes de 80 à 100 m2 autour de 4 000 €/m2. Les maisons s’échangent à partir de 450 000 € », indique ce dernier.
Caudéran
Chic et résidentiel, ce quartier a toujours le vent en poupe auprès des Bordelais et des nouveaux arrivants dans la ville. Desservi par le tramway, il plaît à une clientèle aisée en quête d’un habitat ancien de caractère. Autres facteurs d’attractivité : les commerces de proximité et les nombreuses écoles. Ici, on trouve de belles maisons de maître, de grandes échoppes en bon état et quelques appartements de standing. Il faut compter entre 650 000 et 800 000 € pour une échoppe bordelaise. « Depuis quelques mois, dans ce quartier, les prix font du surplace », signale Clément Kaufmann, de l’agence Espaces atypiques à Bordeaux.
Jardin-Public
Ce quartier huppé et paisible est apprécié des familles en quête de grands logements et des seniors goûtant la proximité du centre sans en avoir les désagréments. Il abrite beaucoup d’immeubles en pierre hébergeant des appartements bourgeois avec parquet, moulures, cheminée et belle hauteur sous plafond. Le mètre carré avoisine les 5 500 €. « Dans la rue Mandron, un appartement de 113 m2 en rez-de-jardin, avec une terrasse de 50 m2, affiché en février à 585 000 € s’est adjugé en octobre à 570 000 € », indique Pascal Boulonne.
Le Bouscat
Dans cette commune limitrophe de Bordeaux et située en bordure du Parc bordelais, les valeurs restent stables et à des niveaux élevés. Cette ville bénéficie depuis février dernier de l’extension de la ligne du tramway. Doté d’une ambiance de village et d’un centre réhabilité, Le Bouscat offre une densité urbaine agréable. L’habitat individuel (maisons bordelaises, échoppes) est ici majoritaire. Cela attire les ménages aisés avec enfants en quête de surfaces plus généreuses et d’un extérieur. Les échoppes y sont nombreuses, avec plus de 1 000 unités recensées. Les appartements se vendent entre 4 000 et 4 500 €/m2. Pour une maison, il faut tabler sur 5 400 €/m2. Néanmoins, les demeures bourgeoises situées vers les avenues d’Eysines et Charles-de-Gaulle, partent au-dessus du million d’euros. Mais les délais de vente sont plus longs. Mise en vente après le premier confinement à 1,26 million d’euros, une maison a trouvé preneur cet automne à 1,175 million d’euros, après de nombreuses offres refusées.
Saint-Genès
Quartier historique et valeur sûre bordelaise, cette zone offre un habitat majoritairement composé de maisons. « Sa cote reste élevée car il est bien desservi par les transports en commun, profite de la proximité du centre-ville et du campus universitaire de Talence, et bénéficie d’un bon système scolaire. C’est là que souhaitent habiter les Parisiens lorsqu’ils cherchent à s’installer à Bordeaux », souligne Johan Despujols. À quelques stations de tramway du centre, ce quartier offre un accès facile pour sortir de la capitale girondine. Il recèle de grandes surfaces habitables avec des extérieurs plus généreux que dans le vieux Bordeaux. L’offre étant faible, la cote reste élevée. Il faut disposer d’un budget compris entre 600 000 et 1 million d’euros selon la surface et les prestations de la maison.
Talence
Marché de report pour les personnes qui n’arrivent plus à se loger à Bordeaux, cette commune ne cesse de se développer et de voir sa cote monter. Les programmes neufs sont nombreux et se commercialisent au-dessus de 4 000 €/m2. Les biens anciens avoisinent les 3 000 €. « L’offre est inférieure à la demande, ce qui donne un certain dynamisme au marché », indique François Bibes, de l’agence Century 21 Talence Immobilier. « Les prix les plus élevés concernent les habitations proches des différentes stations de tramway qui desservent la ville », note Nouha Moubine, chez Stéphane Plaza Immobilier Talence. Les valeurs se font plus douces du côté de Plume-la-Poule, Béthanie et Cauderès. Rue Freycinet, une échoppe bordelaise en pierre de 70 m2 avec 87 m2 de terrain s’est adjugée 397 000 € §
Avis d’expert
Le Point : Ce deuxième confinement va-t-il bousculer le calendrier des transactions immobilières en cours ?
Caroline Jeanson : Non, il n’y a pas de bouleversement en vue dans l’avancée des dossiers engagés. Le premier confinement a accéléré le développement d’outils de travail à distance. L’organisation de vidéoconférences sécurisées entre le notaire et ses clients, la mise en place assez systématisée des procurations, des signatures électroniques et des comparutions à distance permettent de fluidifier le traitement des transactions.
Ce nouveau coup d’arrêt va-t-il fragiliser le marché immobilier local et faire baisser ses prix ?
La pause forcée du premier confinement n’a rien changé. Les prix restent stables. Après un afflux de transactions (postconfinement) observé entre les mois de mai et de juillet, le marché a retrouvé son cours normal dès septembre. On relève malgré tout une offre plus étoffée, due aux séparations conjugales liées au confinement et à la revente de biens locatifs de type Airbnb qui ne se louent plus compte tenu d’une réglementation locale plus restrictive et de l’absence de touristes§ Propos recueillis par LÉa Desmet
* Déléguée à la commission de la communication à la chambre des notaires de la Gironde.
• Rue Constantin, rdc sur cour imm. en pierre début XXe, 2-pièces, 38 m2, 210 000 € (5 500 €/m2).
• Rue du Cheverus, 1 er ét. imm. années 1960, 2-pièces, 39 m2, travaux, 260 000 € (6 650 €/m2).
• Rue du Manège, 3 e ét. imm. XIXe, 2-pièces, 50 m2, travaux, 277 000 € (5 550 €/m2).
• Rue du Cancera, 2 e ét. sans asc. petit imm. 1900, 3-pièces, 62 m2, 450 000 € (7 250 €/m2).
• Rue Judaïque, 2 e ét. imm. 1910, 3-pièces, 104 m2, travaux, 423 000 € (4 050 €/m2).
• Rue Beck, 4 e ét. imm. 2012, 5-pièces, 105 m2, terrasse de 75 m2, double parking, 430 000 € (4 100 €/m2).
• Rue Pascal-Mothes, maison en pierre début XIXe, 125 m2, 5-pièces, jardin de 80 m2, parfait état, 540 000 €.
• Rue Fondaudège, maison années 1920, 140 m2, 5 pièces, terrain de 90 m2, travaux, 780 000 €.
• Rue d’Arcachon, maison mitoyenne en pierre années 1900, 200 m2, 7 pièces, 190 m2 de terrain, 100 000 € de travaux, 850 000 €.
• Rue de l’École- Normale, échoppe bordelaise, 6-pièces de 220 m2, jardin de 60 m2, parfait état, 640 000 €.
Dossier coordonné par Bruno Monier-Vinard
Sebastien ORTOLA / RÉA (x2) – SP
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