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Article rédigé par
La Dépêche du Midi
Adopté dans le projet de loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun a pris le relais de la loi Pinel. Bonne nouvelle : couplé à l’achat d’un logement locatif intermédiaire (LLI), il devient un excellent levier pour investir dans le neuf. On vous dit tout.
Depuis la disparition du « Pinel » en décembre 2024, les promoteurs immobiliers réclamaient la création d’un nouveau dispositif d’investissement locatif pour soutenir la construction de logements neufs. Ils ont été entendus par le gouvernement, qui a adopté le statut de bailleur privé (également appelé dispositif Jeanbrun) en février 2026. Ce nouveau cadre fiscal s’inscrit dans un plan de relance qui promet la construction de 2 millions de logements neufs d’ici 2030.
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Derrière ces annonces, est-il si facile d’investir en Jeanbrun ? À quelles conditions ? Et surtout, où sont les opportunités à Toulouse ? On vous dit tout. « Le dispositif Jeanbrun, a priori moins flamboyant que le Pinel, qui ouvrait une réduction d’impôt immédiate, est en réalité un très bon produit d’épargne retraite, assure Joshua Palme, le directeur commercial du groupe Saint-Agne Immobilier. Il est très efficace dans la durée, c’est comme cela que je l’explique à mes clients ».
Concrètement ? Pour bénéficier du dispositif, il faut acheter un logement neuf (ou ancien avec travaux) que l’on s’engage à louer pendant au moins neuf ans à prix modéré, selon des loyers prédéfinis mais sans obligation de zonage. En échange, pas de réduction d’impôt directe, mais un amortissement fiscal à hauteur de 80 % du prix d’acquisition, qui permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien des revenus locatifs imposables.
Ainsi, pour un appartement vendu 200 000 euros, le Jeanbrun permet d’amortir chaque année 3,5 % de 160 000 euros, soit 5 600 euros par an, à déduire de ses revenus imposables et non de l’impôt à payer. Une subtilité à connaître : le prix d’achat amortissable est plafonné à 286 000 euros, c’est pourquoi il vaut mieux cibler des typologies T1 à T3. « Nous avons déjà vendu plus d’une trentaine de logements par ce biais et proposons actuellement une dizaine d’appartements éligibles à Saint-Martin-du-Touch. Il s’agit de T3 à 250 000 euros », décrit Joshua Palme. Autres opportunités chez ce promoteur à Quint-Fonsegrives, près du campus de l’école de commerce TBS, avec une cinquantaine de lots Jeanbrun, affichés à partir de 149 000 euros pour les T1, 175 000 euros pour les T2 et 224 000 euros pour les T3.
Même enthousiasme pour Stéphane Aubay, le PDG de Greencity, qui qualifie de dispositif fiscal très puissant ce que certains appellent « le super Jeanbrun logement ». « C’est en réalité le fait de cumuler les deux dispositifs Jeanbrun et location à loyer intermédiaire, le fameux « LLI », pour acheter un logement neuf. » En effet, le LLI permet d’acheter un logement à une TVA réduite à 10 %, donc avec une réduction de prix immédiate de dix points de TVA.
À cela s’ajoute une exonération de la taxe foncière pendant vingt ans, qui équivaut à un crédit d’impôt de 12 % sur le montant de l’appartement, puis enfin l’amortissement fiscal du Jeanbrun. Pour profiter de ces cadeaux fiscaux, quelques contreparties s’imposent. Il faut s’engager à louer son logement pendant seize ans en LLI, à loyer modéré et encadré, à des locataires sous critères de ressources (comme sous le Pinel). À cela s’ajoute l’obligation d’acheter son bien par le biais d’une société civile immobilière (SCI). « Mais nous accompagnons les clients pour cette étape administrative », rassure Stéphane Aubay, qui évalue à 90 % sa production actuelle éligible à ce double dispositif, dont 400 lots rien que sur l’agglomération toulousaine.
Par exemple, à Toulouse Aérospace, des T2 à partir de 198 900 € et des T3 à partir de 232 900 € ou encore route de Narbonne, en face du restaurant McDonald’s, un programme de 237 logements intergénérationnels, séniors et familiaux, dont des T1 à partir T1 à partir de 137 900 €, des T2 à partir de 209 900 € et des T3 à partir de 267 900 €.
Le dispositif Jeanbrun est ouvert aux particuliers jusqu’au 31 décembre 2028, il permet d’acheter un logement neuf ou ancien rénové, situé en collectif sans contrainte de zone géographique. Il présente un avantage fiscal qui repose sur un amortissement annuel calculé sur 80 % de la valeur du logement. Ce taux d’amortissement varie selon le niveau du loyer pratiqué : dans le neuf de 3,5 % par an pour un loyer modéré, à 5,5 % pour un loyer très social. Dans l’ancien de 3 % à 4 % selon le loyer. L’engagement de location est de 9 ans minimum, en location nue et à usage de résidence principale.
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