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Article rédigé par
La Dépêche du Midi
Après une année noire pour le secteur de l’immobilier neuf, les promoteurs toulousains comptent sur la nouvelle niche fiscale Jeanbrun pour relancer les ventes dès le printemps.
Tourner la page et aller de l’avant. C’est en substance le message passé ce jour par Mickaël Merz, président de l’Observer de l’immobilier toulousain, à l’occasion de la présentation du catastrophique bilan 2025 de la profession. « Sans surprise l’année a été mauvaise avec des chiffres historiquement bas, que nous n’avions jamais connus auparavant », pointe le promoteur. En effet, moins de 3 500 logements neufs ont été vendus dans l’aire urbaine toulousaine l’année dernière, dont environ 2 000 à des particuliers et 1 500 à des bailleurs sociaux.
Pour prendre la mesure de ce chiffre, il faut se souvenir qu’en 2019 (avant Covid) ce sont plus de 7 200 ventes qui avaient été réalisées. « Nous produisons trois fois moins de logements qu’une année normale, puis surtout les investisseurs ont déserté. Ils ne représentent plus aujourd’hui que 20 % des ventes, or ce sont eux qui alimentent ensuite le marché de la location. On sait déjà que cela se traduira par un manque de 4 000 logements à louer, dans les deux ou trois prochaines années dans la métropole toulousaine », alerte Mickaël Merz.
Malgré ces mauvaises performances, la profession veut croire que le pire est passé et met tous ses espoirs dans le récent dispositif fiscal Jeanbrun (le fameux statut de bailleur privé) institué par la loi de finances 2026. « C’est une nouvelle loi fiscale, qui va prendre le relais du dispositif Pinel et nous pensons qu’elle pourrait relancer le marché toulousain. Nous espérons même atteindre les 6 000 ventes dès la fin 2026 car nous sommes déterminés à lancer les commercialisations dès que les décrets seront publiés », assure Mickaël Merz. Contrairement au Pinel, cette nouvelle niche ne permet pas une réduction d’impôt immédiate, mais crée un amortissement déductible des revenus fonciers entre 3,5 et 5,5 %, selon le type de logement et de loyer proposé (social ou très social).
Optimistes mais réalistes, les promoteurs ne tablent pas pour autant sur une reprise fulgurante. « Nous ne partons pas de zéro, nous disposons d’un stock de 2 430 logements, mais sur la place toulousaine, tout le monde ou presque devra d’abord reconstituer ses effectifs pour être opérationnel », tempère le promoteur. Illustration au sein de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Toulouse Occitanie, qui évalue avoir perdu 25 à 30 % de ses adhérents depuis un an, soit une douzaine de démissions. « Chez les petits comme chez les gros promoteurs, il y a eu des disparitions et des réductions d’effectifs. Partout il va donc falloir reformer des équipes de vendeurs et de développeurs, pour relancer la machine, et je pense que nous verrons les premiers effets du dispositif Jeanbrun avant l’été. » Dans ce contexte, une bonne nouvelle mérite d’être soulignée pour les futurs acheteurs. Elle concerne les prix qui ont baissé de 2 % en un an sur l’aire urbaine. Le prix moyen d’un appartement neuf, parking inclus dans l’aire urbaine s’affiche désormais à 4 581 euros/m².
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Quel scoop, évidemment qu'après les municipales, le robinet des permis de construire va s'ouvrir à nouveau en grand. Comme à chaque fois.
J'en profite pour rappeler à tous mes locataires de ne pas régler leur loyer en retard ce mois ci.
Il faut être inconscient pour acheter et habiter dans ses immeubles mixtes social.prive…vous payez plein pot un appartement avec un logement social sur le palier…qui est assez fou pour faire ca?
Vous avez raison.
Les cas soc ont toutes les aides sociales.