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La mise en vente de la villa Ugaïna par Pierre-Édouard Stérin à près de 16 millions d’euros et la vitalité de l’immobilier de luxe font tourner les têtes à Saint-Jean-de-Luz. Ont-elles un impact sur le marché traditionnel ? « Sud Ouest » s’est penché sur la question
La scène se répète tous les jours, plusieurs fois par heure. Boulevard Victor-Hugo de Saint-Jean-de-Luz. Un passant lambda jette un œil furtif dans la vitrine de l’agence immobilière de luxe Barnes. Comme ça, pour rêver ou s’agacer. D’un coup, sa silhouette se fige, hypnotisée par le montant à huit chiffres. Depuis quelques mois, la villa Ugaïna, désormais aussi appelée « maison Stérin », du nom de son richissime propriétaire Pierre-Édouard Stérin, s’affiche sans complexe à 15,9 millions d’euros. Soit grosso modo ce que le commun des salariés français gagnera en quatorze vies de travail (1).
Localement, ce prix record suscite l’émoi. Début octobre, des membres du groupe municipal Herri Berri (devenu tout récemment Donibanen Bizi) se sont joints à l’action de l’organisation abertzale EH Bai, pour crier…
Localement, ce prix record suscite l’émoi. Début octobre, des membres du groupe municipal Herri Berri (devenu tout récemment Donibanen Bizi) se sont joints à l’action de l’organisation abertzale EH Bai, pour crier à « l’indécence » et à « la spéculation ». Au-delà de l’exemple, extrême, ils déplorent une vague de valorisations à la hausse dans le secteur des villas de prestige. « C’est délirant, on se croirait sur le marché de l’art », peste le chef de file de ces opposants, Pascal Lafitte. « On parle de biens d’exception », tempère le maire, Jean-François Irigoyen. Phénomène ciblé et indolore pour le reste des habitants ou locomotive inflationniste ? « Sud Ouest » a exploré le sujet.
L’ancienne capitainerie n’est pas la seule de la zone Saint-Jean-de-Luz/Ciboure à être présentée au-delà des 10 millions. La Maison de l’Infante est proposée pile à ce tarif, après une tentative infructueuse à des hauteurs plus élevées. « Il y a aussi un bien autour de 10 millions depuis un mois sur Sainte-Barbe », dévoile Philippe Thomine-Desmazures, directeur de Barnes Côte basque. Voilà pour le marché dit de « l’ultra-luxe », un espace de transactions « relativement atone » malgré tout : les acheteurs à ces altitudes suffocantes sont rares et prennent leur respiration avant de se lancer.
Le marché du « luxe », un cran en dessous du « plafond de verre » des 5 millions d’euros, est plus dynamique. « Il est assez actif, oui, confirme le patron local de l’intermédiaire spécialisé. Entre Bordagain (à Ciboure, NDLR), Sainte-Barbe et un peu Aice Errota, nous avons fait une dizaine de transactions entre 3 et 5 millions d’euros en 2025. » Encore une demi-douzaine de propriétés situées dans cette fourchette se trouvent officiellement à la vente, sans compter celles dont l’avenir se négocie plus discrètement. L’achat-cession des maisons « premium » (1,5 à 3 millions d’euros) a également le vent en poupe.
Philippe Thomine-Desmazures identifie plusieurs raisons à cette vitalité de l’immobilier de prestige, en volume comme en prix. « Les acquéreurs de ce marché sont moins concernés par la hausse des taux d’intérêt qui a pénalisé ceux du marché traditionnel, car ils n’ont pas besoin de recourir à l’emprunt ; ils cherchent des résidences secondaires et leurs revenus sont liés aux standards des grandes métropoles ; les prix sont encore très attractifs comparés à la Côte d’Azur, de sorte qu’ils voient la Côte basque comme un luxe plutôt accessible. »
Ce contingent reste cependant marginal au regard de l’ensemble : « Au-delà de 3 millions, cela représente moins de 1 % des transactions sur Saint-Jean-de-Luz/Ciboure », a calculé Philippe Thomine-Desmazures.
Bien que ciblé, l’emballement sur le chic n’en demeure pas moins réel. Faut-il y voir la conséquence d’une spéculation à l’œuvre, comme le dénonce Herri Berri ? Pour le groupe minoritaire luzien, la mise en vente de la « maison Stérin » à 15,9 millions d’euros, après achat en 2022 à 6 millions, en est l’illustration : « C’est un signal fort pour les investisseurs », considère Pascal Lafitte.
Philippe Thomine-Desmazures affirme le contraire. Sur un plan général, d’abord : « Les niveaux de prix depuis trois ou quatre ans ne permettent pas d’espérer une rentabilité sur les investissements immobiliers. Ce sont des achats plaisirs, irrationnels. On n’est pas dans la spéculation ».
