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Après la disparition du Pinel, le paysage de l’investissement locatif s’enrichit d’un nouveau dispositif : Relance logement, aussi appelé « Jeanbrun », du nom du ministre de la Ville et du Logement. Son approche diffère considérablement
Comme le Pinel, le dispositif Jeanbrun est ouvert à tous les particuliers souhaitant investir dans un logement locatif et conditionné à des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Ce sont d’ailleurs les seuls points communs entre ces deux mécanismes.
Tandis que le Pinel fonctionnait sur une réduction d’impôt forfaitaire proportionnelle…
Tandis que le Pinel fonctionnait sur une réduction d’impôt forfaitaire proportionnelle à la durée d’engagement, le Jeanbrun, lui, repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal permettant de déduire chaque année de ses revenus locatifs déclarés une fraction du prix du logement ainsi que l’intégralité des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière).
La nuance est importante : avec le Jeanbrun, l’investisseur locatif ne réduit pas le montant de ses impôts, mais le montant de son assiette imposable. Ainsi le Jeanbrun profite-t-il davantage aux contribuables les plus aisés, relevant de la tranche d’imposition la plus élevée, pour lesquels la réduction de l’assiette imposable des revenus fonciers se traduira par une plus grande économie d’impôt.
Concrètement, pour un amortissement de 7 000 euros par an, un investisseur relevant de la deuxième tranche (de 11 498 euros à 29 315 euros), imposé à 11 %, économisera près de 18 000 euros en neuf ans ; tandis qu’un bailleur relevant de la dernière tranche (plus de 180 295 euros/an), imposé à 45 %, économisera dans le même temps près de 40 000 euros par an.
C’est la différence fondamentale avec le Pinel, où la réduction était la même, quel que soit le taux marginal d’imposition. En d’autres termes, le Jeanbrun est idéal pour les investisseurs patrimoniaux, mais beaucoup moins pour les petits investisseurs qui bénéficieront d’un avantage fiscal à la marge.
Les autres différences tiennent essentiellement à la nature du logement, à la durée de location, aux plafonds de loyers et à la localisation du bien. Seuls les logements collectifs, neufs ou anciens (diagnostic de performance énergétique A ou B après travaux d’un montant supérieur à 30 % du prix d’acquisition), peuvent désormais bénéficier du Jeanbrun, excluant de fait toutes les maisons individuelles.
Le logement doit, en outre, être loué en tant que résidence principale pendant une durée minimale de neuf ans (contre six avec le Pinel) et soumis à des plafonds de loyer « intermédiaire », « social » ou « très social », variables selon la localisation et la composition du foyer locataire.
À la différence du Pinel, qui était réservé aux zones A, A bis et B1, le dispositif Jeanbrun s’applique à l’ensemble du territoire, sans aucune restriction géographique. Si le zonage des communes reste toujours d’actualité pour déterminer le plafond des revenus des locataires, il n’a donc dorénavant aucune incidence sur la localisation du logement.
Il faut également retenir que si l’une des conditions exigées est rompue (durée de location, plafonds de loyer…), le propriétaire est tenu de rembourser tout l’avantage fiscal obtenu jusque-là.
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