Immobilier : dans la Loire, entre reprise et incertitudes | IF Saint-Etienne – le média local qui met les points sur les «if» – IF Saint-Etienne

Après trois années difficiles pour le marché de l’immobilier, le prix médian des logements anciens est à la hausse dans la Loire, et les transactions ont bondi de 10 %. Des signes encourageants de reprise, qui vont toutefois se heurter à un contexte mondial devenu incertain depuis le début du conflit au Moyen-Orient.

Vers une sortie de crise pour le secteur de l’immobilier ? Pas si simple. Ce jeudi 23 avril, les notaires de la Loire présentaient leur bilan annuel du marché de l’immobilier dans la Loire. En 2025, le marché amorce une reprise après trois années de baisse de volumes de ventes, avec une hausse, tous types de biens confondus de 9,8 % (soit 11 170).

Côté crédits immobiliers aussi, la reprise se confirme avec des taux d’intérêt moyens qui se stabilisent à 3,2 % hors frais et assurance, après avoir frôlé avec les 4 % voire 5 %. L’époque où l’on pouvait emprunter à un taux avoisinant les 1 % était un cycle très exceptionnel, qui ne reviendra pas de sitôt. Quant à l’inverse, soit une hausse considérable de ces mêmes taux, ce n’est, pour l’heure, pas au programme non plus. Tout va pour le mieux alors ? C’était sans compter sur une guerre au Moyen-Orient…

Légère reprise

Côté immobilier, la synthèse donnée par Maître Alain Courtet, référent immobilier Loire au sein de la Chambre interdépartementale des notaires, fait état, en 2025, de volumes de ventes augmentent donc pour la première fois depuis 2021. Une donnée valable pour les appartements anciens (+ 2,9 %), les appartements neufs (+ 7,2 %), les terrains à bâtir (+ 30 %), ainsi que les maisons anciennes (+ 15 %), qui représentent toujours le plus gros volume de ventes en 2025, avec 5 240 transactions.

Concernant les prix médians, on note des disparités en fonction du type de bien. En un an, le prix médian au mètre carré baisse de 3,1 % pour s’établir à 3 540 euros. En revanche, les appartements anciens, avec 1 230 euros le mètre carré, affichent une légère hausse de 1,8 %. Le prix de vente médian des maisons anciennes est en hausse de 4 % pour atteindre 197 600 euros, tandis que celui des terrains à bâtir fait un bon de 9,1 %, et s’élève à 68 400 euros. Sans surprise, c’est sur le secteur de la plaine du Forez que le prix des terrains à construire enregistre l’augmentation la plus importante (20 %), en opposition avec un tarif en chute dans la périphérie stéphanoise (- 21 %). Hausse des prix des maisons anciennes à Roche-la-Molière« Après une légère hausse des prix au mètre carré en 2025, le marché est dans une phase de stabilisation », constate Adeline Martinon, également référente immobiliers pour la Chambre.

Hausse des prix des maisons anciennes à Roche-la-Molière

Côté secteurs, on trouve les maisons anciennes les plus chères sur les communes de Saint-Galmier (prix médian de 275 800 euros, en baisse de 9,6 %), Saint-Genest-Lerpt (prix médian de 265 400 euros, en baisse de 2,8 %), ainsi que de Veauche (prix médian de 260 000 euros, en hausse de 4,4 %). En revanche, les communes du Coteau (prix médian de 172 100 euros, en hausse de 8,1 %), de Mably (prix médian de 155 100 euros, en baisse de 0,9 %), et de Roanne (prix médian de 140 000 euros, en baisse de 5,4 %), proposent les maisons les moins chères. Sur ces mêmes biens, les hausses de prix les plus importantes se situent à Roche-la-Molière (+ 16,5 %), Saint-Chamond (+ 8,6 %), et Saint-Marcellin-en-Forez. A l’inverse, les plus fortes chutes sont enregistrées dans les communes de Villars (- 13,5 %), Montbrison (-12,8 %), et Saint-Galmier (- 9,6 %).