L’exemple de la villa Ugaïna ne collerait pas non plus : « Je ne pense pas que Pierre-Édouard Stérin gagnera de l’argent sur l’opération. C’est beaucoup plus rentable pour lui d’investir sur une start-up ». L’entourage du milliardaire, sollicité par « Sud Ouest » s’applique d’ailleurs à faire infuser cette idée. L’addition du prix d’achat aux enchères (6 M€), des frais sur les enchères (0,60 M€), du coût des travaux (5,40 M€) et des intérêts financiers (1,20 M€) _c’est-à-dire un total de 13,20 M€_ soustrait à 15,90 M€ moins 0,90 M€ de frais d’agence, laisse « l’hypothèse d’une plus-value de 1,80 M€, qui sera taxée à quasi 40 % par l’État, soit au final 1 M€ et 5 % de rendement financier dans le meilleur des cas ». « Ce qui ne correspond pas du tout à la rentabilité d’un investissement effectué à titre spéculatif, insiste-t-on du côté de Stérin. Rapporté à tout ce qui a été investi dans la maison et à son coût global, c’est très faible. »
Une question de perspective, pour Hugo-Luc Maillos, d’Herri Berri : « Une bascule d’1 million, c’est peut-être très faible à son échelle. Mais avec cet argent, la collectivité pourrait en faire des choses. Un million, c’est, par exemple, le montant de la réfection des trottoirs de la ville chaque année. ». Un million, c’est aussi le prix d’une maison pavillonnaire à Saint-Jean-de-Luz.
L’autre aspect soulevé par Herri Berri concerne l’impact éventuel de ce marché du haut de gamme à la hausse sur celui dit « classique » (maisons et appartement vendus en dessous d’1,5 million d’euros). Responsable chez Carmen Immobilier, Anne Violain certifie qu’il est nul, les deux n’étant pas interconnectés. « Il s’agit d’opérations qui ne concernent qu’une toute petite partie du marché et ne vont pas structurer les prix moyens. Il faut regarder ce qui se passe tous les jours, pas juste une transaction exceptionnelle », insiste-t-elle.
Hugo-Luc Maillos n’est pas d’accord : « Le fait de vendre à des prix astronomiques fait mécaniquement augmenter le prix au mètre carré, qui rentre dans le référentiel communal et celui de l’État. Les agences se basent là-dessus. En cas de proposition de vente en dessous de ces prix, l’État peut dire : ‘’Non, vous fraudez à l’estimation’’. Tout ça pousse l’ensemble du système vers le haut. »
Assiste-t-on pour autant à une flambée des prix du marché standard ? Pas dernièrement, si l’on en croit les données compilées par Carmen Immobilier dans la zone Saint-Jean-de-Luz/Ciboure, malgré un volume de transaction à la hausse (+ 34 % entre 2025 et 2024). « On est sur une reprise du marché très saine, rationnelle, par rapport au post-Covid. Il n’y a pas du tout d’emballement, on est revenu sur une stabilité. On retrouve des projets de famille, en résidence principale », renseigne Anne Violain.
Hugo-Luc Maillos prend acte de la conjoncture, mais considère la situation sur le temps long : « En dix ans, le prix du mètre carré dans l’ancien est passé de 4 000 à 7 000 euros, soit près de 40 % d’augmentation. Ça s’est fait par le cumul de toutes ces ventes à 1 million, ça a nourri le système. » Anne Violain ne conteste pas cette tendance, mais invite à manier ces indicatifs avec des pincettes : « Les prix au mètre carré, ça ne veut rien dire. Une belle maison de 70 m² avec des prestations haut de gamme et vue sur mer, elle n’aura rien à voir en termes de prix avec une autre de la même rue moins bien placée avec beaucoup de travaux. C’est faussé. »
Face à cette tendance complexe, le politique doit-il intervenir ? Jean-François Irigoyen estime que non, en tout cas pas directement : « C’est l’offre et la demande. La Côte basque est attractive, le foncier est cher, les prix flambent, constate-t-il. La seule chose qu’on peut faire, c’est créer des logements accessibles à tous, en locatif, BRS (Bail réel solidaire, NDLR), accession sociale, accession libre à prix maîtrisés. » Le premier magistrat luzien peut se prévaloir de 400 livraisons du genre au cours de ce dernier mandat.
Hugo-Luc Maillos salue l’effort. Mais il le juge insuffisant : « Ça fait quarante ans qu’on nous dit que le marché va s’autoréguler. On voit bien que ça ne marche pas. Quand le maire dit que c’est la loi de l’offre et de la demande, il valide la spéculation. » Aussi Herri Berri veut-il désormais introduire une réflexion sur « le plafonnement des prix » dans certaines zones tendues, sur le modèle déjà en place de l’encadrement des loyers.
« Pourquoi, aujourd’hui à Saint-Jean-de-Luz, on ne peut pas trouver une maison traditionnelle, pavillonnaire, à moins d’1 million, quand la même à Chéraute est à 200 000 euros ? », interroge-t-il, insistant sur la nécessité de reconnecter le sujet avec le réel. Une question de campagne, assurément.
(1) En se basant sur un salaire médian net en France autour de 2 200 euros par mois et quarante années de travail.