Par ailleurs, les biens se conservent désormais moins longtemps dans la Loire, avec 34 % des vendeurs qui revendent avant 5 ans. « On peut imaginer que les obligations en matière de rénovation énergétique poussent à revendre certains propriétaires qui ne sont pas en mesure ou ne souhaitent pas financer les travaux », estime Me Alain Courtet. Quant au profil de l’acquéreur ligérien, il ne change que très peu : 78 % proviennent du département, 27 % ont entre 30 et 39 ans, et 32 % occupent des professions intermédiaires.

A Saint-Etienne, une homogénéisation des quartiers

Le marché des appartements anciens se concentre en grande partie à Saint-Etienne, qui affiche un prix médian au mètre carré de 1 130 euros (derrière Roanne avec 1 230 euros, et Saint-Chamond et ses 1 250 euros). Sans surprise, les quartiers dans lesquels les tarifs sont les plus élevés sont Villeboeuf/ Fauriel/ Vivaraise (1 310 euros ; – 0,8 %), Terrasse/ Bergson/ Carnot (1 270 euros ; – 2,9 %) et Saint-Roch/ Badouillère/ Chavanelle (1 240 euros ; + 4,6 %). C’est a contrario à Beaubrun/ Tarantaise (890 euros ; + 6,1 %), La Cotonne/ Devey/ Malacussy (880 euros ; évolution non disponible), et au Soleil (860 euros ; – 15,6 %) que les biens sont les moins chers.

« A partir d’un certain prix, les acheteurs se tournent vers d’autres quartiers et cela entraîne une homogénéisation des prix », explique Me Adeline Martinon, qui constate qu’à Saint-Etienne, les transactions concernent beaucoup d’investisseurs. Les acheteurs en quête d’une résidence principale , lui préfèrent encore les communes périphériques et une maison individuelle. Ce sont en majorité des trois pièces qui sont vendus (34 %), puis des quatre pièces (26 %), des deux pièces (22 %), cinq pièces et plus (11 %), et enfin des studios (8 %).

Terrains à bâtir… quelle surface ?

Du côté des terrains à bâtir, le Roannais enregistre aussi une hausse significative du prix de vente médian en la matière avec + 7,2 % en un an (48 400 euros). A noter qu’en 2024, 42 % des ventes de terrains concernaient moins de 600 m2 de superficie contre 36 % en 2023. Au regard de l’objectif Zan (zéro artificialisation nette) en 2050, de l’adaptation de documents d’urbanisme en cascade que sont Scot, Plui et Plu amenant à la sortie de centaines d’hectares de la « constructibilité », on pouvait prévoir que la proportion de petites surfaces allait s’amplifier.

Et c’est finalement l’inverse qui s’est produit, allant vers une stabilisation in fine de la surface à bâtir. Les terrains de moins de 600m2 représentent 36 % des ventes en 2025, ceux entre 600 et 899m2 passent de 25 % à 29 %. Les surfaces comprises entre 900 et 1 499m2 sont stables à 22 %. A noter également que la forte hausse du prix des appartements neufs à Saint-Etienne (+ 9 %) est à relativiser puisque basée sur un marché peu dynamique en termes de volumes de ventes. Par ailleurs, la proportion de logements de petite surface a augmenté de 16 points, entrainant une hausse du prix au mètre carré. Et après ?

Une reprise contrariée par la guerre ?

C’est donc au moment où le marché de l’immobilier semblait reprendre des forces et où les ménages relançaient leurs projets que la guerre au Moyen-Orient a été déclenchée. Cette dernière a pour conséquence de faire flamber le prix des carburants, pouvant mener investisseurs et acheteurs à reporter leur décision ? Trop prématuré pour savoir quel sera l’impact sur le marché.

Néanmoins, Philippe Kiehl, directeur départemental Loire de la Banque de France, se veut rassurant. « Nous sommes très loin des crises inflationnistes que l’on a pu connaître en 2022 et 2023. Même nos projections les moins optimistes n’atteignent pas cette ampleur ». Car la France a appris de ses erreurs, notamment en devenant moins dépendante et en produisant davantage d’énergie en investissant dans sa filière nucléaire. Reste à savoir si cette crise géopolitique sera ponctuelle ou s’inscrira dans la durée…